Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке  нужен не только участникам сделки, но и в банк. Ведь пока отношения покупателя и продавца не скреплены письменно,  шанс на заключение сделки стремятся к нулю. Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке  —  очень важный документ, хотя обыватели очень часто недооценивают его значимость.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Чтобы правильно составить этот важный документ необходимо представлять себе эту сделку от А до Я.

Ведь именно «на берегу» нужно договориться обо всех условиях. Например, если банку не понравиться эта недвижимость как предмет залога — он откажет в выдаче денег, и как тогда  стороны  урегулируют эту ситуацию.
Будет ли покупатель уплачивать продавцу штрафные санкции и как будут возмещены убытки продавца, связанные с подготовкой к сделке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
составить самостоятельно

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке составить самостоятельно очень легко:

  1. с помощью сервиса «Конструктор договоров«, там есть видео инструкция. Цена сервиса на 1 месяц — 290 рублей;
  2. можно заказать шаблон предварительного (и основного) договора купли продажи нашим юристам;
  3. с помощью стандартного бесплатного шаблона, который можно скачать в формате Word себе на компьютер и подредактировать под свои нужды.  Шаблоны договоров, соглашений, расписок.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. История неудачной сделки по ипотеке

Предисловие:

История из  практики ( не моей ))))):

Квартира покупается за счет кредитных средств банка.

  • Оплачена независимая оценка квартиры 3 000.0 рублей.  Отчет об оценке предоставлен в банк.
  • Предмет залога, то есть квартира которая покупается и передается в залог банку, одобрен.
  • Сделка согласована с банком, содержание Договора купли-продажи согласовано с  банком.
  • Договор купли-продажи удостоверен нотариусом.
  • Оплачена госпошлина 20 000.00 рублей за удостоверение договора нотариусом.
  • Оплачено 5 000.0 нотариусу за услугу по составлению договора

А банк  отказал в выдаче кредита!

— Разве это возможно?

— Еще как!

Допущена одна, казалось очень маленькая ошибка.

В сделке пострадал не только Покупатель, но и Продавец!

Конечно он не вернул  задаток в 50 000.00 рублей. И имеет на это полное право.

Ведь  его планы на переезд в новую квартиру до рождения ребенка рухнули!

 Итог для Покупателя:

Минус 78 000,0 рублей  выброшенных на ветер денег и КУЧА нервов.

(Что же было не так?  Ответ далее…)

— Хотите повторить?

— Нет!

Тогда читайте внимательно и следуйте проверенному  алгоритму сделки.

Особенности ипотечных сделок

  • Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог  недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают  под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

  • Для банка исключительно важным  обстоятельство является возможность в 100% случаев  возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

Часто банки  имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

Ошибка только в одном звене сделки  ведет к ее срыву  на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.

В прочем банк это мало волнует!

И хотя  менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он  подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих  утопающих.

Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.


 Пошаговый план ипотечной сделки

Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления  о предоставлении кредита.

Без этого документа  риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.

Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.

— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.

Для риэлтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.

Но я хочу иметь дело с профессионалами.

Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».

Ведь риэлтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риэлтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.

     Шаг 1.

Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с  условиями выдачи заемных средств.

Важно понимать:

  • Размер кредитных средств;
  • Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%.  НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А то и   от ликвидационной стоимости. Обязательно уточните!
  • Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку.
  • Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника.
    Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.

В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.

Ниже мы вернемся к этому вопросу.

     Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.

  • Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:

Малая толика  банков выдает кредитные средства  по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а  это значит,  сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот история из жизни: в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением  ставки рефинансирования.

Поэтому из-за таких рисков  часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

  • Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика. Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки ( в размере 5%).

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке с задатком

 Шаг 3.  Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке нужно заключить обязательно и передать задаток в качестве обеспечительной меры; Прочтите статью «Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги»
Руководствуясь перечнем документов, предоставить в банк документы по квартире и предварительный договор купли-продажи.

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь  сопровождением сложных  и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности "рука об руку". Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено  более  300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и  регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" с изменениями от 01.05.2022 года. Сайт работает с  2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых  получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом,  и почти половина посетителей вернулись на  сайт несколько раз. Это очень высокая оценка  моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта - там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные  знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном  оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет - значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: - Анастасия Бусько; - Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке: 2 комментария

  • 04/2021 в
    Постоянная ссылка

    Ответ для Ирины Стивенсон.
    1. Уведомление о предоставлении кредита выдается на основании, принятого банком, решения. Заявление на кредит под залог недвижимости(ипотечный) рассматривается может рассматриваться) до выбора объекта для покупки.
    Поэтому для получения уведомления НЕ НУЖЕН предварительный договор.
    2.В сети интернет есть много неплохих сайтов подобной тематики. Там пишут другие авторы. Возможно они вам более «созвучны».

  • 04/2021 в
    Постоянная ссылка

    1) Об исходной точке. Каким образом банк выдаст уведомление о предоставлении кредита, если для этого банк потребует предварительный договор и сведения о покупаемом объекте?
    2) Много стилистические окрашенных комментариев автора; уводят от сути и забирают время. Это приемы, «ниже пояса», чтобы убедить в своей правоте и «глупости» и подчеркнуть неосведомленность читателя. Нейтральное и уважительное отношениек читателю лучше. Когда Вас учат учитель не упрекает в неумении.
    РФ потеряла постепенно остатки интеллигенции с 1917 года.
    Удачи Вам на Вашем сайте.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Яндекс.Метрика