Как продать квартиру в ипотеке(залоге) у банка

Как продать квартиру в ипотеке(залоге)  и вообще возможно ли это?
-Возможно, почему нет?
Вы собственник — имеете право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но не  в полном объеме!
Сделка по продаже квартиры в ипотеке конечно особенная, ведь в Едином государственном реестре недвижимости есть ограничения на сделку и указан ваш кредитор.  Поэтому в Росреестр нужно предоставить справку о погашении долга перед банком для выведения квартиры из залога и погашения записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Но не всегда нужно перед сделкой выводить из залога, есть исключения.
Совсем недавно в Сбере появилась возможность продать ипотечную квартиру с заменой заёмщика по кредитному договору.

Разъясняет риэлтор

Ольга Слободчикова

Риэлтор-эксперт. Опыт работы в сфере оборота недвижимости с 2006 года.

Задать вопрос

Как продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, то есть залоге у кредитора, применяется несколько алгоритмов сделки.

Если ранее, вывести из залога до оформления купли-продажи, было обязательным условием, то сейчас может применятся схема сделки с двойным обременением. Рассмотрим три возможных варианта оформления сделки по продаже квартиры, находящейся в залоге в пользу кредитора.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

• Вариант первый. Найти покупателя с собственными средствами, который их вам передаст до регистрации перехода права. Собственных средств нужно не менее, чем ваш долг.
• Вариант второй. Использовать специальную банковскую услугу — купля-продажа с заменой заёмщика по кредитному договору.
  Такая услуга есть у Сбера. Стоит 30 000 рублей.
  Если вы ипотечник этого банка вам нужно найти покупателя с хорошей кредитной историей.
  Подробнее эта сделка расписана  в статье: Купля-продажа ипотечной квартиры с заменой заёмщика.
• Вариант третий. Найти покупателя, который берет ипотечный кредит в вашем банке. У большинство банков есть ипотечные программы для таких сделок. Но процентная ставка очень большая. Нереальный вариант в 2025 году.
• Вариант четвертый. Найти покупателя, который берет ипотечный кредит под такую сделку в другом банке. Как правило в такой сделке будет задействован банковский специалист, на которого нужно оформить нотариальную доверенность на взаимодействие с Росреестром.
  В 2025 году вариант так же не реальный из-за высокой % ставки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке. Процедура сделки

Сделка по купле-продаже квартиры, находящейся в ипотеке(залоге),  за счет собственных средств покупателя или кредитных средств стороннего банка происходит следующим образом:

1. Гашение записи об ипотеке в ЕГРН по заявлению правообладателя и банка -кредитора или заявлению правообладателя и предоставление в Росреестр закладной с пометкой о полной выплате долга.
Подробнее читайте в статье: Снять обременение с квартиры после оплаты.

2. Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю,  по заявлению продавца в Росреестр.

3. Регистрация права собственности на нового владельца.

Сделка по купле-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, за счет ипотечных средств того же банка происходит следующим образом:

1.Регистрация перехода права без снятия обременения.

2.Регистрация права собственности на покупателя.

3. Регистрация двойного обременения.

4. Снятие первого обременения.

Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру

Через какое время можно продать ипотечную квартиру?
Да хоть на второй день, после покупки. Если условия кредитного договора позволяют досрочное гашение долга.

Так же стоит оценить ситуацию с точки зрения  выплат подоходного налога после продажи квартиры.
Минимальный предельный срок владения квартирой для исключения уплаты подоходного налога (НДФЛ), составляет 3 года, ели у вас единственная квартира.
Исключение из этого правила продажа единственной квартиры семьёй с детьми и покупка новой, не позже 3-х месяцев, следующего года.

Напомню, что налоговой базой для исчисления налога на доходы физических лиц, является  доход.

Доход= доходы от продажи квартиры — расходы на покупку квартиры.

А в этой сделке как бы убыток не получить.

Рекомендации по продаже квартиры в ипотеке

• Прежде — определитесь с ценой. Вы должны понимать, что сможете найти покупателя, если цена ему покажется привлекательной, ведь иначе он остановит выбор на квартире, свободной от обременений. Вариантов сейчас пруд-пруди. Вы должны это понимать.
• Закажите в банке выписку об остатке долга по кредиту. Покупателю сразу станет понятно, что вы готовы к сделке, а у него точно есть сумма собственных средств превышающих ваш долг.
• Впрочем, Покупатель может взять  кредит на покупку вашей квартире в вашем же или другом банке.
• Составьте и подпишите Предварительный договор купли-продажи. Он первостепенный в сделке.  Как составить предварительный договор купли продажи квартиры > > >
• Передайте задаток по Соглашению о задатке. Шаблоны > > >
• Деньги, полученные на основании Предварительного (а лучше основного)  договора передайте в банк для погашения кредита.
• Получите в банке закладную или справку о полной оплате кредита. Эти документы необходимо передать в Росреестр , вместе с заявление о погашении записи об ипотеке
• Сразу можно передать на регистрацию права собственности на Покупателя Договор купли-продажи.
  и оплатить  госпошлину.

Можно ли продать долю в обремененной квартире

• Да, при условии, что вырученных от продажи денег хватит на погашение долга.
• Нет,  если цена, продаваемой доли меньше суммы долга. Так как банк берет в залог только целую квартиру!

Стоит ли продавать квартиру в ипотеке

Стоит ли продавать квартиру в ипотеке?
Если стоимость квартиры на данный момент не ниже покупной или даже выше — можно и продать.

Если ее стоимость ниже и Вы теряете много , рассмотрите сдачу такой квартиры в аренду, при условии, что вам есть, «где пересидеть» трудные времена.

Конечно необходимо понимать:

• рынок изменчив и цены постоянно меняются, но присутствует постоянная медленная динамика к общему росту цен на недвижимость в пределах инфляции.
  Скачки цен до запредельного имеют временный характер. Так галопирующий рост цен был в 2007-2008 гг и в 2022-2024 гг;
• в 2024 году, после повышение процентной ставки по банковским займам, предпосылок для  активизации рынка недвижимости , а значит и подъема цен,  нет.
  Намечается снижение цен. Но рынок недвижимости инертен и в течение 6 месяцев после повышения ставок он будет просто стоять, потом цены начнут постепенно снижаться.

  ---

Всегда рада разъяснить. Автор
Информационный канал о регистрации недвижимости