Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее  с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство.
И поэтому важным условием успеха  для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.

Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

Риски при покупке недвижимости могут быть связаны с моментом полной оплаты по договору купли-продажи.
Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал деньги  Продавцу и только потом  владелец подписывал договор купли-продажи.
И самой частой формулировкой  в разделе “Порядок расчетов” была запись:” Деньги переданы до подписания договора”.

Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

Возврата задатка в двойном размере

Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является договор о намерениях совершить сделку – предварительный договор купли-продажи. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения о задатке, Продавец принимает задаток .

Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия предварительного договора купли-продажи.
То есть, если Продавец не подписал Договор  купли-продажи в обозначенный срок, значит он  должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

Поэтому:

  • не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже;
  • для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом – не менее календарного месяца, ведь иногда времени на “беготню” просто нет;
  • если у Вас все готово к сделке, а Покупатель  не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на  подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму  с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?

-Есть только один способ: выверенный предварительный договор купли-продажи, который описывает все возможные ситуации, которые возникают в сделках с недвижимостью.

-И как же его составить?

-Учитывать много разных обстоятельств сделки.
Если вы их не знаете – составьте предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью Конструктора договоров.
Вам нужно просто поставить “галочки” в соответствии с вашими условиями купли-продажи, а конструктор сам сформирует нужный договор.

Риски при продаже квартиры по доверенности

Если Вы дали  доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, МФЦ, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру сами, тогда и рисков ни каких.
Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица.

А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:

  1.  в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить,  доверенное лицо не имеет на это прав;
  2. в Доверенности вы указали “продать за цену и на условиях  по своему усмотрению”, где гарантия, что  с вами цена и условия сделки  будут с вами согласованы доверенным лицом;
  3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег – задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая.
    Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета  для безналичного перечисления денег.
    Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

Дополнительная статья: Риски купли-продажи недвижимости по доверенности

Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

Более 80% сделок сейчас – это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается  заемными средствами и  объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору – юридическому или физическому лицу.

И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

  • сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом – безопасно для продавца;
  • после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка – допустимо для продавца;
  • после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка – рискованно для продавца;

Разберем подробнее:

В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: ” Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.”

А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека (залог) в пользу Банка( иного кредитора).

И вот возникает риск, когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а  недвижимость  заложена в пользу Банка.

Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.

Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

Поэтому более безопасно для Продавца:

  • когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи.
    Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
  • когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком  в банке при подписании договора купли-продажи.
    Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя;

Но здесь возникает следующий риск – удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке. Уточняйте в банке эти условия заранее.

Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции,  в случае нарушения договоренностей.

Для составления правильного предварительного договора купли-продажи квартиры – воспользуйтесь Конструктором договоров.

Риски отказа страховой компании в страховании титула собственника

Еще одна редкая, но возможная ситуация:

Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай  расторжения заключенного Договора купли-продажи в течении следующих 3 лет.

Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на “чистоту” и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

В результате: Продавец без квартиры и без денег.
Предстоит процедура расторжения договора, возврат  Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.

А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да  еще и в качестве задатка – складывается ситуация риска  потери денег Продавцом.

Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

Риски при продаже квартиры за счет средств материнского капитала

Рисков потери денег за счет материнского капитала нет  при условии:

  • если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей.

Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Её легко она может получить с сайта Госуслуги.

  • если жилье  соответствует требованиям СФР (Социального фонда России), а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса –  ветхого или  аварийного, процент износа не более  65%);
  • если родители правильно оформили  Договор купли-продажи.
    ВНИМАНИЕ!
    СФР может отказать в перечислении средств продавцу в случае оформления только общей супружеской доли на покупателей.
    Закон требует выделения отдельных долей всем членам семьи, приобретенных за счет средств материнского капитала;
    Лучшим вариантом является оформление жилья на одного из родителей.Выделить доли детям и супругу придется потом.

    Прочтите статью: Доли детям по маткапиталу

  • если Покупатели подадут заявление в Социальный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре купли-продажи, укажите сроки).
  • если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с  полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении средств материнского капитала.

Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его  нарушение.
Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.

При подготовке основного Договора купли-продажи  еще раз пропишите сроки подачи документов в Социальный  фонд и штрафные санкции за их нарушение.

Чтобы исключить нотариальную сделку, а за нее очень большая госпошлина и расходы на услуги нотариуса, можно сначала оформить недвижимость на одного взрослого, а потом выделить доли всем членам семьи простым соглашением.

Риски при продаже квартиры  в рассрочку

Нередкая ситуация в нынешних условиях рассрочка  оплаты.

Конечно это “головняк” для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

Необходимо себя обезопасить.
КАК?

Рассмотрим подробнее:

  • Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски “выбивания” денег ни кто не отменял.
  • Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  • Обременение в пользу продавца регистрируется  на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
  • Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном   договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
  • Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.
    Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.

Советую прочесть статью: Обременение в пользу продавца

Все вышеперечисленные  условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.

Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните  помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

Практические пособия для продавца квартиры

Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости – нужно знать процедуру сделки во всех деталях.

Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам  с недвижимостью.

Получите доступ к пособиям для продавца “Купля-продажа недвижимости” можно  здесь.

Всегда рада разъяснить. Автор

Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос. Отвечаю в течение следующего рабочего дня

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

  1. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Тамары.
    Легко!

  2. Тамара

    Покупатель использует маеринский капитал,а цену на комнату просит завысить,чтобы получить больше наблоговый вычет.Есть ли риск в случае не одобрения вПФ ,топри расторжении сделки он попросит иразницу вернуть?

  3. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Степаниды.
    Можно, а почему нет.
    Главное, чтобы доли детям были выделены и разрешение опеки получено.

  4. Степанида

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста можно ли продать квартиру за мат. капитал купленную за мат. капитал?

  5. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Галины.
    Если несовершеннолетние являются собственниками квартиры – это нотариальная сделка в обязательном порядке. Обратитесь к нотариусу.
    Кроме того вам нужно получить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства. Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

  6. Галина

    Добрый вечер,квартира оформлена в ипотеку с использованием мат. капитала.Хотим продать квартиру,доли выделили..,и в ипотеке в закладной в рег.палате зарегистрировали,какие действия дальше?Покупатель с наличкой . Покупатель боится ,что квартира в мат.капитале.Подскажите пожалуйста

  7. Ольга Слободчикова автор

    В Пенсионном фонде лежит нотариальное обязательство о наделении долями членов семьи.Его нужно выполнить. У вас будет долгая сделка.
    1 этап-регистрация на долю в праве собственности на детей.
    2. Получение разрешения на продажу в ООиП
    3.Сделка купли-продажи с вами.
    На сайте много материалов и видеоконсультаций на эту тему,смотрите Категории

  8. Николай

    Покупаю квартиру купленную с использованием мат.капитала. В квартире никто не прописан. Собственница с детьми зарегистрирована и проживает в другой области. Вопрос. Выделив долю в продаваемом жилье для ООиП будет достаточно этого? И как потом они выделят долю в квартире где фактически проживают? И еще вопрос. У нотариуса обязательно оформлять Обязательство выделении доли, или можно самостоятельно через МФЦ оформить выделение доли до продажи квартиры? Спасибо.

  9. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Светланы.
    Стороны вольны договориться о любом порядке расчетов. Конечно в такой ситуации продавца необходимо подстраховать, зарегистрировав в его пользу обременение.
    Посмотрите видео консультацию: http://ndv-book.ru/vu-dkp-rass

  10. Светлана

    При продаже квартиры за счет средств МК(мы сделку проводим через ООО, с хорошей репутацией) нам предлагают в разделе “Порядок расчета” такой пункт: ” Остальная часть в сумме 450.000 рублей будет перечислена на счет покупателю, который затем передаст продавцу.” Возможен ли такой вариант и как обезопасить продавцу возможные риски?

  11. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Лилии.
    Такая сделка оформляется договором ренты. Он подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

  12. Лилия

    Возможно ли продать квартиру в рассрочку на 15 лет с проживанием в ней до полного погашения ее стоимости ?

  13. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Александра.
    Если есть понимание откуда у покупателей будут деньги, источники дохода какие.
    Лучше дать им деньги в долг по кредитному договору и с процентами.
    Иначе опасность затягивания расчета большая.

  14. александр

    Здравствуйте!Дайте совет стоит ли продавать квартиру под мат.капитал + рассрочка на год?Квартиру сложно продать покупателей нет за наличку.

  15. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Елены.
    Необходимо составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи и сдать его в Росреестр для регистрации. Потом предоставить в ПФ.

  16. Елена

    Покупаю квартиру у двух собственников за счет материнского капитала, в договоре купли-продажи один из счетов указан неверно, одному продавцу пришли деньги, второму естественно нет. Что делать и куда в первую очередь обратиться?

  17. Елена

    Покупаю квартиру у двух собственников за счет материнского капитала, в договоре купли-продажи один из счетов указан неверно, одному продавцу пришли деньги, второму естественно нет. Теперь незнаем куда ушла вторая часть мат. капитала. Что делать и куда в первую очередь обратиться?

  18. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Людмилы.
    Есть риски волокиты, судебных тяжб и потраченных нервов.
    Ведь переход права собственности от продавца к покупателю и регистрация права собственности на покупателю уже состоялась!
    Недобросовестный покупатель может потом не торопиться подписать Соглашение о расторжении договора купли-продажи, уклоняться от передачи его на регистрацию, да и отказаться от расходов на это все. Продавцу придется госпошлину 2000 снова оплатить.
    Ну а если в суд идти придется – затраты ее больше предстоят.

  19. Людмила

    какие риски могут бытьпри купле-продаже квартиры с условием перечисления денег на счет продавца после регистрации договора в росреестре (наличных или кредита). Ведь это обременение. При непоступлении денег продавцу возвращается квартира. И нет никаких рисков ни для покупателей, ни для продавцов. При невыплнении условий все возвращается в первоначальное состояние. Или я не права?

  20. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Дмитрия.
    Можно и так, только это не укрепит ваших позиций.
    Пусть ваши покупатели прочтут статью:https://exspertrieltor.ru/2015/12/05/snyat-obremenenie/

  21. Дмитрий

    А если все таки пойти на уступки покупателям и не делать залог обременение,как прописать в договоре чтоб в случае чего можно было потребовать выплаты? Например если прописать что в случае не оплаты оставшейся суммы в установленный договором срок то продавец в праве требоватт расторжения договора в судебном порядке ?

  22. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Дмитрия.
    Если ваше жилье соответствует требованиям ПФР – бояться нечего.
    Если покупатели не хотят регистрировать обременение – откажите им.
    В такой сделке продавцу нужна страховка. А покупатель ни чем не рискует.

  23. Дмитрий

    Ольга извините, а вот если не делать залог вобще? И прописать что собственные средства покупателя будут перечислены до подписания дкп, а остальная часть пфр по мат кап в установленные законом сроки. Так же написать что покупатель обязуется предоставить документы после перехода права в течение 10 раб дней в пфр. Есть ли риск для продавца? Если деньги не перечислят можно ли будет что то сделать? У нас сильный разногласия пошли с покупателями на счет залога , они не хотят, а мы боимся

  24. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Дмитрия.
    Ипотека (залог) в вашем случае возникает в силу договора. Так и пропишите.

  25. Дмитрий

    Ольга достаточно ли будет прописать в договоре что в пользу Продавца возникает право залога в силу закона до полной оплаты стоимости квартиры? Или нужно еще добавить какие то реплики?

  26. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Дмитрия.
    Акт приема-передачи можно подписать при фактической передаче квартиры, НО! в договоре купли-продажи нужно это прописать.
    Читайте статью: https://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/

  27. Дмитрий

    Здравствуйте продаем квартиру,у покупателей часть наличных средств часть по мат.капиталу. Скажите как прописать и будет называться залог в пользу продавца до получение средств от ПФ?ипотека ? И еще если например мы освободим квартиру только после получения средств из пф то сможем ли акт приема передачи подписать потом? Или нужно при залоге сразу передавать квартиру?

  28. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ирины. 30 рабочих дней рассматривается заявление о перечислении и в течении 10 рабочих дней деньги будут перечислены. То есть как минимум 50 дней.

  29. Ирина

    Здравствуйте! Подскажите что делать когда покупатель остановил выплату денежных средст с мат капитала, на этапе расмотрения документов в пфр.Деньги на счет продовца должны были поступить буквально через 3-4 дня

  30. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Дианы.
    Если требования ПФ к дому не нарушены, деньги перечислят. Продавайте только дом и в договоре описывайте и оценивайте именно дом.
    Требования почитайте в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/06/04/materinskiy-kapital/

  31. Дина

    Здравствуйте Ольга, подскажите пожалуйста, при продаже дома под мат. капитал землю тоже нужно переоформлять на владельца сертификата, а ведь земля не попадает под действие мат. капитала, как и где все правильно прописать, чтоб не остаться без земли, в случае отказа пф в приобретении дома под средства мат. капитала и не нарваться на мошенников?

  32. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ольги.
    Вот залогом и является квартира, если обременение зарегистрировано Росреестре. То есть продать квартиру, подарить, заложить не сможет, а жить – да.
    Прописывайте в Договре купли-продажи штрафные санкции за задержку оплаты.
    Если сомневаетесь в Покупателе – лучше откажитесь от сделки.
    Почитайте статью: Обременение в пользу Продавца https://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/

  33. Ольга

    Добрый день. Подскажите, при оформлении продажи квартиры с рассрочкой платежа, в какой момент собственность переходит к Покупателю и какие законные средства остаются Продавцу для получения остатка? Жить то в квартире можно и с обременением, а значит “откладывать” выплаты по срокам договора? Возможен ли какой-то залог?

  34. Ольга Слободчикова автор

    Ответ Владимиру.
    В разделе ответственность сторон пропишите конкретные сроки получения документов из Росреестра от даты регистрации, например не позднее трех рабочих дней, и подачи документов в ПФ.
    Про возврат денег и штрафные санкции так же и % неустойки за каждый день просрочки возврата.

  35. Владимир

    Добрый день Как правильно прописать пункт “штрафных санкций” применяемых к “Покупателю” в случаи затяжки им времени подачи документов в ПФР для перечисления денежных средств по имеющемуся материнскому капиталу. (Если часть денежных средств передается наличными в случае расторжения договора, каким-образом прописать пункт с возвратом этих средств с получением неустойки.

  36. Ольга Слободчикова автор

    Ответ Олегу.
    Только с выбором риелтора важно не ошибиться. Читайте: Риелтор друг или недруг https://exspertrieltor.ru/2015/10/23/rieltor-drug-ili-nedrug/

  37. Олег

    Вот потому, правильно и нужно продавать квартиру через агентство недвижимости

  38. Ольга Слободчикова автор

    Внимательно прочтите статью,задайте дополнительные вопросы