Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.
В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт работы по сопровождению сделок с недвижимостью с 2006 года.
Более 1000 оформленных сделок.
Риски при продаже квартиры при разных формах сделки
Риски при покупке недвижимости могут быть связаны с моментом полной оплаты по договору купли-продажи.
Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».
Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.
Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.
Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере
Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .
Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.
Поэтому:
- не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
- для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
- если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.
-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?
-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.
-И как же его составить?
-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.
Риски при продаже квартиры по доверенности
- Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.
Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >
- А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:
- в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
- в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
- в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.
Риски продажи квартиры за счет кредитных средств
Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается заемными средствами и объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.
И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.
Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :
- сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
- после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
- после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца
Разберем подробнее:
В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»
А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).
И вот возникает риск, когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а недвижимость заложена в пользу Банка.
Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.
Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.
Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.
И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.
Поэтому более безопасно для Продавца:
- когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
- когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя
Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.
Уточняйте заранее!
Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции, в случае нарушения договоренностей.
Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.
Риски отказа страховой компании
Еще одна редкая, но возможная ситуация:
Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.
Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай расторжения заключенного Договора купли-продажи.
Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.
И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.
В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.
А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска потери денег Продавцом.
Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.
Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала
Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:
- если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей
Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.
- если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного, процент износа не более 65%)
- если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям и дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.
ВНИМАНИЕ! ПФР может отказать в перечислении средств продавцу в случае оформления общей супружеской доли на покупателей.
Лучшим вариантом является оформление жилья на одного из родителей. Выделить доли детям придется потом.
Прочтите статью: Выделение долей детям без нотариуса
- если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
- если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!
Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.
Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.
Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.
При подготовке основного Договора купли-продажи еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.
ВНИМАНИЕ! Изменения в законе
01.10.2018 года вступили в силу поправки в ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь передача в залог(ипотеку) долей в праве собственности — это нотариальная сделка.
Регистрация залога(обременения) в пользу продавца до момента полного расчета, частый юридический прием в сделках с использованием средств материнского(семейного) капитала.
Чтобы исключить нотариальную сделку, а за нее очень большая госпошлина и расходы на услуги нотариуса, можно сначала оформить недвижимость на одного взрослого, а потом выделить доли всем членам простым соглашением.
https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/
Сделка по оформлению жилого помещения только на одного из родителей в единоличную собственность или на двоих в общую совместную потребует нотариального обязательства о выделении долей членам семьи. Это тоже расходы, но намного меньшие, чем удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.
Советую прочесть статьи:
Риски при продаже квартиры в рассрочку
Нередкая ситуация в нынешних условиях.
Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.
Необходимо себя обезопасить. КАК?
Рассмотрим подробнее:
- Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
- Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
- Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
- Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
- Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.
Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.
Советую прочесть статью:
Все вышеперечисленные условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.
Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.
Практические пособия для продавца квартиры
Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.
Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам с недвижимостью.
Получите доступ к пособиям для продавца «Купля-продажа недвижимости» можно здесь.
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Тамары.
Легко!
Покупатель использует маеринский капитал,а цену на комнату просит завысить,чтобы получить больше наблоговый вычет.Есть ли риск в случае не одобрения вПФ ,топри расторжении сделки он попросит иразницу вернуть?
Ответ для Степаниды.
Можно, а почему нет.
Главное, чтобы доли детям были выделены и разрешение опеки получено.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста можно ли продать квартиру за мат. капитал купленную за мат. капитал?
Ответ для Галины.
Если несовершеннолетние являются собственниками квартиры — это нотариальная сделка в обязательном порядке. Обратитесь к нотариусу.
Кроме того вам нужно получить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства. Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/
Добрый вечер,квартира оформлена в ипотеку с использованием мат. капитала.Хотим продать квартиру,доли выделили..,и в ипотеке в закладной в рег.палате зарегистрировали,какие действия дальше?Покупатель с наличкой . Покупатель боится ,что квартира в мат.капитале.Подскажите пожалуйста
В Пенсионном фонде лежит нотариальное обязательство о наделении долями членов семьи.Его нужно выполнить. У вас будет долгая сделка.
1 этап-регистрация на долю в праве собственности на детей.
2. Получение разрешения на продажу в ООиП
3.Сделка купли-продажи с вами.
На сайте много материалов и видеоконсультаций на эту тему,смотрите Категории
Покупаю квартиру купленную с использованием мат.капитала. В квартире никто не прописан. Собственница с детьми зарегистрирована и проживает в другой области. Вопрос. Выделив долю в продаваемом жилье для ООиП будет достаточно этого? И как потом они выделят долю в квартире где фактически проживают? И еще вопрос. У нотариуса обязательно оформлять Обязательство выделении доли, или можно самостоятельно через МФЦ оформить выделение доли до продажи квартиры? Спасибо.
Ответ для Светланы.
Стороны вольны договориться о любом порядке расчетов. Конечно в такой ситуации продавца необходимо подстраховать, зарегистрировав в его пользу обременение.
Посмотрите видео консультацию: http://ndv-book.ru/vu-dkp-rass
При продаже квартиры за счет средств МК(мы сделку проводим через ООО, с хорошей репутацией) нам предлагают в разделе «Порядок расчета» такой пункт: » Остальная часть в сумме 450.000 рублей будет перечислена на счет покупателю, который затем передаст продавцу.» Возможен ли такой вариант и как обезопасить продавцу возможные риски?
Ответ для Лилии.
Такая сделка оформляется договором ренты. Он подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Возможно ли продать квартиру в рассрочку на 15 лет с проживанием в ней до полного погашения ее стоимости ?
Ответ для Александра.
Если есть понимание откуда у покупателей будут деньги, источники дохода какие.
Лучше дать им деньги в долг по кредитному договору и с процентами.
Иначе опасность затягивания расчета большая.
Здравствуйте!Дайте совет стоит ли продавать квартиру под мат.капитал + рассрочка на год?Квартиру сложно продать покупателей нет за наличку.
Ответ для Елены.
Необходимо составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи и сдать его в Росреестр для регистрации. Потом предоставить в ПФ.
Покупаю квартиру у двух собственников за счет материнского капитала, в договоре купли-продажи один из счетов указан неверно, одному продавцу пришли деньги, второму естественно нет. Что делать и куда в первую очередь обратиться?
Покупаю квартиру у двух собственников за счет материнского капитала, в договоре купли-продажи один из счетов указан неверно, одному продавцу пришли деньги, второму естественно нет. Теперь незнаем куда ушла вторая часть мат. капитала. Что делать и куда в первую очередь обратиться?
Ответ для Людмилы.
Есть риски волокиты, судебных тяжб и потраченных нервов.
Ведь переход права собственности от продавца к покупателю и регистрация права собственности на покупателю уже состоялась!
Недобросовестный покупатель может потом не торопиться подписать Соглашение о расторжении договора купли-продажи, уклоняться от передачи его на регистрацию, да и отказаться от расходов на это все. Продавцу придется госпошлину 2000 снова оплатить.
Ну а если в суд идти придется — затраты ее больше предстоят.
какие риски могут бытьпри купле-продаже квартиры с условием перечисления денег на счет продавца после регистрации договора в росреестре (наличных или кредита). Ведь это обременение. При непоступлении денег продавцу возвращается квартира. И нет никаких рисков ни для покупателей, ни для продавцов. При невыплнении условий все возвращается в первоначальное состояние. Или я не права?
Ответ для Дмитрия.
Можно и так, только это не укрепит ваших позиций.
Пусть ваши покупатели прочтут статью:https://exspertrieltor.ru/2015/12/05/snyat-obremenenie/
А если все таки пойти на уступки покупателям и не делать залог обременение,как прописать в договоре чтоб в случае чего можно было потребовать выплаты? Например если прописать что в случае не оплаты оставшейся суммы в установленный договором срок то продавец в праве требоватт расторжения договора в судебном порядке ?
Ответ для Дмитрия.
Если ваше жилье соответствует требованиям ПФР — бояться нечего.
Если покупатели не хотят регистрировать обременение — откажите им.
В такой сделке продавцу нужна страховка. А покупатель ни чем не рискует.
Ольга извините, а вот если не делать залог вобще? И прописать что собственные средства покупателя будут перечислены до подписания дкп, а остальная часть пфр по мат кап в установленные законом сроки. Так же написать что покупатель обязуется предоставить документы после перехода права в течение 10 раб дней в пфр. Есть ли риск для продавца? Если деньги не перечислят можно ли будет что то сделать? У нас сильный разногласия пошли с покупателями на счет залога , они не хотят, а мы боимся
Ответ для Дмитрия.
Ипотека (залог) в вашем случае возникает в силу договора. Так и пропишите.
Ольга достаточно ли будет прописать в договоре что в пользу Продавца возникает право залога в силу закона до полной оплаты стоимости квартиры? Или нужно еще добавить какие то реплики?
Ответ для Дмитрия.
Акт приема-передачи можно подписать при фактической передаче квартиры, НО! в договоре купли-продажи нужно это прописать.
Читайте статью: https://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/
Здравствуйте продаем квартиру,у покупателей часть наличных средств часть по мат.капиталу. Скажите как прописать и будет называться залог в пользу продавца до получение средств от ПФ?ипотека ? И еще если например мы освободим квартиру только после получения средств из пф то сможем ли акт приема передачи подписать потом? Или нужно при залоге сразу передавать квартиру?
Ответ для Ирины. 30 рабочих дней рассматривается заявление о перечислении и в течении 10 рабочих дней деньги будут перечислены. То есть как минимум 50 дней.
Здравствуйте! Подскажите что делать когда покупатель остановил выплату денежных средст с мат капитала, на этапе расмотрения документов в пфр.Деньги на счет продовца должны были поступить буквально через 3-4 дня
Ответ для Дианы.
Если требования ПФ к дому не нарушены, деньги перечислят. Продавайте только дом и в договоре описывайте и оценивайте именно дом.
Требования почитайте в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/06/04/materinskiy-kapital/
Здравствуйте Ольга, подскажите пожалуйста, при продаже дома под мат. капитал землю тоже нужно переоформлять на владельца сертификата, а ведь земля не попадает под действие мат. капитала, как и где все правильно прописать, чтоб не остаться без земли, в случае отказа пф в приобретении дома под средства мат. капитала и не нарваться на мошенников?
Ответ для Ольги.
Вот залогом и является квартира, если обременение зарегистрировано Росреестре. То есть продать квартиру, подарить, заложить не сможет, а жить — да.
Прописывайте в Договре купли-продажи штрафные санкции за задержку оплаты.
Если сомневаетесь в Покупателе — лучше откажитесь от сделки.
Почитайте статью: Обременение в пользу Продавца https://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/
Добрый день. Подскажите, при оформлении продажи квартиры с рассрочкой платежа, в какой момент собственность переходит к Покупателю и какие законные средства остаются Продавцу для получения остатка? Жить то в квартире можно и с обременением, а значит «откладывать» выплаты по срокам договора? Возможен ли какой-то залог?
Ответ Владимиру.
В разделе ответственность сторон пропишите конкретные сроки получения документов из Росреестра от даты регистрации, например не позднее трех рабочих дней, и подачи документов в ПФ.
Про возврат денег и штрафные санкции так же и % неустойки за каждый день просрочки возврата.
Добрый день Как правильно прописать пункт «штрафных санкций» применяемых к «Покупателю» в случаи затяжки им времени подачи документов в ПФР для перечисления денежных средств по имеющемуся материнскому капиталу. (Если часть денежных средств передается наличными в случае расторжения договора, каким-образом прописать пункт с возвратом этих средств с получением неустойки.
Ответ Олегу.
Только с выбором риелтора важно не ошибиться. Читайте: Риелтор друг или недруг https://exspertrieltor.ru/2015/10/23/rieltor-drug-ili-nedrug/
Вот потому, правильно и нужно продавать квартиру через агентство недвижимости
Внимательно прочтите статью,задайте дополнительные вопросы