Купля продажа дома с земельным участком, правила оформления в соответствии с законом «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218 , вступил в силу 02.01.2017 года.
Оформление сделки купли-продажи и регистрация права собственности.
В этой сатье расскажем о порядке оформления сделки купли-продажи дома с земельным участком, образце(бланке) договора купли-продаже дома с земельным участком, расписке и необходимости нотариального оформления в отдельных случаях
Купля продажа дома с земельным участком
Купля продажа дома с земельным участком имеет важную особенность — в этой сделке участвуют два объекта недвижимости:
- жилой дом
- земельный участок
Поэтому оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком несколько сложнее.
Жилой дом может находиться на земельном участке в собственности у хозяина дома или в аренде. Бывают случаи, когда права на земельный участок не определены.
Бывает и другая ситуация: права на земельный участок зарегистрированы, а на дом нет.
Исходя из условий сделки, ее порядок оформления будет отличаться.
Оформление купли продажи дома с земельным участком
Важным условием законной купли-продажи дома с земельным участком является кадастровый учет этих двух объектов недвижимости.
Без постановки любого объекта недвижимости на кадастровый учет, его невозможно продать законным образом, поскольку Росреестр откажет в переводе права на приобретателя.
То есть первичным является кадастровый учет объекта недвижимости — жилого дома, земельного участка, хозяйственной постройки, гаража..
Если вы не знаете, состоит ли ваш объект недвижимости на кадастровом учете, воспользуйтесь бесплатным сервисом Росреестра.
Объект недвижимости, которому присвоен кадастровый номер — состоит на кадастровом учете.
Прочтите статью: Как получить информацию из Росреестра бесплатно
Вам необходимо с помощью бесплатного сервиса Росреестра проверить наличие сведений в Едином государственном реестре недвижимости как на дом, так и земельный участок.
Обязательно прочтите вышеуказанную статью.
Прочтите дополнительную статью: Кадастровые документы объекта недвижимости
Договор купли продажи дома с земельным участком
Оформление купли-продажи дома с земельным участком происходит только в письменной форме путем заключения договора купли-продажи. Обязательным условием завершения сделки является фактическая передача объектов недвижимости продавцу.
Передача дома с земельным участком покупателю сопровождается подписанием Акта приема-передачи. Образец Акта приема-передачи можно скачать тут.
Видео урок по заполнению шаблона — внизу статьи.
Если права на земельный участок у законного владельца дома отсутствуют, дом продавать можно (при условии зарегистрированных прав на него). Ведь земельный участок под строением «автоматически» принадлежит хозяину дома.
Такая сделка оформляется договором купли-продажи дома.
Если земельный участок находится в аренде — сделка купли-продажи оформляется договором купли-продажи дома, в котором описывается право пользования землей. Затем договор аренды переоформляется на нового владельца дома.
Если и дом и земельный участок принадлежат владельцу на праве собственности( и это право зарегистрировано в Росреестре) — сделка может быть оформлена одним договором купли-продажи дома с земельным участком или двумя договорами (по желанию участников сделки):
- купли-продажи дома
- купли-продажи земельного участка
Внимание!
Права на объекты недвижимости, полученные до 31.01.1998 года и оформленные в БТИ, подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Прочтите дополнительную статью: Нет сведений о правах на объект недвижимости
Если дом или земельный участок находятся в долевой собственности — в этом случае договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса ТОЛЬКО В ТОМ случае, если они продаются не целиком, а только доля в праве на них.
Так же обязательная нотариальная сделка понадобится при продаже дома с земельным участком, принадлежащим недееспособному или несовершеннолетнему продавцу или даже не целиком, а только доли в праве.
Для оформления такой сделки можно обратиться к любому нотариусу из нотариального округа по месту нахождения дома с земельным участком
Шаблон (образец) договора купли-продажи дома с земельным участком есть на этой странице.
Налоги с продажи дома с земельным участком
Если вы оформляете один договор купли-продажи, рекомендую вам разделить стоимость дома и земельного участка.
-Почему?
-Потому что, с объекта жилого назначения применяются отдельные ставки вычетов (уменьшение налогооблагаемой базы для объектов, находящихся в собственности менее трех или пяти лет — подробнее):
- с земельного участка (нежилой объект) — 1 000 000 рублей;
- с жилого дома — 1 000 000 рублей.
Сейчас при расчете налогов с продажи жилой недвижимости(квартиры, жилого дома) учитываются многие нюансы. Разъяснения в статье.
Так же и для приобретателя этой недвижимости:
- по земельному участку нет возврата подоходного налога;
- по жилому дому — 260 000 рублей на налогоплательщика ( покупателя). Подробнее
Регистрация купли продажи земельного участка с домом
Регистрация сделки купли-продажи дома с земельным участком — это обязательная процедура. Мало подписать договор купли-продажи дома с земельным участком между продавцом и покупателем (сторонами сделки) , нужно сообщить об этой сделке в уполномоченный государственный орган — Росреестр, чтобы в ЕГРН внесли запись о переходе права на покупателя и его данные как нового правообладателя.
Регистрацию перехода права на дом и земельный участок проводит государственный регистратор Росреестра.
Это регистрационное действие не требует оплаты госпошлины.
А вот регистрация права собственности на покупателя — платная государственная услуга. Госпошлина за регистрацию права собственности
Подать документы в Росреестр теперь повсеместно можно через МФЦ.
Документы для купли-продажи дома с земельным участком
Для подтверждения продавцом своих прав на дом и земельный участок он должен предоставить покупателю Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на дом и земельный участок.
Из этой выписки покупатель получит не только информацию о наличии зарегистрированных прав, но и об обременениях этих прав, арестах, запретах на регистрационные действия, а так же назначении земельного участка и ограничениях по его использованию.
Выписку из Росреестра можно заказать на бумажном носителе через МФЦ или через сайт Госулуг ( в разделе «Недвижимость и стройка»
Подробнее о пакете документов для МФЦ читайте здесь.
Расписка при купле-продажи дома с земельным участком
Расписка при купле-продажи дома и земельного участка подтверждает факт расчета по сделке.
Расписка в получении денег продавцом исключительно важный документ. Даже частичный расчет должен подтвержаться этим односторонним документом от продавца.
Продавец должен выдать покупателю ДВЕ расписки, одну об оплате за земельный участок, другую — за дом.
Подробная статья о требованиях к оформлению расписки здесь.
Всегда рада разъяснить. Автор
Моя страница во ВК
