Как происходит купля-продажа квартиры

Как происходит купля-продажа квартиры — хороший вопрос для продавцов и для покупателей.
Ведь процедура регламентирована законом и нужно ее соблюсти в обязательном порядке, иначе неприятностей не обойтись.


Сделки купли-продажи недвижимости требуют соблюдение письменной  формы, определенной  законом и ее нарушение ведет к недействительности (ничтожности) сделки.

Кроме того переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
При этом, регистрация договора купли-продажи отменена ( с 01.10.2013 г), поэтому на многостраничных договорах купли продажи нет печати Росреестра на склейке листов.
Статья обновлена 10.06.2021 г

Как происходит купля-продажа квартиры

Квартира — это объект недвижимости.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости должна соответствовать требованию закона, а именно:

  • Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе отчуждение невозможно. Можно это проверить, воспользовавшись он-лайн сервисом Росреестра и узнать кадастровый номер 
  • Купля-продажа должна оформляться в письменной форме Договором купли-продажи и ни как иначе.
    Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный — договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
  • Если собственниками недвижимости являются несколько человек и за ними зарегистрирована общая долевая собственность — договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению нотариусом при условии, что в сделке участвуют все собственники и отчуждение оформляется ОДНИМ договором купли-продажи. ( ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости, с изменениями, вступившими в силу 31.07.2019 г.)
    При отчуждении доли одним из участников долевой собственности другому или третьим лицам — нотариальная сделка в обязательном порядке.

Если покупателями квартиры являются законные супруги и хотят зарегистрировать за собой право общей долевой собственности — они должны предоставить в Росреестр нотариальный брачный договор об особом режиме собственности на совместно нажитое имущество. ( законный режим собственности супругов — общая совместная собственность);

  • Расписка о передаче денег не подтверждает факт сделки! И является приложением к письменному договору купли-продажи.
  • В обязательном порядке передача квартиры оформляется Актом приема-передачи, если иное не прописано в договоре купли-продажи.
  • Переход права от Продавца к Покупателю регистрируется в Росреестре по заявлению продавца, которое он подает вместе с договором купли-продажи в Росреестр. Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом от продавца заявления не требуется.
  • Право собственности на Покупателя регистрируется  на основании заявления  и договора купли-продажи, о чем в ЕГРН (Единый  государственный реестр недвижимости) вносится запись об этом, которая с 02.01.2017 года является единственным доказательством зарегистрированного права.
    ЕГРН ведет Росреестр —  Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
  • Покупателю  выдается  Выписка из  ЕГРН о проведенной регистрации права (Свидетельство о регистрации права с 15.07.2016 — отменено!)
  • Документы в Росреестр можно подать через МФЦ, который является посредником между участниками сделки и регистрирующим органом.

Регистрация сделки до 02.01.2017 года происходила в рамках ФЗ-122″О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости«.


Как происходит  купля продажа квартиры (сделка)

  • Чтобы при  продаже квартиры не были нарушены права членов семьи, несовершеннолетних или недееспособных граждан, для регистрации перехода права Продавец должен предоставить в Росреестр пакет необходимых документов.
  • Подготовка пакета документов для Росреестра требует времени. Поэтому в 90% случаев участники сделки составляют Предварительный договор и оговаривают в нем условия сделки и сроки подписания Договора купли-продажи .
    Чтобы письменные договоренности были выполнены — составляется Соглашение о задатке и по расписке Покупатель передает задаток.
    Составить договоры для сделки можно самостоятельно, нет требования об обязательном их составлении юристом.
    Рекомендую использовать для составления договора купли-продажи квартиры Конструктор договоров, он «соберет» в зависимости от ваших условий сделки документ, максимально соответствующий вашей ситуации.
    Пользователям Конструктора договоров предоставляется скидка в 1000 рублей на составление основного договора купли-продажи нашим юристом.
  • Затем продавец готовит полный пакет документов для сделки. Перечень документов для сделки зависит от условий оплаты. 
    Покупателю необходимо и достаточно предъявить перед сделкой Выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений, заказать ее теперь можно через сайт ГОСУСЛУГ.
    По требованию покупателя предоставьте ему:
    — согласие на продажу от супруга (если продается имущество нажитое в браке, но зарегистрированное на одного супруга);
    — справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии (зарегистрированные лица не мешают сделке, просто пропишите их в договоре);
    — справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за капитальный ремонт(этот долг переходит на приобретателя);
  • Составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема передачи. Вы можете заказать составление Договора купли-продажи и Акта приема-передачи нашим юристам.

Как происходит купля-продажа квартиры. Регистрация права собственности

Регистрацию прав на объекты недвижимости осуществляет Росреестр. Отделы приема-выдачи документов Росреестра постепенно закрываются и работа с заявителями осуществляется теперь через МФЦ, который является посредником.
За регистрацию права собственности покупатель(и)  должен оплатить государственную пошлину:

  • Документы в Росреестр для регистрации права собственности можно подать через МФЦ;

Как происходит купля продажа квартиры по ипотеке

Перед подписанием договора купли-продажи, покупатель подписывает Кредитный договор и Закладную.
Эти документы подаются в Росреестр в обязательном порядке вместе с заявлением от покупателя о регистрации ипотеки (залога).

Перед подписанием Кредитного договора заемщику необходимо, как правило, оформить страховой полис, то есть застраховать свою жизнь и трудоспособность. Некоторые банки требуют страхование титула собственника на первые три года.

Расчет по ипотечным сделкам (как правило) происходит уже после регистрации прав на нового собственника.

Часто крупные банки предлагают оформить сделку в электронном виде.
Для этого для участников сделки выпускаются электронные цифровые подписи (ЭЦП).
В этом случае договор будет изготовлен в цифровом виде, его конечно можно распечатать, но юридическую значимость он приобретет только после удостоверения его тождественности нотариусом.

Как происходит подписание договора купли продажи квартиры

Участники сделки самостоятельно подписывают договор купли-продажи, конечно при условии если он не подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Требование о проставлении подписи под договором в присутствии специалиста МФЦ нет.

Каждый участник сделки собственноручно пишет фамилию, имя и отчество полностью и рядом ставит свою подпись.
И договор при этом вступает в законную силу.
Затем каждый участник сделки, в присутствии специалиста МФЦ, подпишет заявление в Росреестр и еще раз тем самым подтвердит свое решение о продаже или покупке квартиры.
Заявление вам подготовит специалист, вам необходимо его проверить на отсутствие ошибок и подписать.

Защита добросовестного приобретателя

01.01.2020 года вступили в силу поправки в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» и ГК РФ.

Теперь приобретатель недвижимости, который полагался на данные из ЕГРН, признается добросовестным приобретателем.( ст.8.1, п.6 ГК.РФ)
Прочтите полезную статью:Что такое обременение квартиры
Кроме того, добросовестный приобретатель недвижимости может рассчитывать на компенсацию финансовых потерь при утрат прав собственности на единственное жилье. (ст 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»)

Всегда рада разъяснить. Автор



Как происходит купля-продажа квартиры

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь  сопровождением сложных  и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности "рука об руку". Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено  более  300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и  регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с  2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых  получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом,  и почти половина посетителей вернулись на  сайт несколько раз. Это очень высокая оценка  моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта - там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные  знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном  оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет - значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: - Анастасия Бусько; - Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.