Как оформить покупку недвижимости

Как оформить покупку недвижимости ?
Необходимо это сделать в соответствии с требованием законодательства.
Поэтому прежде чем покупать —  познакомьтесь  с тем, как оформить покупку недвижимости правильно, ведь недостаточно право собственности приобрести  еще в обязательном порядке его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Разъясняет риэлтор

Ольга Слободчикова

Риэлтор-эксперт. Опыт работы в сфере оборота недвижимости с 2006 года. Разъяснения даю на основании практического опыта сопровождения сделок и знаний требования законодательства в части сделок с недвижимостью.

Задать вопрос

Как оформить покупку недвижимости

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Эти требования прописаны в федеральном законе 218 «О государственной регистрации недвижимости *вступил в силу 02.01.2017 года).

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права  — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все учтенные  объекты и права на них. А так же обременение прав ипотекой.
Аресты и запреты на регистрационные действия так же вносятся в ЕГРН.

Информацию из ЕГРН можно получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра бесплатно

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы,  и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо  оформить право устанавливающие и право подтверждающие  документы на объект недвижимости.

• Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
  Сделки купли-продажи сделки оформляются письменным договором в обязательном порядке.
• Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.
  С 02.01.2017 г. — это Выписка из ЕГРН.

Поскольку,  вы   объект недвижимости покупаете,  устанавливать ваши права  на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
Договор купли-продажи может быть оформлен в простой письменной форме или в письменной нотариальной форме.

Моментом  установления  права собственности  —  является подписание Договора купли-продажи и Акта  приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы  получат высшую юридическую силу.

Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса, только тогда сделка признается свершившейся:

• если собственником продаваемой недвижимости, или долей в праве на нее, является несовершеннолетний или недееспособный;
• если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность, но продается не целиком сразу, а доля (ини несколько долей) в праве собственности;
  Такие договоры удостоверяются  нотариусом в обязательном порядке.

  Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи 

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации.

С 29.06.2022 г. на правоустанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано право собственности не будет проставляться регистрационная надпись.

• Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
  И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Оформить покупки  недвижимости предварительным договором купли-продажи

Для подготовки  пакета документов для сделки необходимо время:

• выписаться из квартиры — до  2-3 недель;
• заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — (на бумажном носителе до 5 рабочих дней, в электронном виде намного быстрее);
• подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке;
• подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный собственник, может занять до 30 дней.

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется Предварительный договор купли-продажи.
В нем указывается дата заключения основного договора

Оформление  задатка при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий предварительного договора можно путем передачи задатка, оформив его Соглашением о задатке и Распиской от продавца.

• После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи. Акт приема-передачи объекта недвижимости подписывается в момент фактической передачи объекта покупателю.
  Рекомендуется это делать после полного расчета.
• Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном  в Договоре купли-продажи.
  

  О способах расчета читайте в статье: Передача денег за квартиру.

Оформление покупки  недвижимости основным договором

После подготовки полного пакета документов и исключения рисков оспоримости покупки, приступаем к подготовке основного договора купли-продажи (ДКП).
Если договор купли-продажи не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, участники сделки могут его составить самостоятельно или заказать юристу.

Читайте дополнительно: Где оформить договор купли-продажи.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю

Для регистрации перехода права от продавца к покупателю и регистрации права собственности на нового владельца на основании договора в простой письменной форме, всем участникам сделки купли-продажи необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ).
МФЦ принимает заявления на регистрацию сделок с недвижимостью.
Заявление вам сформирует в рабочей программе делопроизводитель МФЦ.

Услуга по регистрации прав на при сделке с недвижимостью платная. Государственная пошлина составляет — 4 000 рублей за один объект недвижимости.

После регистрации вашего права вы получите право подтверждающий документ —  Выписку из ЕГРН, содержащую все сведения о технических характеристиках объекта недвижимости, правах и правообладателях.
А также обременениях прав на него (если будет зарегистрирована ипотека в пользу кредитной организации).

Всегда рада разъяснить