Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке  нужен не только участникам сделки, но и в банк. Ведь пока отношения покупателя и продавца не скреплены письменно шансы сделки стремятся к нулю.
Это очень важный документ, хотя обыватели очень часто недооценивают его значимость.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Чтобы правильно составить этот важный документ необходимо представлять себе эту сделку от А до Я.

Ведь именно «на берегу» нужно договориться обо всех условиях. Например, если банку не понравиться эта недвижимость как предмет залога, как стороны  урегулируют эту ситуацию.
Будет ли покупатель уплачивать продавцу штрафные санкции и как будут возмещены убытки продавца, связанные с подготовкой к сделке.

Пошаговая инструкция к сделке

Прежде чем письменно оформлять сделку, а еще того лучше, подискивать себе квартиру ознакомьтесь с пошаговой инструкцией.

В ней я подробно рассказываю об 11 шагах, которые нужно без ошибок пройти в от начала сделки до получения документов из Росреестра.

Это часть консультации, промо версия на 3 минуты. Полная консультация продолжительностью  15 минут. Стоит 50 рублей.

Ну очень доступная цена ))).
Заказать можно здесь.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
составить самостоятельно

Составить самостоятельно очень легко:

  1. с помощью сервиса «Конструктор договоров«, там есть видео инструкция. Цена сервиса на 1 месяц — 290 рублей
  2. с помощью видео урока с построчным заполнением и специального адаптированного под вашу сделку шаблона
    Видео урок вам будет предложен вместе с пошаговой инструкцией.
    Просматривайте урок внимательно и сразу заполняйте шаблон договора.
  3. с помощью стандартного бесплатного шаблона, который можно скачать в формате Word себе на компьютер и подредактировать под свои нужды.  Шаблоны договоров, соглашений, расписок

Ипотечная сделка. Пособие для покупателя

 

Предисловие:

История из  практики ( не моей ))))):

Квартира покупается за счет кредитных средств банка.

 
  • Оплачена независимая оценка квартиры 3 000.0 рублей.  Отчет об оценке предоставлен в банк.
  • Предмет залога, то есть квартира которая покупается и передается в залог банку, одобрен.
  • Сделка согласована с банком, содержание Договора купли-продажи согласовано с  банком.
  • Договор купли-продажи удостоверен нотариусом.
  • Оплачена госпошлина 20 000.00 рублей за удостоверение договора нотариусом.
  • Оплачено 5 000.0 нотариусу за услугу по составлению договора

А банк  отказал в выдаче кредита!

— Разве это возможно?

— Еще как!

Допущена одна, казалось очень маленькая ошибка.

В сделке пострадал не только Покупатель, но и Продавец!

Конечно он не вернул  задаток в 50 000.00 рублей. И имеет на это полное право.

Ведь  его планы на переезд в новую квартиру до рождения ребенка рухнули!

 Итог для Покупателя:

Минус 78 000,0 рублей  выброшенных на ветер денег и КУЧА нервов.

(Что же было не так?  Ответ далее…)

— Хотите повторить?

— Нет!

Тогда читайте внимательно и следуйте проверенному  алгоритму сделки.

 

Глава 1. Особенности ипотечных сделок

  • Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог  недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают  под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

  • Для банка исключительно важным  обстоятельство является возможность в 100% случаев  возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

Часто банки  имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

Ошибка только в одном звене сделки  ведет к ее срыву  на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.

В прочем банк это мало волнует!

И хотя  менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он  подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих  утопающих.

Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.


Глава 2  Пошаговый план сделки

Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления  о предоставлении кредита.

Без этого документа  риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.

Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.

— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.

Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.

Но я хочу иметь дело с профессионалами.

Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».

Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.

 

     Шаг 1.

Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с  условиями выдачи заемных средств.

Важно понимать:

  • Размер кредитных средств
  • Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%.  НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А то и  процент от ликвидационной стоимости.
  • Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку.
  • Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.

В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.

Ниже мы вернемся к этому вопросу.

 

     Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.

  • Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:

Малая толика  банков выдает кредитные средства  по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а  это значит,  сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением  ставки рефинансирования.

Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

  • Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.

Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.

 

 Шаг 3.  Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Смотрите видео урок

Всегда рада разъяснить. Автор

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.