Риски при продаже квартиры


Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее  с отсрочкой от даты договора.

Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

  • продажа квартиры за счет кредитных средств( ипотека)
  • продажа квартиры за счет средств Материнского капитала
  • продажа квартиры в рассрочку
  • продажа квартиры по доверенности
  • риски возврата задатка в двойном размере
  • риски купли-продажи по доверенности > > >

Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом  владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой  в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».

Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.


Риски возврата задатка в двойном размере

Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .

Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор  купли-продажи, в обозначенный срок, значит он  должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

Поэтому:

  • не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
  • для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
  • если у Вас все готово к сделке, а Покупатель  не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на  подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму  с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

Риски при продаже квартиры по доверенности

  • Если Вы дали  доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких. Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >

 

  • А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:
  1.  в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить,  доверенное лицо не имеет на это прав
  2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях  по своему усмотрению», где гарантия, что  с вами это будет согласовано
  3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета  для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается  заемными средствами и  объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.

И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

  • сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
  • после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
  • после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца

Разберем подробнее:

В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»

А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).

И вот возникает риск, когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, да и недвижимость  заложена в пользу Банка.

Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.

Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

Поэтому более безопасно для Продавца:

  • когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
  • когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком  в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя

Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.

Уточняйте заранее!

Для исключения рисков рекомендую посмотреть видео урок: Пошаговая инструкция к сделке покупки квартиры по ипотеке.

Там еще подробнее.

Риски отказа страховой компании

Еще одна редкая, но возможная ситуация:

Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай  расторжения заключенного Договора купли-продажи.

Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат  Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.

А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да  еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска  потери денег Продавцом.

Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

 

 


Продажа квартиры за счет средств Материнского капитала

Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:

  • если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей

Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.

  • если жилье  соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса —  ветхого или  аварийного)
  • если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям,  когда дети не будут включены в Договор купли-продажи.
  • если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
  • если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с  полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.

Советую прописать в Договоре купли-продажи сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.

Советую прочесть статью:
Посмотрите видео урок: Пошаговая инструкция к сделке 

покупки с использованием

 Материнского капитала

Риски при продаже квартиры  в рассрочку

Нередкая ситуация в нынешних условиях.

Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

Необходимо себя обезопасить. КАК?

Рассмотрим подробнее:

  • Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
  • Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) Обременение накладывается на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
  • Стоит прописать в Договоре купли-продажи штрафные санкции за нарушение сроков расчета.

Советую почитать:

Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните  помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

Какие договоры купли-продажи необходимо удостоверять у нотариуса. Изменения в законе от 02.06.2016 года  > > >


Стоит почитать:

Как правильно оформить продажу квартиры

Мошенники и как их распознать > > >


Всегда рада разъяснить. Автор

риски при продаже квартиры

Риски преодолимы.



 

Как составить договор

Риски при продаже квартиры: 9 комментариев

  1. olga slobodchikova Автор записи

    Ответ для Дианы.
    Если требования ПФ к дому не нарушены, деньги перечислят. Продавайте только дом и в договоре описывайте и оценивайте именно дом.
    Требования почитайте в статье: http://exspertrieltor.ru/2016/06/04/materinskiy-kapital/

  2. Дина

    Здравствуйте Ольга, подскажите пожалуйста, при продаже дома под мат. капитал землю тоже нужно переоформлять на владельца сертификата, а ведь земля не попадает под действие мат. капитала, как и где все правильно прописать, чтоб не остаться без земли, в случае отказа пф в приобретении дома под средства мат. капитала и не нарваться на мошенников?

  3. olga slobodchikova Автор записи

    Ответ для Ольги.
    Вот залогом и является квартира, если обременение зарегистрировано Росреестре. То есть продать квартиру, подарить, заложить не сможет, а жить — да.
    Прописывайте в Договре купли-продажи штрафные санкции за задержку оплаты.
    Если сомневаетесь в Покупателе — лучше откажитесь от сделки.
    Почитайте статью: Обременение в пользу Продавца http://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/

  4. Ольга

    Добрый день. Подскажите, при оформлении продажи квартиры с рассрочкой платежа, в какой момент собственность переходит к Покупателю и какие законные средства остаются Продавцу для получения остатка? Жить то в квартире можно и с обременением, а значит «откладывать» выплаты по срокам договора? Возможен ли какой-то залог?

  5. olga slobodchikova Автор записи

    Ответ Владимиру.
    В разделе ответственность сторон пропишите конкретные сроки получения документов из Росреестра от даты регистрации, например не позднее трех рабочих дней, и подачи документов в ПФ.
    Про возврат денег и штрафные санкции так же и % неустойки за каждый день просрочки возврата.

  6. Владимир

    Добрый день Как правильно прописать пункт «штрафных санкций» применяемых к «Покупателю» в случаи затяжки им времени подачи документов в ПФР для перечисления денежных средств по имеющемуся материнскому капиталу. (Если часть денежных средств передается наличными в случае расторжения договора, каким-образом прописать пункт с возвратом этих средств с получением неустойки.

  7. Олег

    Вот потому, правильно и нужно продавать квартиру через агентство недвижимости

  8. olga slobodchikova Автор записи

    Внимательно прочтите статью,задайте дополнительные вопросы

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.