Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов.
В соответствии с поправками в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 02.06.2016 года, отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требует удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.
Эти изменения закреплены в новом законе  ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.02.2017 г.

А покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении?

Статья дополнена 29.09.2017 г

Разберемся подробнее.

Стоит различать формы зарегистрированного права на недвижимость:

  • единоличная собственность — регистрируется на одного владельца. При этом если этот собственник состоит в браке, имущество признается совместно нажитым.
  • общая совместная собственность — регистрируется на законных  супругов
  • общая долевая собственность — на двух или более собственников не являющихся супругами, а так же если супруги имеют брачный договор с особым режимом собственности на совместно нажитое имущество

 

Покупка квартиры в общую долевую собственность

  1. Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:
  • Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку.
  • Продавцы -супруги  владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны

При этом покупатели не являются законными супругами или имеют брачный договор с описанием особого режима собственности на недвижимость, купленную во время брака.

Покупка квартиры на двоих

Покупка квартиры  в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.

Например: 8\10 и 2\10 части в праве общей долевой собственности.

Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.

То есть это не означает, что в квартире площадью 100 м.кв одному будет принадлежать 20 м.кв., а другому 80.0 м.кв.

Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.

 

покупка квартиры в долевую собственностьИтак, если Вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, а оформление такого права допустимо  хоть на 10 или 20 человек, ваша сделка  не требует удостоверения  у нотариуса, если  условия соответствуют  соответствуют вышеперечисленным в п.1

Чаще всего в долевую собственность оформляется недвижимость на нескольких детей.

До последнего времени и супруги оформляли такое право.

Пока не вмешались нотариусы  🙂

Покупка квартиры супругами

Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является — совместная собственность.

Долевая собственность возможна при оформлении брачного договора.

Глава 7. ЗАКОННЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
 
Статья 33. Понятие законного режима имущества супругов
 
1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
В связи с данными обстоятельствами, Росреестр стал отказывать в регистрации  общей долевой собственности на супругов.
При этом, при подаче документов на регистрацию права собственности, указание о брачных отношениях, делается в заявлении.
До сих пор это заявление не содержит строки об этом и поэтому эти сведения вносятся заявителем от руки.
Если Вы состоите в браке, но при этом не укажите об этом, ни кто у Вас и не спросит Свидетельство о браке.
Хотя скоро Росреестр будет получать эти сведения из ЗАГСа в рамках электронного документооборота.
Итак, законным оформлением имущества на супругов является:
  • Общая совместная собственность. При этом предоставление в Росреестр Свидетельства о браке покупка квартиры в долевую собственностьобязательно( нужна копия, которая будет сличена с оригиналом специалистом приема документов и заверена им и вашей подписью, подтверждающей достоверность копии.
  • Долевая собственность оформляется на супругов при наличии брачного договора, копию которого необходимо подать в Росреестр с другими необходимыми документами.

Читайте дополнительные статьи:

Брачный договор для покупки квартиры 

 

Покупка супругами квартиры в ипотеку

 

Документы в Росреестр

 

Покупка жилья для семьи с детьми с использованием государственных сертификатов

Покупка жилого помещения для семьи с применением Материнского капитала или других форм государственной поддержки семьи требует оформления общей долевой собственности.

И вот здесь возникают дополнительные расходы на услуги нотариуса:

  • Требуется составление брачного договора, если недвижимость сразу оформляется в долевую собственность, а родители состоят в законном браке.
    Но похоже единого правила регистрации таких сделок в Росреестре нет.

    Истории из практики

    Сделка за сентябрь 2017 года:
    Покупка квартиры за собственные средства плюс материнский капитал. В договоре купли-продажи фигурируют все члены семьи- законные супруги и двое несовершеннолетних детей. Право собственности зарегистрировали и брачный договор не затребовали. Сразу супруги его не составляли и в Росреестр не передавали.
    Что это? Ошибка регистратора или  регистратор действовал на основании внутреннего документа.
    Поэтому в такой сделке может и не стоит торопиться с брачным договором, просто если будет приостановка его донести.
    Сами решайте.

  • Требуется нотариальное обязательство о наделении всех членов семьи долями в праве долевой собственности при оформлении в единоличную собственность.
    В течении 6 месяцев — необходимо доли выделить или,  при покупке в ипотеку, после погашения ипотеки. ( например через 15 лет)

    Истории из практики

    Сделка за сентябрь 2017 г.
    Условия сделки:  Семья из четырех человек, законные супруги и дети. Покупают квартиру с использованием собственных средств ( взятых у родителей жены) и маткапитаала.
    Супруга в договор не включаем, таково условие родителей, давших на покупку 2 000 000.0 рублей)
    Регистратор сделку приостанавливает и запрашивает нотариальный  отказ супруга от  участия в сделке или нотариальное обязательство о наделении его долями.
    Обзвонили всех нотариусов — все отказались делать отказ, со смешной отговоркой «типа им на учебе сказали такой документ не делать».
    Пришлось сделать обязательство, сроки поджимали, продавец нервничал.
    Вот так!

Читайте полезную статью: Как выделить долю детям в квартире

Составить предварительный  договор с учетом  нескольких участников со стороны Продавца или со стороны Покупателя легко с помощью Конструктора договоров

Всегда рада разъяснить. Автор


 

Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми

Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми: 23 комментария

  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте,подскажите,если мы продаем свою квартиру,оформленную на меня,мужа и троих детей,нам обязательно заверять сделку у нотариуса,это я поняла. А можно ли купить без оформления у нотариуса? Или если мы продаем и покупаем через опеку,то они и покупку обязуют проводить через нотариуса? Нельзя ведь,наверное,оформить на детей доли,а на нас с мужем общую совместную собственность?

    Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте,посоветуйте пожалуйста.Мы с мужем собираемся покупать квартиру,деньги по полам,он гражданин России а я гражданка Украины,паспорта российского ещё нету,только РВП,двое детей у меня от первого брака и один уже общий.Как лучше документы оформить чтобы не только на него было оформлена квартира?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Marina
      Если вы в законном браке — иквартира признается совместно нажитым имуществом даже если оформлена на одного из супругов.
      Так же законным является оформление общей совместной собственности.
      Долевая собственность (то есть раздел имущества при покупке ) — это нотариальная сделка

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    по приказу опеки купил квартиру в долевую собственность на себя, жену и 3 детей по 1/5. потом нотариус испугалась отказа в регистрации и оформила брачный договор, что по договору купли собственность считать совместной. как вы думаете — зарегистрируют?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Анатолия.
      В этом случае в брачном договоре наоборот указывают, что режим недвижимости, купленной в браке — долевая собственность, а не совместная. Возможно вы не правильно поняли.
      Уточните ситуацию

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Планируем продать квартиру родителей (где родители и я с братом имеем по 1/4 доли), и приобрести для них новую (вторичку). Не хватает ок.15% стоимости. Идея в том, чтобы новая квартира, как и прежняя, была разделена на 4 доли, ну или хотя бы на 2 (нам с братом, а-ля наследство от родителей). Фактически ипотеку могу взять только я, т.к. родителям уже за 65, а брату самому скоро может понадобиться крупный кредит. И я, и брат состоим в браке, но о подписании брачного договора мне с мужем не может идти и речи.
    Поправьте меня, пожалуйста, и подскажите, возможна ли такая схема покупки: покупаем с братом квартиру в общую долевую собственность 50%50. Где и кем составляется договор купли-продажи (нотариус)? Для каждого из нас это будет совместно нажитое имущество с супругами (нотариальное согласие супругов на приобретение)? Свою долю брат оплачивает полностью, а мне понадобится ипотека. В ипотечном договоре мой супруг выступает как созаемщик, наших белых доходов достаточно для одобрения заявки. Должен ли брат фигурировать в ипотечном договоре (если да, то в какой роли, чтобы минимизировать влияние этого «моего» ипотечного договора на его будущий собственный кредит)?
    Заранее спасибо за Ваш ответ.

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Натальи. Если ваш брат не будет созаемщиком — кредитная организация откажет в предоставлении кредита.
      А доли в праве общей долевой собственности банки не берут в залог, только целую квартиру.

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Чтоб у меня лежал этот документ о соглашение соседи. Чтоб если они вдруг начали заднюю давать. У меня было подтверждения , что они претензий не имели.

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Оксаны.
      Составьте соглашение о переустройстве.
      Шапка документа, например как в соглашении о задатке, в тексте: п. 1 что переустраиваете подробно, п.2 соседи ознакомлены , не возражают.
      Подпись

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Подскадите пожалуйсто . Мне нужен бланк заявления от соседий на разрешения пристройки. Не где не могу найти. За ранее благодарю.

    Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Откуда мода при оформлении в долевую собственность супругами нужен брачный договор?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Максима.
      Семейный кодекс ст.33-35.
      Если не предоставлять Свидетельство о браке и в заявлении указать «в браке не состою» — зарегистрируют долевую, пока Росреестр не получает сведений из ЗАГСа

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    А если у меня есть разрешение на озеленение и расширения жилого помещения. Все равно ??? Только договариваться.

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Оксаны. Если у вас есть разрешение на расширение жилого помещения стоит произвести кадастровый учет изменений и зарегистрировать новую площадь в Росреестре.
      Что касается отключения воды — это обострение ситуации. А оно вам надо )))

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Еще подскажите . Эти соседи с верху подключены к нашему стоянку холодной воды проходит он у меня в ванной в моей собственности. Могу я их отключить и потребовать, чтоб они проводили с колодца свой стоял с водой??? За ранее благодарю.

    Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. У меня с соседями разные выходы из квартиры. У нас БКМ конадский домик.Подъезда нет. Я при выходе из квартиры пристроила пристройки. На тот момент когда строила они против не были. Два собственника кв.до сих пор не против, а вот один мозги выносить. Сказали, что добьеться чтоб ее снисли. Что делать??? Можете что нибудь посоветуете.

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Оксаны.
      Нужно найти пользу от вашей пристойки соседям ))). Вдруг их будущие покупатели захотят такую же пристройку сделать, а вы не разрешите ))) и не смогут они хорошую цену взять.
      Нового ничего не посоветовать. Договаривайтесь

      Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.