Оформление новостройки . Участие в долевом строительстве многоквартирного дома, блокированного дома, таунхауса и индивидуального жилого дома.
Как зарегистрировать право дольщика?
Какие документы нужно затребовать у застройщика?
Как зарегистрировать право собственности.
Ответим на эти вопросы.
Статья дополнена 16.07. 2020 г
Оформление новостройки
На этапе строительства квартиры в многоквартирном доме можно и нужно зарегистрировать Договор долевого участия в строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, предварительно поставив его на кадастровый учет.
Новостройка-многоквартирный дом, оформление документов
Оформление новостройки – квартиры в многоэтажном доме, начинается с регистрации договора долевого участия в строительстве. “Долёвкой” мы называем квартиру, чаще еще не существующую, в строящемся доме.
И по факту это конечно не покупка квартиры, а инвестирование в строительство и принятие на себя всех рисков, связанных с этим. “Покупка долёвки” через эскроу-счета более безопасный способ приобретения прав. Хотя еще не накоплен опыт нарушения прав и финансовых потерь при таком способе покупки. Прочтите статью:
Счета эскроу в долевом строительстве
Не стоит безоглядно бросаться в это мероприятие! Необходимо минимизировать риски. Права “дольщиков” защищает закон ФЗ-214 ” Об участии в долевом строительстве”
- Выберите квартиру, забронируйте в отделе продаж, уточните срок брони.
- Обдумайте выбор, если он верный – предоставьте застройщику ксерокопию паспорта для составления Договора долевого участия (ДДУ).
- Получите у застройщика копию Разрешения на строительство и документа о праве аренды или собственности на земельный участок.
- В Договоре долевого участия обратите внимание на адрес объекта и описание расположения квартиры в доме, порядок оплаты. Оплата должна быть осуществлена после регистрации Договора долевого участия в Росреестре. И ни как иначе!
- Подпишите Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
- Изучите приложения к Договору долевого участия, ваша квартира на поэтажном плане должна быть особо помечена (другим цветом, штриховкой и т.д).
- Договоритесь с полномочным представителем застройщика о подаче Договора долевого участия на регистрацию в Росреестр на регистрацию.
- Передайте договор в Росреестр на регистрацию вместе с заявлением о регистрации и документом об оплате госпошлины.
Заявление на регистрацию договора вам выведет специалист отдела приема документов. Госпошлина – 350 рублей ( на 2020 год) - Если дольщик состоит в законном браке, но участвует в ДДУ один – нужно нотариальное согласие другого супруга на участие в сделке
- Получите зарегистрированный договор ДДУ , оплатите застройщику денежные средства.
- Если вы произвели полную оплату закажите в бухгалтерии застройщика “Справку о полной оплате”.
- После сдачи дома в эксплуатацию застройщик передаст в Росреестр документы ( Акт ввода в эксплуатацию и Кадастровые документы на дом и квартиры на дом ) для регистрации прав собственности на дольщиков.
Выясните у застройщика: состоит ли ваше жилое помещение(квартира) на кадастровом учете. Порой застройщики для экономии средств перепоручают это дольщикам.
Если нет – тогда вызываете кадастрового инженера – он изготавливает Технический план и ставит объект на кадастровый учет.
Объекту недвижимости присваивается уникальный кадастровый номер.
Кадастровый номер можно посмотреть в режиме онлайн
- Подпишите у застройщика Акт приема-передачи квартиры в собственность.
Вам должны выдать как минимум два экземпляра , один для вас (каждому дольщику) , другой для Росреестра.
В Акте приема-передачи прописан адрес квартиры, который ей присвоен, площадь, полный расчет перед застройщиком. - Если у Вас есть претензии к застройщику по качеству работ НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ до устранения претензий.
- Получите Кадастровый паспорт у Застройщика, его не нужно сдавать на регистрацию права собственности, так как у Регистратора есть к нему доступ через систему электронного документооборота.
- Госпошлина за регистрацию права собственности – 2000 рублей. Как ее оплатить
Оформление новостройки в собственность
ВНИМАНИЕ! ФЗ- 214, “О долевом строительстве дополнена”
6. После передачи застройщиком по правилам, предусмотренным статьей 8 настоящего Федерального закона, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного впункте 3 части 11 статьи 48Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
1) застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства обязан передать собственнику выданную в соответствии счастью 1 статьи 28Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
2) подача участником долевого строительства заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства не требуется и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный впункте 2 части 11 статьи 48Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.(часть 6 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
Единственным регистратором объектов недвижимости и прав на них является – Росреестр.
Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестр можно через МФЦ
Зарегистрировать права можно только на те объекты недвижимости, которые состоят на кадастровом учете.
Кадастровый учет -первичен.
Регистрация прав – вторична.
Документы для оформления собственности в новостройке
- Договор долевого участия в строительстве с отметкой о регистрации
- Акт приема-передачи квартиры в собственность по количеству дольщиков + один
- Документ об оплате госпошлины и его копию. Госпошлина 2000.0 рублей (2018 год)
- Кадастровый паспорт прикладывать к заявлению не нужно
- Заявление о регистрации права собственности ( специалист его для вас сформирует в рабочей программе)
- Свидетельство о браке
- Если супруги регистрируют право общей долевой собственности – нотариальный брачный договор
- Паспорт
- Свидетельство о рождении, если в ДДУ участвовали дети до 14 лет
Порядок оформления новостройки в собственность (частного дома)
Для оформления в собственность вновь построенного частного дома (коттеджа) сначала необходимо поставить объект недвижимости на кадастровый учет.
На сайте Росреестра есть реестр сертифицированных кадастровых инженеров. Заключите с одним из них договор на кадастровые работы. Он изготовит технический план и поставит объект недвижимости на кадастровый учет
Для регистрации права собственности предоставьте в Росреестр:
- Паспорт
- Документ об оплате госпошлины (2000.0 рублей)
- Документ, подтверждающий права на земельный участок
- Разрешение на строительство, если участок выдан после 30.10.2001 года
Так же можно применить упрощенную процедуру регистрации.
Сроки регистрации права
Регистрация права собственности и внесение об этом записи в ЕГРН будет проведена в течении 10 рабочих дней.
Свидетельство о регистрации права теперь не выдается.
Зарегистрированное право собственности будет подтверждено выпиской из ЕГРН.
ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.
Вот только теперь долёвка превратилась в квартиру и ваши права надежно защищены.
Налоги при продаже новостройки
Минимальный предельный срок владения недвижимостью, приобретенной по ДДУ, инвестиционному договору, договору участия в ЖСК или договору переуступке прав будет исчисляться не с момента оформления объекта недвижимости в собственность, а с момента оплаты по вышеперечисленным договорам.
Вступает в силу 01.01.2021 г.
Пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ дополнить абзацем следующего содержания:
“В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.”;
_
Всегда рада разъяснить. Автор
Спасибо! Объяснили очень доступно.