Продажа недвижимости в долевой собственности бывает более затратной, так как часть сделок можно оформить только нотариальным договором купли-продажи.
А это большие расходы на оплату государственной пошлины за удостоверение нотариусом договора купли-продажи (ДКП) и услуги правового характера.
Продажа недвижимости в долевой собственности
С 30.04.2021 года, статья 42 Федерального закона 218 “О государственной регистрации недвижимости” прописана следующим образом:
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
Таким образом, львиная часть сделок с долевой собственностью на недвижимость может быть теперь оформлена в простой письменной форме, без нотариуса.
Это могут быть сделки по отчуждении прав при дарении, мене, купле-продаже, выделении долей детям.
При этом неважно, какой объект недвижимости будет отчуждаться – квартира, комната, жилой дом, земельный участок или иной объект недвижимости.
Обратите внимание! В законе прописано условие для оформления сделки без нотариуса – одновременное отчуждение долей всеми участниками долевой собственности.
При этом сделка должна быть оформлена одним договором (прим. Автора)
Обязательные нотариальные сделки при отчуждении долевой собственности
Часть сделок с недвижимостью подлежат обязательному удостоверению у нотариуса:
- продажа недвижимости в долевой собственности, доли в праве на которую принадлежат несовершеннолетним или недееспособным, подлежат обязательному удостоверению нотариусом на основании ст. 54 закона “О государственной регистрации недвижимости”.
- сделки по приобретению недвижимости супругами, в которых происходит образование отдельных долей в праве.
Законным режимом собственности супругов является – совместная собственность. Долевая собственность – признается разделом имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом (ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Продажа недвижимости в долевой собственности. Удостоверение сделки нотариусом
Оформление продажи недвижимости в долевой собственности через нотариуса имеет некоторые особенности:
- Нотариус не принимает договоры, изготовленные сторонними юристами. Просто потому что за работу юридического(правового) характера он тоже возьмет с вас деньги. Стоимость такой услуги разнится по территориям.
Как пример можете посмотреть тарифы в городе Тюмени
- За удостоверение сделки с недвижимостью взимается государственная пошлина в бюджет.
Ее размер регулируется Налоговым кодексом РФ
Налоговый кодекс РФ.
Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий 5) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;
Нотариусы отвечают за законность сделки и требуют предоставить бОльший пакет документов, подробнее > > >
- Нотариус получает сведения об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости в электронном виде.
- Сроки подготовки к сделке у нотариуса зависят от загруженности его помощников. Часто подготовка к сделке занимает более недели.
При выборе нотариуса уточните это заранее. - Удостоверить сделку с недвижимостью может только нотариус того нотариального округа, в котором находится недвижимость.
- Через нотариуса можно провести сделку с недвижимостью дистанционно. Важно, чтобы хотя бы один нотариус находился в месте расположения объекта недвижимости. Другой нотариус может находиться в любом городе (населенном пункте) РФ.
- Нотариус может передать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Он должен сделать это бесплатно.
Продажа доли недвижимости в долевой собственности
Общая долевая собственность не предполагает обособление(выделения в натуре) квадратных метров.
Ведь это не часть земельного участка, квартиры, дома или комнаты, а доля в праве собственности собственности. Конечно участники долевой собственности могут договориться между собой об использовании части объекта недвижимости.
Если один участник общей долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу ( не участнику этой долевой собственности), он обязан предложить сначала совершить покупку другим участникам долевой собственности.
Предложение необходимо сделать в письменной форме, с указанием условий сделки. Подробнее читайте > > > И предоставить нотариусу.
ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ в Законе
Новые поправки в ЖК РФ.
Закон вносит поправки в ст. 30 Жилищного кодекса РФ, которая дополняется положением о том, что собственник жилого помещения не имеет права разделять общую собственность на доли, если в результате такого деления на каждого собственника будет приходиться менее 6 кв. м общей площади. Сделки, нарушающие данное правило, будут считаться несостоявшимися. Закон вступил в силу 1 сентября 2022 года.
Норма 30.1 Жилищного Кодекса не будет применяться в случаях, когда общая долевая собственность возникает в силу закона, в том числе при наследовании, по итогам приватизации или в случаях, когда для покупки недвижимости привлекались средства материнского капитала (прим Автора).
Всегда рада разъяснить
Ответ для Лилии.
1. Срок минимального предельного владения недвижимостью на основании наследства для исключения налога – 3 года, а не пять. При определении налоговой базы цена делится на трех, если не указаны разные цены на доли.
2. Действительно, если у вас будет три отдельных договора купли-продажи – вы можете применить налоговый вычет в 1 000 000 на каждый договор.
3. Риэлтор в этом случае в оформлении не участвует.
Кстати, с августа отменяют нотариальные сделки при продаже долевой собственности по одному договору.
Добрый день! Тетя завещала квартиру 3 племянницам в равных долях. С момента смерти тети прошло 14 месяцев. Квартиру решили продать. В процессе оформления сделки у нотариуса выяснилось, что был подготовлен договор продажи объекта ( квартиры), а не долей в ней.
Сумма сделки 2600000.
1) Если по договору мы продаём квартиру раньше 5 лет, мы платим налог в 13%? Кто его будет платить, если указаны три собственника?
2) Если составляем три договора ( на каждого из собственников свой ), то налог не платится, потому что сумма меньше миллиона?
3) Мы отложили сделку до выяснения по суммам выплат, нотариус выставил счёт (51 тыс. с копейками) за несостоявшуюся сделку). Кто должен оплачивать эту сумму, если в сделке принимает участие и риелтор, и нотариус, документы ведь должны подготовить они?
Спасибо .
Спасибо, Ольга! вечером попала к нотариусу, она сказала, что лучше сразу оформить ДКП с первым взносом 10т.р., которые у меня и уйдут на оформление договора. В голове сплошная каша, долю надо продать обязательно, т.к. растут долги за коммуналку и ФКР, а у покупателя нет денег и в кредиет ей в Сбербанке отказали. Умом понимаю, что и остальные платежи под вопросом. Покупатель хочет просто жить дальше в этой квартире и чтобы ее не беспокоили. Извините, пора собираться в кучку, если не я – то никто, и так её 3 месяца уговаривала купить мою долю. Извините еще раз
Ответ для Ольги Ивановны.
У вас нотариальная сделка в обязательном порядке, во-первых долевая собственность, во-вторых залог(ипотека) доли. ст. 42, ФЗ- 218 “О государственной регистрации недвижимости”
Добрый день! Ситуация: однокомнатная квартира в 9-этажном доме 32 кв.м в долевой собственности 1/5+1/5+3/5. Мою долю 1/5 хочу продать сособственнику с 1/5. Денег у покупателя на разовую оплату покупаемой доли нет, договорились, что оформим договор с возможностью оплаты частями в течение года. На подписание договора она принесет задаток (как способ обеспечения выполнения договора), который передаст мне до подписания договора и который в момент подписания будет считаться первой оплатой по договору. Т.е. моя доля будет будет в залоге до окончательного расчета по “Договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру с рассрочкой платежа и внесением задатка”. Все условия прописали в договоре, иначе никак не продать-купить эту долю.
Надо ли нотариально оформлять такую сделку? Спасибо
Ответ для Вячеслава.
Ваша сделка подлежит обязательному удостоверению нотариусом. Вы можете обратиться к любому из них.
Как быстро и качественно оформить сделку купли-продажи 1- комнатной квартиры, если супруги имеют по 1/2 доли собственности, этой квартиры?
Ответ для Ольги.
Дарение вы оформляете одним нотариальным договором дарения ( поскольку у вас долевая собственность), где два дарителя и два одаряемых.
Здравствуйте. У нас с мужем квартира куплена в браке по 1/2 доли у каждого. Сейчас мы хотим подарить свои доли своим совершеннолетним детям( двоим по 1,2 доли) . Обязательно ли “соглашение супругов на сделку”, заверенное нотариально, Можно ли оформить одним договором? Благодарю.
Ответ для Ирины
Если доля в праве собственности является совместно нажитым имуществом – нужно нотариальное согласие на продажу.
И конечно доверенность с максимально полными полномочиями.
Прочтите дополнительную статью: https://exspertrieltor.ru/2017/07/12/dov/
Поскольку у вас будет нотариальная сделка, т.к долевая собственность – содержание доверенности лучше согласовать с нотариусом, у которого будите удостоверять договор.
Добрый день. Ситуация такая: Двухкомнатная квартира, в долевой собственности у бабушки и внучки. Внучка живет в другом городе. Хотим продавать квартиру. Я мама внучки(дочь бабушки) бабушка оформила на меня доверенность на продажу, какие документы нужны мне от дочери(внучки) для продажи квартиры. Доверенность на продажу доли в квартире? нужно ли от нее для сделки свидетельство о том что что доля приобреталась не в браке?
Ответ для Елены.
Конечно может. Только договор дарения доли необходимо удостоверить нотариусом. И сам договор составляет нотариус, сторонние договоры не принимают. Тарифы есть на сайте
У сына и матери по 1\2 доли в квартире. В 2014 году сын получил свою долю по договору дарения от мужа матери. Может ли сын сейчас подарить свою 1\2 долю матери? У сына с матерью разные фамилии. Или лучше оформить с ней договор купли-продажи?
Ответ для Светланы.
Решение о приостановке или отказе в регистрации принимает регистратор. Специалисты отдела приема документов в МФЦ или Росреестре только принимают и составляют опись и все.
Отказать могут только по двум причинам – если у Вас нет паспорта или есть сомнения в его подлинности. Будут возражать – жалобу напишите. Все возражения как рукой снимет)))
Если договор дарения датирован ранее 02.06.2016 г – простая письменная форма.
Что касается согласия на дарение. Если Вы покупали 1\2 долю, находясь в браке, чтобы Ваша сделка не было признана в будущем не законной, нужно получить согласие на дарение.
Ответ Михаилу.
Нет не надо. Ваш договор вступил в законную силу после подписания сторонами.
Сроки подачи в Росреестр не ограничены законом.
Здравствуйте! А если договор заключён в апреле, а документы на регистрацию сданы в сентябре, надо нотариально удостоверять договор отчуждения долей?