Ипотечная сделка. Пособие для риелтора.

Автор: | 25.08.2016

Ипотечная сделка. Пособие для риелтора.

«Ипотечная сделка. Пособие для риелтора.»  Так называется первое методическое пособие для начинающего риелтора. Которое впрочем  поможет как Покупателю квартиры с использованием кредитных средств банка, так и Продавцу, у которого покупают квартиру  по ипотеке.

Выдержка из пособия:


Предисловие:

История из  практики ( не моей ))))):

Квартира покупается за счет кредитных средств банка.

  • Оплачена независимая оценка квартиры 3 000.0 рублей.  Отчет об оценке предоставлен в банк.
  • Предмет залога, то есть квартира которая покупается и передается в залог банку, одобрен.
  • Сделка согласована с банком, содержание Договора купли-продажи согласовано с  банком.
  • Договор купли-продажи удостоверен нотариусом.
  • Оплачена госпошлина 20 000.00 рублей за удостоверение договора нотариусом.
  • Оплачено 5 000.0 нотариусу за услугу по составлению договора

А банк  отказал в выдаче кредита!

— Разве это возможно?

— Еще как!

Допущена одна, казалось очень маленькая ошибка.

В сделке пострадал не только Покупатель, но и Продавец!

Конечно он не вернул  задаток в 50 000.00 рублей. И имеет на это полное право.

Ведь  его планы на переезд в новую квартиру до рождения ребенка рухнули!

 Итог для Покупателя:

Минус 78 000,0 рублей  выброшенных на ветер денег и КУЧА нервов.

(Что же было не так?  Ответ далее…)

— Хотите повторить?

— Нет!

Тогда читайте внимательно и следуйте проверенному  алгоритму сделки.

 

Итак, начинаем.

Содержание:

  1.  Особенности  ипотечной сделки
  2. Пошаговый план сделки
  3. Предварительный договор и задаток
  4. Пакет документов для банка
  5. Страхование жизни заемщика
  6. Кредитный договор
  7. Договор купли-продажи и Акт приема-передачи
  8. Закладная
  9. Пакет документов для Росреестра и МФЦ
  10. Заявление о регистрации права
  11. Заявление регистрации ипотеки
  12. Расписка о приеме документов на регистрацию
  13. Получение документов из Росреестра
  14. 14.Страхование предмета залога и титула собственника.
  15. 15.Получение кредитных средств и графика платежей
  16. Расписка от Продавца о полном расчете
  17. Прием-передача квартиры
  18. Об Авторе

Глава 1. Особенности ипотечных сделок

  • Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог  недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают  под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

  • Для банка исключительно важным  обстоятельство является возможность в 100% случаев  возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

Часто банки  имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

Ошибка только в одном звене сделки  ведет к ее срыву  на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.

В прочем банк это мало волнует!

И хотя  менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он  подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих  утопающих.

Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.


Глава 2  Пошаговый план сделки

Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления  о предоставлении кредита.

Без этого документа  риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.

Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.

— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.

Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.

Но я хочу иметь дело с профессионалами.

Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».

Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.

 

     Шаг 1.

Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с  условиями выдачи заемных средств.

Важно понимать:

  • Размер кредитных средств
  • Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%.  НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А то и  процент от ликвидационной стоимости.
  • Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку.
  • Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.

В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.

Ниже мы вернемся к этому вопросу.

 

     Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.

  • Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:

Малая толика  банков выдает кредитные средства  по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а  это значит,  сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением  ставки рефинансирования.

Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

  • Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.

Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.

Дополнительно посмотрите видео урок:

«Пошаговая инструкция. Покупаем квартиру по ипотеке»

    

 Шаг 3 Продолжение следует…

Ипотечная сделка. Пособие для риелтора

Ипотечная сделка. Пособие для риелтора


Всегда рада разъяснить. Автор

Как составить договор

Ипотечная сделка. Пособие для риелтора.: 1 комментарий

  1. olga slobodchikova Автор записи

    Вопросы Автору можно задать в комментариях. Отвечаю в течении рабочего дня.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.