Купля-продажа доли в квартире. Особенности сделки

Купля продажа доли в квартире частое явление на рынке недвижимости.  Такая  сделка может быть в нескольких вариантах:
– продажа доли из долевой собственности;
– продажа доли из единоличной собственности;
-продажа доли из общей совместной собственности.
В этой статье мы рассмотрим особенности продажи доли из долевой собственности.
Это затратная и трудная сделка, особенно если доля продается третьему лицу и требуется обязательное уведомление других участников долевой собственности.

Купля продажа доли в квартире 

Купля продажа доли в квартире регламентируется ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”  который вступил в силу 02.01.2018 года с изменениями от 01.05.2019 года

ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости ( в редакции от 30.04.2021 г.)
статья 42

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Купля продажа доли в квартире из долевой собственности – это нотариальная сделка!

Уже несколько моих читателей написали об отказе зарегистрировать сделку оформленную договором купли-продажи в простой письменной форме между участниками долевой собственности (когда один отчуждает другому, даже если участников долевой собственности всего двое).

Продажа доли из единоличной и совместной  собственности

Если же единоличный собственник отчуждает долю в праве – эта сделка оформляется в простой письменной форме и в удостоверении  у нотариуса не нуждается. (За исключением выделения доли супругу из совместно нажитого в браке недвижимого  имущества. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке на основании ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Продажа доли из совместной собственности – оформляется в простой письменной форме, с регистрацией оставшейся у супругов доли в общую совместную собственность.

Продажа доли в квартире из долевой собственности. Извещение других собственников

Если участник долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу – он обязан известить других участников долевой собственности об условиях сделки, так как у них есть право первоочередной покупки.

ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”
ст. 42.4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Поскольку сделка по отчуждению доли из права общей долевой собственности подлежит удостоверению у нотариуса, именно ему в первую очередь придется доказать, что вы исполнили требование закона о извещении(уведомлении) других участников.

И вот здесь возникает трудности.
Нотариусы не хотят принимать уведомления врученные лично или отправленные заказным письмом, со ссылкой на методические указания Федеральной нотариальной палаты,  и требуют предоставить копию телеграммы-уведомления, заверенную отправителем.

Или предлагают другой вариант – нотариальный отказ от покупки  других участников долевой собственности, что очень дорого ( и является навязыванием своих платных услуг).

Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности – уведомлять ни кого об этом не нужно, но сделка( договор купли-продажи) подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Нотариальные сделки  более длительны и напряженны, нотариусы не отличаются любовью к рядовым клиентам.
Для оформления сделки вы можете обратиться к любому нотариусу нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости.

Нотариус может отправить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, по желанию сторон.
Так же приобретатель права собственности может подать документы в Росреестр через МФЦ

 Купля продажа доли в квартире из целого – единоличной собственности или  совместной собственности, это  простая письменная форма договора купли-продажи.
Нотариус не нужен!

Купля продажа доли в квартире из долевой собственности  третьему лицу – это долгая сделка, требующая оформления предварительного договора купли-продажи, читайте следующие статьи:

Предварительный договор купли-продажи доли.

Уведомление о продаже доли.

Тарифы нотариуса за удостоверение сделки.

Кто должен платить нотариусу – покупатель или продавец Пакет документов для нотариуса

Вопросы-ответы по продаже доли

Закон разрешает продажу доли?
Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долейв том числе выделять из нее часть и продавать.

Можно ли выкупить доли в квартире?
Конечно можно, если собственники этих долей намерены их продать.
По решению суда допускается принудительный выкуп доли(ей).

По какой цене можно выкупить долю ?
Цену доли определяет ее владелец. Нет никаких законных правил в определении цены доли. Цена договорная.


Всегда рада разъяснить. Автор.
Профиль Автора во ВК

Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос. Отвечаю в течение следующего рабочего дня

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

  1. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ирины. У вас нотариальная сделка в обязательном порядке.

  2. Ирина

    Добрый день! Бывший муж хочет мне продать свою долю в квартире, которую мы покупали ещё в браке в ипотеку. Ипотека выплачена. Как нам оформить продажу его доли мне?

  3. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ольги.
    Конечно можете купить.

  4. Ольга

    Здравствуйте, у меня такой вопрос, квартира в общей долевой собственности на 4 доли,у меня 2/4 , моя 1/4 под обременением,могу ли я выкупить остальные доли у собственников,не снимая обременение со своей 1/4?

  5. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Нины.Если ваша дочь совершеннолетняя и дееспособная она самостоятельно решает, что ей делать со своей недвижимостью.
    Только при продаже – у вас есть первоочередное право покупки.
    Ни каких запретов наложить невозможно, кроме как по решению суда.

  6. Нина

    Можно ли через мфц или в росреестре оформить запрет сделок на всю общедолевую недвижимость (мы с дочерью собственники по 1/2 доли в нашей квартире) без участия дочери, чтобы она не смогла продать, подарить свою долю?

  7. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Марии.
    1.Ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом
    2. ответ в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/08/06/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti/
    3. ответ в статье:https://exspertrieltor.ru/2017/03/28/mozhno-li-prodat/

  8. Мария

    Здравствуйте ! Подскажите ,пожалуйста ,являюсь собственником 1/2 имущества ,собираюсь выкупить вторую долю.
    1. Нужно нотариально заверять данную сделку ?
    2.требуется ли согласие нотариальное супруга на продажу этой доли ?
    3. Если там прописан несовершеннолетний ребёнок с родителями ,но он мой брат ,его необходимо выписывать ?

  9. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Христины.
    Продажа квартиры находящейся в долевой собственности – это нотариальная сделка в обязательном порядке.

  10. Христина

    Здравствуйте , с мужем куплена квартира , у каждого 1|2 доли. Хотим продать квартиру , в браке до сих пор. Согласны оба. Нужно идти к нотариусу?

  11. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Татьяны П
    Уточните вопрос. Продавцы – долевые собственники или покупается в долевую собственность?

  12. ТатьянаП

    Муж хочет оформить куплю продажи на свою супругу. Нужно ли согласие всех долевых собственников (остальные собственники дети).??

  13. Оксана

    То, что даритель ни чего не платит я поняла. А я должна , что нибудь платить государству ? например 13 % от подариной мне доли квартиры.???

  14. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Оксаны.
    Дарение – это безвозмездное отчуждение. Даритель доход не получает, а значит и налог не платит. В договоре дарения цены быть не может!!!

  15. Оксана

    Даже если при дарение доли мы указали сумму доли меньше миллиона я все равно буду платить 13%??

  16. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Оксаны.
    Ваш супруг доход не получает – следовательно и налога нет.
    Поскольку вы уже не в брачных отношениях у вас возникает налог на доход.

  17. Оксана

    Бывший муж собрался мне подарить долю квартиры. Мне или ему надо будет платить налог???

  18. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Оксаны. Нотариусы не принимают к удостоверению сторонние документы. Придется заказать составление у помощника нотариуса.

  19. Оксана

    А я могу самостоятельно сделать документы купли продажи и принести нотариусу для оформления или документы обязательно делать должен натариус??

  20. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Оксаны.
    Если ваша квартира оформлена в долевую собственность, поэтому договор подлежит обязательному удостоверению нотариусом. Через МФЦ вы можете самостоятельно подать документы на регистрацию права в Росреестр. Нотариус за такую услугу тоже берет немалые деньги.

  21. Оксана

    Здравствуйте. Подскажите у меня с бывшим мужем .общая долевая собственность кв. Кв куплина не в браке. Он мне ее собираешься продать. Я могу не обращаться к нотариусу??? А все сделать через МФЦ??? И как лучше сделать сделка??

  22. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Евгении.
    Ваша сделка не требует обязательного удостоверения у нотариуса, по желанию – можно. Но нотариусы сторонние договоры не принимают.
    В вашем договоре вместо слова “квартира” примените “1\2 доля в праве собственности”, во всем остальном менять ни чего не надо. Ссылку пока дать не могу, надо искать среди вороха “бумаг”, а времени не хватает.

  23. Евгения

    Добрый день.
    На данный момент я являюсь единоличным собственником квартиры. Предстоит сделка продажи 1/2 доли данной квартиры другому лицу (не родственник, поэтому о договоре дарения речь не идет и такая форма сделки не рассматривается). Дайте, пожалуйста, ссылку на образец простой письменной формы договора купли-продажи для моей ситуации (к сожалению, не смогла найти такой образец на Вашем сайте). И могу ли я по собственному желанию составить такой договор у нотариуса? Если да, то нотариус именно составит договор для участников сделки или только заверит составленный мной договор?

  24. Ольга Слободчикова автор

    Ответ Алексею.
    Можно уведомить телеграммой, а нотариусу и в Росреестр предоставить ее копию, заверенную почтой. Подробнее читайте в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/05/14/uvedomlenie/

  25. Алексей

    Ольга, спасибо большое за ответ.

    Можно я задам еще вопрос: правильно ли я понимаю, что существующая практика нотариусов такова, чтобы без нотариального подтверждения по отказам других собственников (т.е. каждого собственника или надо отвести к нотариусу или через нотариуса нужно отправить уведомление), нотариус не будет оформлять договор купли-продажи?
    Т.е. у меня сложилось впечатление, что простого уведомления (без нотариального заверения) недостаточно.

  26. Ольга Слободчикова автор

    Ответ Алексею.
    Условия продажи диктует продавец. Если на заявленных вами условиях ваши соседи не покупают – смело продавайте другим, только не изменяйте условия сделки.

  27. Алексей

    Добрый день, подскажите, пожалуйста, как сформулировать ответ, что никакой оплаты по ремонту производиться не будет и ремонта тоже не будет.
    Вот текст уведомления о продажи доли:
    Уведомление

    Такому-то,
    зарегистрированной по адресу: г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1.

    от Иванова Ивана Ивановича,
    г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1
    тел (____)______________

    13 октября 2016 г. город Город.

    Я являюсь собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру №1 по адресу: г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1.
    Предлагаю Вам использовать право преимущественной покупки в соответствии со статьей 250 ГК РФ и купить у меня долю 15/42 (пятнадцать сорок вторых) в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за денежную сумму 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек. Отчуждаемая комната 15 (пятнадцать) кв.м. принадлежит мне на праве общей долевой собственности на основании Договора на приватизацию № ……

    Все расходы по сделке за счет покупателя.
    Прошу Вас оформить письменно согласие или отказ и выслать по моему адресу. В случае неприятия Вами ни одного из указанных предложений покупки, указанная недвижимость будет продана в течении одного месяца со дня получения настоящего уведомления без согласования с Вами.

    Иванов Иван Иванович подпись__________

    На что от Владельца доли получили ответ:

    ” Настоящим выражаю согласие на покупку комнаты (реквизиты комнаты и стоимость)…
    Прошу предоставить счета-квитанцию по коммунальным услугам, газ и свет за период январь 2016- декабрь 2016 г включительно, а также произвести ремонт 1/3 доли общего пользования в вышеуказанной коммунальной квартире, либо выплатить денежную компенсацию.”

  28. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Сергея.
    Понятие “земельная доля” применяется только для сельскохозяйственных угодий.

  29. Сергей

    Нам в наследство с сестрой достался земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства) в равных долях. Сестра решила мне подарить свою долю. Мы оформили договор дарения в простой письменной форме и подали на регистрацию. Нам пришло приостановление в государственной регистрации с указанием на ст.24 п.1 ФЗ-122, что договор дарения доли должен быть нотариально удостоверен, но в этом же законе в ст.24.1. п.3, что положение абзаца первого п. 1 ст. 24 настоящего Федерального закона не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей. Прав в данном случае регистратор?

  30. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Алины.
    В законе прямо говорится об отчуждении долевой собственности, у вас – единоличная. Пишите жалобу со ссылкой на ст.24 ФЗ “О государственной регистрации…” Зарегистрируют!

  31. Алина

    Доброго времени суток! Я прошу помочь понять, вот выше говорится о том что при выделении долей из целой собственности нотариус не нужен.
    Мне по наследству досталась квартира, я хочу подарить детям по 1/4 доле и оставить одну долю за собой , составили договор в письменной форме и когда дело дошло до регистрации регистратор приостановил дело. И потребовал заверить нотариально , мол если бы за собой не сохраняли доли то можно было бы, а так нет. Я перепрочитала изменения в законе уже 100 раз, везде речь об отчуждении долевой собственно сти. Я чего-то не понимаю или неправильно толкует закон регистратор?

  32. Ольга Слободчикова автор

    Ответ Владимиру.
    Отчуждение недвижимости на праве единоличной собственности, продажа доли из целого, дарение доли из целого -простая письменная форма сделки, но если выделяется доля супругу, то такой договор считается формой договора раздела имущества и подлежит с 29.15.2015 г нотариальному удостоверению.

    ст 38. Семейного кодекса
    “2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
    (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)”

  33. Владимир

    “Выделение доли из целого — простая письменная форма договора купли-продажи. Нотариус не нужен”. Есть ли по этому поводу хоть какие-то официальные разъяснения?

  34. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Татьяны
    Специальная статья об этом https://exspertrieltor.ru/2016/06/10/dokumentu-notariusu/

  35. Татьяна

    подскажите пожалуйсто, какие документы на куплю продажи доли в квартире надо нотариусу, если покупка совершается за счёт средств материнского капитала?

  36. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Юлии.
    Ваша сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению если Вы владеете жилым помещением единолично. Продажа земельной доли теперь не подлежит удостоверению нотариусом, в связи с поправками в фз-122 от 03.07.2016 г (фз-360)

  37. Юлия (Сочи)

    Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, если я хочу продать жилое помещение, выделенное в натуре и к нему положена доля земли 1/100, то должна ли эта сделка будет проходить у нотариуса? Когда я покупала, согласие дольщиков не требовалось. Значит ли это, что обновление законодательства, касаемое сделок с долями, это не мой случай? Заранее благодарю за ответ.

  38. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Валентины.
    У детей есть право первоочередной покупки и необходимо разрешение Органов опеки на отказ от этого права.

  39. ВАЛЕНТИНА

    Здравствуйте. Прошу мне ответить на такой вопрос: После смерти дочери дом разделили на 4 чел.: 3/5-зятя, по 1/10-двум моим внучкам и 1/5-моя доля. Никто не прописан, все живут в другом регионе. Зять продаёт свою долю 3/5 мне. Нужно ли разрешение из опеки?

  40. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Любы.
    Сейчас данные паспорта в ЕГРП не вносятся, а автоматически, по ФИО, дате и месте рождения, проставляется номер СНИЛС.
    30.08.2016 г. была в Росреестре на учебе, этот вопрос поднимали.
    Следует предположить, что в Доверенность можно внести данные заграничного паспорта.

  41. Люба

    А муж может оформить согласие в США указанными Вами вариантами, имея при себе только заграничный паспорт? Спасибо

  42. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Любы. Конечно он может сделать согласие в консульском отделе. Так же можно составить его самостоятельно, но подписать в присутствии американского нотариуса, а он подпись заверит апостилем. Апостиль необходимо будет перевести на русский язык и перевод заверить нашим нотариусом.

  43. Люба

    Добрый день. Требуется согласие мужа на покупку доли в квартире. В настоящее время муж находится в США. Действует ли в России нотариально заверенное согласие мужа, оформленное в США? Спасибо

  44. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ольги.
    Для нотариуса важно, чтобы участник долевой собственности, не участвующий в сделке, был уведомлен должным образом.
    Читайте:https://exspertrieltor.ru/2016/05/14/uvedomlenie/

  45. Ольга

    Я получила письмо от третьего сособственника о продаже 1/3 доли, второму сособственнику не было выслано письмо с предложением о преимущественном праве выкупа. Как быть, он не против выкупить. Я бы могла уступила ему свое право выкупа.

  46. Ольга Слободчикова автор

    Ответ Сергею
    Первое: необходимо получить отказ от первоочередного права покупки у других участников долевой собственности заверенный нотариусом.
    Или отправить им почтовым отправлением с уведомлением о вручении информацию о продаже доли, после истечения месяца с даты вручения, Вам разрешается купить долю. Договор купли-продажи должен удостоверить нотариус.
    Внимательно прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2016/05/14/uvedomlenie/

  47. Сергей

    Дольщик хочет продать свою часть в квартире где прописаны двое несовершеннолетних детей, один из них ребёнок-инвалид. Как быть? Денег на выкуп его доли нет.

  48. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Людмилы.
    Конечно, все собственники квартиры должны подписывать договор купли-продажи.
    Напомню, что в соответствии с поправками в ФЗ-122 ” О государственной регистрации недвижимости…” от 02.06.2016 года, Ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
    Документы для нотариуса > > > https://exspertrieltor.ru/2016/06/10/dokumentu-notariusu/

  49. Людмила

    Продажа квартиры в долях одному лицу,нужно ли присутствие всех дольщиков при сделке?

  50. Людмила

    КАк продать всю квартиру в долях одному лицу и должны ли при оформление сделки присутствовать все дольщики?

  51. Ольга Слободчикова автор

    Ответ Елене.
    Этот документ не примет нотариус. Можете оставить его в своем личном архиве.

    Если Ваша сделка будет удостоверяться нотариусом, тогда:

    1. Необходимо вручить уведомление о продаже, с указанием условий сделки почтовым отправлением, с уведомлением о вручении. Только такой документ примет нотариус.
    или
    2. Заверить его отказ от первоочередного права покупки у нотариуса.

    Если Ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса, потому что вы продаете свою долю третьему участнику общей долевой собственности, дата согласия на покупку будет считаться датой уведомления участника общей долевой собственности.
    Через месяц можно подписывать договор купли-продажи и сразу подавать в Росреестр для перевода права.

  52. Елена

    если второй сособственник дал согласие на покупку в письменном виде, а потом решил уступить. каким документом можно аннулировать согласие на покупку