Купля продажа доли в квартире частое явление на рынке недвижимости. Такая сделка может быть в нескольких вариантах:
– продажа доли из долевой собственности;
– продажа доли из единоличной собственности;
-продажа доли из общей совместной собственности.
В этой статье мы рассмотрим особенности продажи доли из долевой собственности.
Это затратная и трудная сделка, особенно если доля продается третьему лицу и требуется обязательное уведомление других участников долевой собственности.
Купля продажа доли в квартире
Купля продажа доли в квартире регламентируется ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” который вступил в силу 02.01.2018 года с изменениями от 01.05.2019 года
ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости ( в редакции от 30.04.2021 г.)
статья 421.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Купля продажа доли в квартире из долевой собственности – это нотариальная сделка!
Уже несколько моих читателей написали об отказе зарегистрировать сделку оформленную договором купли-продажи в простой письменной форме между участниками долевой собственности (когда один отчуждает другому, даже если участников долевой собственности всего двое).
Продажа доли из единоличной и совместной собственности
Если же единоличный собственник отчуждает долю в праве – эта сделка оформляется в простой письменной форме и в удостоверении у нотариуса не нуждается. (За исключением выделения доли супругу из совместно нажитого в браке недвижимого имущества. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке на основании ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Продажа доли из совместной собственности – оформляется в простой письменной форме.
Продажа доли в квартире из долевой собственности. Извещение других собственников
Если участник долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу – он обязан известить других участников долевой собственности об условиях сделки, так как у них есть право первоочередной покупки.
ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”
ст. 42.4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Поскольку сделка по отчуждению доли из права общей долевой собственности подлежит удостоверению у нотариуса, именно ему в первую очередь придется доказать, что вы исполнили требование закона о извещении(уведомлении) других участников.
И вот здесь возникает трудности.
Нотариусы не хотят принимать уведомления врученные лично или отправленные заказным письмом, со ссылкой на методические указания Федеральной нотариальной палаты, и требуют предоставить копию телеграммы-уведомления, заверенную отправителем.
Или предлагают другой вариант – нотариальный отказ от покупки других участников долевой собственности.
Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности – уведомлять ни кого об этом не нужно, но сделка( договор купли-продажи) подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Сторонние договоры нотариус не принимает, ведь он зарабатывает на услугах правового характера.
Нотариальные сделки более длительны и напряженны, нотариусы не отличаются любовью к рядовым клиентам.
Для оформления сделки вы можете обратиться к любому нотариусу нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости.
Нотариус может отправить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Тогда государственная пошлина за регистрацию права на долю составит 70%.
Купля продажа доли в квартире из целого – единоличной собственности или совместной собственности, это простая письменная форма договора купли-продажи.
Нотариус не нужен!
Купля продажа доли в квартире из долевой собственности третьему лицу – это долгая сделка, требующая оформления предварительного договора, читайте следующие статьи:
Кто должен платить нотариусу – покупатель или продавец Пакет документов для нотариуса
Вопросы-ответы по продаже доли
Закон разрешает продажу доли?
Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать.
Можно ли выкупить доли в квартире?
Конечно можно, если собственники этих долей намерены их продать.
По какой цене можно выкупить долю ?
Цену доли определяет ее владелец. Нет никаких законных правил в определении цены доли. Цена договорная.
Всегда рада разъяснить. Автор.
Профиль Автора во ВК
Ответ для Ирины. У вас нотариальная сделка в обязательном порядке.
Добрый день! Бывший муж хочет мне продать свою долю в квартире, которую мы покупали ещё в браке в ипотеку. Ипотека выплачена. Как нам оформить продажу его доли мне?
Ответ для Ольги.
Конечно можете купить.
Здравствуйте, у меня такой вопрос, квартира в общей долевой собственности на 4 доли,у меня 2/4 , моя 1/4 под обременением,могу ли я выкупить остальные доли у собственников,не снимая обременение со своей 1/4?
Ответ для Нины.Если ваша дочь совершеннолетняя и дееспособная она самостоятельно решает, что ей делать со своей недвижимостью.
Только при продаже – у вас есть первоочередное право покупки.
Ни каких запретов наложить невозможно, кроме как по решению суда.
Можно ли через мфц или в росреестре оформить запрет сделок на всю общедолевую недвижимость (мы с дочерью собственники по 1/2 доли в нашей квартире) без участия дочери, чтобы она не смогла продать, подарить свою долю?
Ответ для Марии.
1.Ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом
2. ответ в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/08/06/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti/
3. ответ в статье:https://exspertrieltor.ru/2017/03/28/mozhno-li-prodat/
Здравствуйте ! Подскажите ,пожалуйста ,являюсь собственником 1/2 имущества ,собираюсь выкупить вторую долю.
1. Нужно нотариально заверять данную сделку ?
2.требуется ли согласие нотариальное супруга на продажу этой доли ?
3. Если там прописан несовершеннолетний ребёнок с родителями ,но он мой брат ,его необходимо выписывать ?
Ответ для Христины.
Продажа квартиры находящейся в долевой собственности – это нотариальная сделка в обязательном порядке.
Здравствуйте , с мужем куплена квартира , у каждого 1|2 доли. Хотим продать квартиру , в браке до сих пор. Согласны оба. Нужно идти к нотариусу?
Ответ для Татьяны П
Уточните вопрос. Продавцы – долевые собственники или покупается в долевую собственность?
Муж хочет оформить куплю продажи на свою супругу. Нужно ли согласие всех долевых собственников (остальные собственники дети).??
То, что даритель ни чего не платит я поняла. А я должна , что нибудь платить государству ? например 13 % от подариной мне доли квартиры.???
Ответ для Оксаны.
Дарение – это безвозмездное отчуждение. Даритель доход не получает, а значит и налог не платит. В договоре дарения цены быть не может!!!
Даже если при дарение доли мы указали сумму доли меньше миллиона я все равно буду платить 13%??
Ответ для Оксаны.
Ваш супруг доход не получает – следовательно и налога нет.
Поскольку вы уже не в брачных отношениях у вас возникает налог на доход.
Бывший муж собрался мне подарить долю квартиры. Мне или ему надо будет платить налог???
Ответ для Оксаны. Нотариусы не принимают к удостоверению сторонние документы. Придется заказать составление у помощника нотариуса.
А я могу самостоятельно сделать документы купли продажи и принести нотариусу для оформления или документы обязательно делать должен натариус??
Ответ для Оксаны.
Если ваша квартира оформлена в долевую собственность, поэтому договор подлежит обязательному удостоверению нотариусом. Через МФЦ вы можете самостоятельно подать документы на регистрацию права в Росреестр. Нотариус за такую услугу тоже берет немалые деньги.
Здравствуйте. Подскажите у меня с бывшим мужем .общая долевая собственность кв. Кв куплина не в браке. Он мне ее собираешься продать. Я могу не обращаться к нотариусу??? А все сделать через МФЦ??? И как лучше сделать сделка??
Ответ для Евгении.
Ваша сделка не требует обязательного удостоверения у нотариуса, по желанию – можно. Но нотариусы сторонние договоры не принимают.
В вашем договоре вместо слова “квартира” примените “1\2 доля в праве собственности”, во всем остальном менять ни чего не надо. Ссылку пока дать не могу, надо искать среди вороха “бумаг”, а времени не хватает.
Добрый день.
На данный момент я являюсь единоличным собственником квартиры. Предстоит сделка продажи 1/2 доли данной квартиры другому лицу (не родственник, поэтому о договоре дарения речь не идет и такая форма сделки не рассматривается). Дайте, пожалуйста, ссылку на образец простой письменной формы договора купли-продажи для моей ситуации (к сожалению, не смогла найти такой образец на Вашем сайте). И могу ли я по собственному желанию составить такой договор у нотариуса? Если да, то нотариус именно составит договор для участников сделки или только заверит составленный мной договор?
Ответ Алексею.
Можно уведомить телеграммой, а нотариусу и в Росреестр предоставить ее копию, заверенную почтой. Подробнее читайте в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/05/14/uvedomlenie/
Ольга, спасибо большое за ответ.
Можно я задам еще вопрос: правильно ли я понимаю, что существующая практика нотариусов такова, чтобы без нотариального подтверждения по отказам других собственников (т.е. каждого собственника или надо отвести к нотариусу или через нотариуса нужно отправить уведомление), нотариус не будет оформлять договор купли-продажи?
Т.е. у меня сложилось впечатление, что простого уведомления (без нотариального заверения) недостаточно.
Ответ Алексею.
Условия продажи диктует продавец. Если на заявленных вами условиях ваши соседи не покупают – смело продавайте другим, только не изменяйте условия сделки.
Добрый день, подскажите, пожалуйста, как сформулировать ответ, что никакой оплаты по ремонту производиться не будет и ремонта тоже не будет.
Вот текст уведомления о продажи доли:
Уведомление
Такому-то,
зарегистрированной по адресу: г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1.
от Иванова Ивана Ивановича,
г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1
тел (____)______________
13 октября 2016 г. город Город.
Я являюсь собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру №1 по адресу: г. Город, ул. Улица дом 1, корп. 1, кв. 1.
Предлагаю Вам использовать право преимущественной покупки в соответствии со статьей 250 ГК РФ и купить у меня долю 15/42 (пятнадцать сорок вторых) в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за денежную сумму 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек. Отчуждаемая комната 15 (пятнадцать) кв.м. принадлежит мне на праве общей долевой собственности на основании Договора на приватизацию № ……
Все расходы по сделке за счет покупателя.
Прошу Вас оформить письменно согласие или отказ и выслать по моему адресу. В случае неприятия Вами ни одного из указанных предложений покупки, указанная недвижимость будет продана в течении одного месяца со дня получения настоящего уведомления без согласования с Вами.
Иванов Иван Иванович подпись__________
На что от Владельца доли получили ответ:
” Настоящим выражаю согласие на покупку комнаты (реквизиты комнаты и стоимость)…
Прошу предоставить счета-квитанцию по коммунальным услугам, газ и свет за период январь 2016- декабрь 2016 г включительно, а также произвести ремонт 1/3 доли общего пользования в вышеуказанной коммунальной квартире, либо выплатить денежную компенсацию.”
Ответ для Сергея.
Понятие “земельная доля” применяется только для сельскохозяйственных угодий.
Нам в наследство с сестрой достался земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства) в равных долях. Сестра решила мне подарить свою долю. Мы оформили договор дарения в простой письменной форме и подали на регистрацию. Нам пришло приостановление в государственной регистрации с указанием на ст.24 п.1 ФЗ-122, что договор дарения доли должен быть нотариально удостоверен, но в этом же законе в ст.24.1. п.3, что положение абзаца первого п. 1 ст. 24 настоящего Федерального закона не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей. Прав в данном случае регистратор?
Ответ для Алины.
В законе прямо говорится об отчуждении долевой собственности, у вас – единоличная. Пишите жалобу со ссылкой на ст.24 ФЗ “О государственной регистрации…” Зарегистрируют!
Доброго времени суток! Я прошу помочь понять, вот выше говорится о том что при выделении долей из целой собственности нотариус не нужен.
Мне по наследству досталась квартира, я хочу подарить детям по 1/4 доле и оставить одну долю за собой , составили договор в письменной форме и когда дело дошло до регистрации регистратор приостановил дело. И потребовал заверить нотариально , мол если бы за собой не сохраняли доли то можно было бы, а так нет. Я перепрочитала изменения в законе уже 100 раз, везде речь об отчуждении долевой собственно сти. Я чего-то не понимаю или неправильно толкует закон регистратор?
Ответ Владимиру.
Отчуждение недвижимости на праве единоличной собственности, продажа доли из целого, дарение доли из целого -простая письменная форма сделки, но если выделяется доля супругу, то такой договор считается формой договора раздела имущества и подлежит с 29.15.2015 г нотариальному удостоверению.
ст 38. Семейного кодекса
“2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)”
“Выделение доли из целого — простая письменная форма договора купли-продажи. Нотариус не нужен”. Есть ли по этому поводу хоть какие-то официальные разъяснения?
Ответ для Татьяны
Специальная статья об этом https://exspertrieltor.ru/2016/06/10/dokumentu-notariusu/
подскажите пожалуйсто, какие документы на куплю продажи доли в квартире надо нотариусу, если покупка совершается за счёт средств материнского капитала?
Ответ для Юлии.
Ваша сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению если Вы владеете жилым помещением единолично. Продажа земельной доли теперь не подлежит удостоверению нотариусом, в связи с поправками в фз-122 от 03.07.2016 г (фз-360)
Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, если я хочу продать жилое помещение, выделенное в натуре и к нему положена доля земли 1/100, то должна ли эта сделка будет проходить у нотариуса? Когда я покупала, согласие дольщиков не требовалось. Значит ли это, что обновление законодательства, касаемое сделок с долями, это не мой случай? Заранее благодарю за ответ.
Ответ для Валентины.
У детей есть право первоочередной покупки и необходимо разрешение Органов опеки на отказ от этого права.
Здравствуйте. Прошу мне ответить на такой вопрос: После смерти дочери дом разделили на 4 чел.: 3/5-зятя, по 1/10-двум моим внучкам и 1/5-моя доля. Никто не прописан, все живут в другом регионе. Зять продаёт свою долю 3/5 мне. Нужно ли разрешение из опеки?
Ответ для Любы.
Сейчас данные паспорта в ЕГРП не вносятся, а автоматически, по ФИО, дате и месте рождения, проставляется номер СНИЛС.
30.08.2016 г. была в Росреестре на учебе, этот вопрос поднимали.
Следует предположить, что в Доверенность можно внести данные заграничного паспорта.
А муж может оформить согласие в США указанными Вами вариантами, имея при себе только заграничный паспорт? Спасибо
Ответ для Любы. Конечно он может сделать согласие в консульском отделе. Так же можно составить его самостоятельно, но подписать в присутствии американского нотариуса, а он подпись заверит апостилем. Апостиль необходимо будет перевести на русский язык и перевод заверить нашим нотариусом.
Добрый день. Требуется согласие мужа на покупку доли в квартире. В настоящее время муж находится в США. Действует ли в России нотариально заверенное согласие мужа, оформленное в США? Спасибо
Ответ для Ольги.
Для нотариуса важно, чтобы участник долевой собственности, не участвующий в сделке, был уведомлен должным образом.
Читайте:https://exspertrieltor.ru/2016/05/14/uvedomlenie/
Я получила письмо от третьего сособственника о продаже 1/3 доли, второму сособственнику не было выслано письмо с предложением о преимущественном праве выкупа. Как быть, он не против выкупить. Я бы могла уступила ему свое право выкупа.
Ответ Сергею
Первое: необходимо получить отказ от первоочередного права покупки у других участников долевой собственности заверенный нотариусом.
Или отправить им почтовым отправлением с уведомлением о вручении информацию о продаже доли, после истечения месяца с даты вручения, Вам разрешается купить долю. Договор купли-продажи должен удостоверить нотариус.
Внимательно прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2016/05/14/uvedomlenie/
Дольщик хочет продать свою часть в квартире где прописаны двое несовершеннолетних детей, один из них ребёнок-инвалид. Как быть? Денег на выкуп его доли нет.
Ответ для Людмилы.
Конечно, все собственники квартиры должны подписывать договор купли-продажи.
Напомню, что в соответствии с поправками в ФЗ-122 ” О государственной регистрации недвижимости…” от 02.06.2016 года, Ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.
Документы для нотариуса > > > https://exspertrieltor.ru/2016/06/10/dokumentu-notariusu/
Продажа квартиры в долях одному лицу,нужно ли присутствие всех дольщиков при сделке?
КАк продать всю квартиру в долях одному лицу и должны ли при оформление сделки присутствовать все дольщики?
Ответ Елене.
Этот документ не примет нотариус. Можете оставить его в своем личном архиве.
Если Ваша сделка будет удостоверяться нотариусом, тогда:
1. Необходимо вручить уведомление о продаже, с указанием условий сделки почтовым отправлением, с уведомлением о вручении. Только такой документ примет нотариус.
или
2. Заверить его отказ от первоочередного права покупки у нотариуса.
Если Ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса, потому что вы продаете свою долю третьему участнику общей долевой собственности, дата согласия на покупку будет считаться датой уведомления участника общей долевой собственности.
Через месяц можно подписывать договор купли-продажи и сразу подавать в Росреестр для перевода права.
если второй сособственник дал согласие на покупку в письменном виде, а потом решил уступить. каким документом можно аннулировать согласие на покупку