Купля – продажа дома с земельным участком

Купля продажа дома с земельным участком, правила оформления сделки  в соответствии с  законом “О государственной регистрации недвижимости” ФЗ-218 , вступил в силу 02.01.2017 года.

Купля продажа дома с земельным участком

Купля продажа дома с земельным участком имеет  важную особенность – в этой сделке участвуют два объекта недвижимости:

• жилой дом;
• земельный участок.

Поэтому оформление  сделки  купли-продажи дома с земельным участком  несколько сложнее.

Жилой дом может находиться на земельном участке в собственности у хозяина дома или в аренде.

Бывает и другая ситуация: права на земельный участок зарегистрированы, а на дом нет.

Исходя из условий сделки, ее порядок оформления  будет отличаться.

Оформление купли продажи дома с земельным участком

Важным условием законной купли-продажи дома с земельным участком является кадастровый учет этих двух объектов недвижимости.

Без постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, на него невозможно зарегистрировать права, значит его невозможно продать законным образом, то есть с государственной регистрацией перехода прав собственности на нового владельца.

Объект недвижимости, которому  присвоен кадастровый номер – состоит на кадастровом учете.

Прочтите статьи: 
Как получить информацию из Росреестра бесплатно

Кадастровые документы объекта недвижимости

Договор купли продажи дома с земельным участком

Оформление купли-продажи дома с земельным участком происходит только в письменной форме путем заключения договора купли-продажи.

Обязательным условием завершения сделки является фактическая передача объектов недвижимости продавцу. Передача дома с земельным участком покупателю сопровождается подписанием Акта приема-передачи.
Шаблон  Акта приема-передачи можно скачать тут. Видео урок по заполнению шаблона – внизу статьи.

Если земельный участок находится в аренде – сделка купли-продажи оформляется договором купли-продажи дома, в котором описывается право пользования землей. Затем договор аренды переоформляется на нового владельца дома.

Если и дом и земельный участок принадлежат  владельцу на праве собственности( и это право зарегистрировано в Росреестре) – сделка может быть оформлена одним договором купли-продажи дома с земельным участком или двумя договорами (по желанию участников сделки):

• купли-продажи дома;
• купли-продажи земельного участка.

Внимание!

Права на объекты недвижимости, полученные до 31.01.1998 года и оформленные  в БТИ, подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Прочтите  дополнительную статью: Нет сведений о правах на объект недвижимости

Форма договора купли-продажи

Договор купли-продажи может оформляться в простой письменной или нотариальной форме. Независимо от способа оформления сделки, договор подается в Росреестр для регистрации перехода прав новому владельцу.
Форму договора стороны выбирают по договоренности.

Но, в некоторых случаях куплю-продажу дома с земельным участком можно оформить только в нотариальной форме. Такого требование закона.

Так, при продаже недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным, в обязательном порядке договор удостоверяется у нотариуса. 

Так же, если объекты недвижимости продаются не целиком, а только доля в праве, требуется нотариальное удостоверение договора.

Для оформления такой сделки можно обратиться к любому нотариусу из  нотариального округа по месту нахождения дома с земельным участком.

Шаблон (образец)  договора купли-продажи дома с земельным участком есть на этой странице.

Налоги с продажи дома с земельным участком

В договоре купли-продажи  рекомендую вам разделить стоимость дома и земельного участка., То есть прописать отдельные суммы.

-Почему?

-Потому что, с объекта жилого назначения применяются отдельные ставки налоговых вычетов (уменьшение налогооблагаемой базы для объектов, находящихся в собственности менее трех или пяти лет – подробнее)
При продаже недвижимости, находящейся во владении менее минимального предельного срока владения  налоговую базу можно уменьшить на 1 000 000 с каждого объекта недвижимости.

Так же и для приобретателя этой недвижимости:

• по  земельному участку нет возврата подоходного налога;
• по жилому дому – 260 000 рублей на налогоплательщика ( покупателя). Подробнее

Регистрация купли продажи земельного участка с домом

Регистрация сделки купли-продажи дома с земельным участком – это обязательная процедура.
Мало подписать договор купли-продажи дома с земельным участком между продавцом и покупателем (сторонами сделки) , нужно сообщить об этой сделке в  уполномоченный государственный орган – Росреестр, чтобы в ЕГРН внесли запись о переходе права на покупателя и его данные как нового правообладателя.

Регистрацию перехода права на дом и земельный участок проводит государственный регистратор Росреестра.
Это регистрационное действие не требует оплаты госпошлины.

А вот регистрация права собственности на покупателя – платная государственная услуга. Госпошлина за регистрацию права собственности

Таким образом регистрируется не договор купли-продажи, как было до 01.03.2013 года, а переход прав.
Договор вступает в законную силу сразу после его подписания всеми участниками сделки.

Подать документы в Росреестр  для регистрации перехода прав теперь повсеместно можно через МФЦ.

Документы для купли-продажи дома с земельным участком

Для подтверждения продавцом своих прав на дом и земельный участок он должен предоставить покупателю Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на дом и земельный участок.

Из этой выписки покупатель получит не только информацию о наличии зарегистрированных прав, но и об обременениях этих прав, арестах, запретах на регистрационные действия, а так же назначении земельного участка и ограничениях по его использованию.

Выписку из Росреестра можно заказать на бумажном носителе через МФЦ или через сайт Госуслуги ( в разделе “Недвижимость и стройка”). Электронная онлайн выписка не оплачивается.

Подробнее о пакете документов для МФЦ читайте здесь.

Расписка при купле-продажи дома с земельным участком

Расписка при купле-продажи дома и земельного участка подтверждает факт расчета по сделке.
Расписка в получении денег продавцом исключительно важный документ.
Даже частичный расчет должен подтверждаться этим односторонним документом от продавца.

Продавец должен выдать покупателю ДВЕ расписки, одну об оплате за земельный участок, другую – за дом.

Подробная статья о требованиях к оформлению расписки здесь.

Всегда рада разъяснить

ФЗ 218 “О государственной регистрации недвижимости”