Покупка квартиры с несовершеннолетним — распространенная сделка.
Несовершеннолетние участвуют в сделках купли-продажи недвижимости как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. И самый частый вопрос по оформлению таких сделок — это: «Нужен ли нотариус»?
Давайте разберемся в этом подробно. Конечно эта информация применима к сделкам по покупке дома, комнаты и другой недвижимости.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми (уточним — дети выступают на стороне покупателя) может быть в нескольких вариантах:

  • несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетние дети до 14 лет (малолетние) являются покупателями недвижимости и действуют в лице законных представителей — родителей/я, опекуна, попечителя
  • несовершеннолетние дети старше 14 лет являются покупателями недвижимости и действуют с согласия родителей/я, опекуна, попечителя.

Покупка на детей

То есть в этой ситуации среди покупателей нет взрослых(совершеннолетних). То есть собственниками квартиры, дома, комнаты, земельного участка или нежилого помещения становятся только дети.
Нужен ли нотариус в такой сделке?

Покупка недвижимости на несовершеннолетнего НЕ требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО удостоверения сделки нотариусом.

НО!

Обязательное удостоверение сделки может быть по «вине» продавца:

  • если продавец несовершеннолетний или совершеннолетний, но недееспособный — такая сделка требует нотариальной формы договора.
  • если ребенку покупается не весь объект недвижимости, а только доля в праве на него ( причем из общей долевой собственности) — это нотариальная сделка.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из единоличной собственности — сделка в простой письменной форме.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. Но при условии оформления общей оставшейся доли в совместную собственность супругов ( если недвижимостью владели законные супруги).

Покупка на родителей и детей

Чаще всего в сделках по покупке жилья участвуют родители и дети. Распространенность таких сделок связано с массовым использованием средств целевых государственных субсидий.

Оформление таких сделок возможно в двух вариантах:

  • в качестве покупателя по договору купли-продажи выступает один из родителей. При этом средства государственной субсидии можно использовать при условии нотариального обязательства о выделении долей в праве всем членам семьи. Такая сделка оформляется договором купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме ( если нет обязательного требования о нотариальной форме со стороны продавца)
  • покупателями сразу выступают родители/ь и дети. И здесь опять возможны два варианта:

а) в ДКП вписываются дети и один из родителей ( при этом у другого родителя остается право требования выделения ему доли в праве) — сделка оформляется в простой письменной форме.

б) в ДКП вписываются дети и оба родителя — такая сделка может быть оформлена по-разному, в зависимости от порядка выделения долей.

Как обойтись без нотариуса

Давайте разберемся подробно зачем нужен нотариус в такой сделке и как обойтись без него.

Средства государственной субсидии, имеющей целевое назначение улучшение жилищных условий семьям с детьми НЕ является совместно нажитыми средствами законных супругов (по сути это подарок вам от государства).

Значит доли в праве собственности на недвижимость, приобретенные за счет средств Материнского(семейного) капитала, программы «Молодая семья», «Сельский специалист», «Жилище» и других государственных субсидий на приобретение или строительство жилья, не являются являются совместно нажитым имуществом супругов. Следовательно оформление такой недвижимости в долевую собственность НЕ является разделом совместно нажитого имущества и ДКП НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Пример: Покупка квартиры с несовершеннолетним

Семья из четырех человек — родители и дети купили дом с использованием средств государственной поддержки Материнский( семейный) капитал в сумме 453026 рублей и средства по программе «Сельский специалист» в размере 1200000 рублей.

По требованию условий программы «Сельский специалист» всем членам семьи должны быть выделены равные доли в праве общей долевой собственности.
Земельный участок оформлен в аренду.
При оформлении такой сделки в ДКП участвуют все члены семьи и получают по 1\4 доли в праве собственности. ДКП в этом случае НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, ведь нет раздела совместно нажитого имущества между законными супругами.

Покупка квартиры с несовершеннолетним/и: однако, чаще всего, кроме средств государственной субсидии, используются и совместно нажитые средства супругов. И тогда оформление жилья в долевую собственность признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Это делает оформление сделки значительно дороже, ведь нотариус возьмет с вас:

  • государственную пошлину за удостоверение купли-продажи в размере 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей)
  • оплату за услугу по составлению ДКП и Акта приема-передачи ( от 2 000 до 15 000 в зависимости от региона)
  • 200 -500 руб за изготовление нотариальной копии ДКП для Росреестра, если вы будете сдавать документы через МФЦ ( вообще с 02.2019 г у нотариуса есть обязанность передавать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО)

-И что же делать? Как избежать таких больших расходов!

-Нужно оформить общую долю на совместно нажитое имущество.

Например: по 1\5 доли в праве собственности, приобретенные за счет средств государственной субсидии оформить на родителей и детей в долевую собственность.

А 1\5 долю в праве, приобретенную за счет совместно нажитых средств, в совместную собственность супругов. Такая форма регистрации сохраняет ЗАКОННЫЙ режим собственности на совместно нажитое имущество и ДКП не нужно удостоверять у нотариуса в обязательном порядке.

Заказать оформление сделки без нотариуса можно по электронной почте: info@exspertrieltor.ru

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Теперь разберем ситуацию, когда продавцом является несовершеннолетний ребенок, пусть даже он владеет недвижимостью не один, а является участником общей собственности, совместной или долевой.

Любые сделки по отчуждению ( продаже, дарению, мены) такой недвижимости подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ удостоверению у нотариуса.

Это требование регламентировано ст.54 ФЗ- о государственной регистрации недвижимости»

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Эта норма закона действует с 02.06.2016 года.

Кроме того, для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним необходимо в обязательном порядке получить разрешение на отчуждение из органов Опеки и попечительства с условиями сделки.

Подробнее прочтите в статье: Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства


Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры с несовершеннолетним

Ольга Слободчикова

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Покупка квартиры с несовершеннолетним: 12 комментариев

  • 23/09/2020 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Ольги.
    Во-первых, ваша сделка нотариальная в обязательном порядке ( с.54 ФЗ-218 о государственной регистрации недвижимости).
    Второе, вам необходимо выполнить условия продажи, от Органов опеки и попечительства, если они разрешат продажу с последующей покупкой, то в приказе, разрешающем продажу будет прописан детский счет, который необходимо прописать в ДКП.

  • 23/09/2020 в
    Постоянная ссылка

    Мы с дочей владеем квартирой в равных долях, она несовершеннолетняя. Как в договоре прописать,чтобы жденьги были перечислены на мой и ее счет для приобретения другого счета

  • 03/07/2020 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день. Скажите у нас покупка дома — родители (муж и жена) и несовершеннолетние дети. С Выделением долей детям согласно решения опеки по 1/100 на каждого ребёнка, данная сделка будет обязательно нотариальной?

    Спасибо

  • 01/07/2020 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Антона.
    Поскольку собственниками квартиры являются несовершеннолетние — сделка в обязательном порядке оформляется нотариусом. Разрешение Опеки на продажу у вас хорошее.
    Продавать сейчас сложно, конкуренция большая, возможно риэлтор вам в этом поможет.
    Однако, вы и сами можете размещать объявления на продажу.
    Консультацию по алгоритму сделки я ывм могу дать. Цена 350 р.

  • 30/06/2020 в
    Постоянная ссылка

    У нас в Москве 4-х комнатная квартира. Собственников 5 человек, из них 3-е несовершеннолетних детей+муж и жена. Прописан только муж в этой квартире. Жена и дети прописаны в Калужской области более 3 лет.
    Есть разрешение опеки Калужской области на продажу квартиры и размещения средств на индивидуальных счетах детей.
    Мы хотим купить 3-х комнатную квартиру в Москве большей общей площади. Квартира на этапе строительства в ЖК Саларьево-парк. Застройщик «ПИК».
    Какие есть варианты?
    Можем ли мы нанять риэлтора который этим займется?
    Можем ли мы получить полноценную консультацию об алгоритме сделки?

  • 19/03/2020 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте, при продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками и покупке встречного обьекта эти два договора взаимосвязаны для регистратора ? Будет ли приостановка или отказ по обоим договорам если договор покупки встречного обьекта остановят или откажут?

  • 02/01/2020 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Анатолия.
    Оснований для приостановления регистрации нет, вы вправе решать какие доли определить членам семьи.
    Однако, последнее время я получаю сообщения от своих читателей, что ПФР отказывает в перечислении средств продавцу, ссылаясь на ст.34, п.2 Семейного кодекса РФ ( что средства госсубсидии не являются совместно нажитыми и значит доли в праве, приобретенные за их счет супругами не являются совместно нажитыми и не могут быть оформлены в совместную собственность).

  • 01/01/2020 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, нам госрегистратор Росреестра (безграмотная, молодая) позвонила и сказала, что будет приостанавливать регистрацию сделки купли-продажи. Мы (муж,жена,2 детей до 3 лет) покупаем квартиру у единственного собственника с использованием маткапитала+наличные+ипотечный кредит. В договоре купли-продажи указали, что 8/10 в совместную собственную с мужем и женой, по 1/10 детям. ПРИОСТАНОВИТЬ госрегистратор хочет, чтобы мы изменили в договоре относительно долей, то есть мне и жене не в совместную собственность а отдельно по 4/10, а детям без изменения по 1/10. Просто в нашем маленьком городе Ясный (2 улицы) все нотариусы дружат с росреестром и отправляют всех к нотариусам, а это 8000 р. переплата ни за что. Нам этот договор печатал сотрудник ДОМКЛИКа СЬЕРБАНКА и сказал, что не нужно платить будет нотариусу, т.к. у меня и жены доля совместная. Помогите, обьясните.

  • 15/10/2019 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Анны.
    Можете продать, конечно получив разрешение Опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
    А вот налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку поэтому жилью покупатель не получит.

  • 14/10/2019 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день Ольга Дмитриевна! У нас приватизация квартиры идет в долях на 4 человека, на маму и 3 детей. Один ребенок несовершеннолетний. Можем ли мы продать квартиру от мамы и двоих детей (один из них несовершеннолетний) нашей взрослой дочери в ипотеку ? Мы хотим за дочерью оставить существующее жилье, а с остальными детьми переехать в новое жилье с добавлением материнского капитала (тоже взяв ипотеку). Ходила на консультацию к нотариусу, она сказала что по новым изменениям в законе, только подарить. На сколько наша сделка будет правомочной и правильной?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.