Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке  нужен не только участникам сделки, но и в банк. Ведь пока отношения покупателя и продавца не скреплены письменно,  шанс на заключение сделки стремятся к нулю. Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке  –  очень важный документ, хотя обыватели очень часто недооценивают его значимость.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Чтобы правильно составить этот важный документ необходимо представлять себе эту сделку от А до Я.

Ведь именно “на берегу” нужно договориться обо всех условиях. Например, если банку не понравиться эта недвижимость как предмет залога – он откажет в выдаче денег, и как тогда  стороны  урегулируют эту ситуацию.
Будет ли покупатель уплачивать продавцу штрафные санкции и как будут возмещены убытки продавца, связанные с подготовкой к сделке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
составить самостоятельно

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке составить самостоятельно очень легко:

1. с помощью сервиса “Конструктор договоров“, там есть видео инструкция. Цена сервиса на 1 месяц – 290 рублей;
2. можно заказать шаблон предварительного (и основного) договора купли продажи нашим юристам;
3. с помощью стандартного бесплатного шаблона, который можно скачать в формате Word себе на компьютер и подредактировать под свои нужды.  Шаблоны договоров, соглашений, расписок.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. История неудачной сделки по ипотеке

Предисловие:

История из  практики ( не моей ))))):

Квартира покупается за счет кредитных средств банка.

• Оплачена независимая оценка квартиры 3 000.0 рублей.  Отчет об оценке предоставлен в банк.
• Предмет залога, то есть квартира которая покупается и передается в залог банку, одобрен.
• Сделка согласована с банком, содержание Договора купли-продажи согласовано с  банком.
• Договор купли-продажи удостоверен нотариусом.
• Оплачена госпошлина 20 000.00 рублей за удостоверение договора нотариусом.
• Оплачено 5 000.0 нотариусу за услугу по составлению договора

А банк  отказал в выдаче кредита!

— Разве это возможно?

— Еще как!

Допущена одна, казалось очень маленькая ошибка.

В сделке пострадал не только Покупатель, но и Продавец!

Конечно он не вернул  задаток в 50 000.00 рублей. И имеет на это полное право.

Ведь  его планы на переезд в новую квартиру до рождения ребенка рухнули!

 Итог для Покупателя:

Минус 78 000,0 рублей  выброшенных на ветер денег и КУЧА нервов.

(Что же было не так?  Ответ далее…)

— Хотите повторить?

— Нет!

Тогда читайте внимательно и следуйте проверенному  алгоритму сделки.

Особенности ипотечных сделок

• Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог  недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают  под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

• Для банка исключительно важным  обстоятельство является возможность в 100% случаев  возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

Часто банки  имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

Ошибка только в одном звене сделки  ведет к ее срыву  на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.

В прочем банк это мало волнует!

И хотя  менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он  подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих  утопающих.

Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.

 Пошаговый план ипотечной сделки

Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления  о предоставлении кредита.

Без этого документа  риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.

Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.

— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.

Для риэлтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.

Но я хочу иметь дело с профессионалами.

Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».

Ведь риэлтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риэлтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.

     Шаг 1.

Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с  условиями выдачи заемных средств.

Важно понимать:

• Размер кредитных средств;

• Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%.  НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А то и   от ликвидационной стоимости. Обязательно уточните!
• Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку.
• Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника.
  Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.

В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.

Ниже мы вернемся к этому вопросу.

     Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.

• Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:

Малая толика  банков выдает кредитные средства  по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а  это значит,  сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот история из жизни: в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением  ставки рефинансирования.

Поэтому из-за таких рисков  часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

• Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика. Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки ( в размере 5%).

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке с задатком

 Шаг 3.  Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке нужно заключить обязательно и передать задаток в качестве обеспечительной меры; Прочтите статью “Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги”
Руководствуясь перечнем документов, предоставить в банк документы по квартире и предварительный договор купли-продажи.

Всегда рада разъяснить. Автор