Покупка квартиры с долями на детей – это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним.
Так же включать несовершеннолетних в договор покупки приходится после продажи жилья с детскими долями.
Покупка квартиры с долями на детей
Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.
Сначала рассмотрим покупку жилья с привлечением средств государственной или региональной субсидии на улучшение жилищных условий семей с детьми (материнский капитал, “Молодая семья”и подобные).
Возможны два варианта сделки:
1 вариант – оформить недвижимость на родителей( вернее на владельца сертификата о субсидии), а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.
2 вариант – сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.
-Почему?
Причина первая – если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве.
Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.
Покупка квартиры с детьми в доле
Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, и кроме средств субсидии на улучшение жилищных условий семьи используются собственные средства(даже если они ипотечные), тогда выделение родителям отдельных долей является разделом совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса.
Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом покупка квартиры с долями на детей уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.
Порядок ведения ЕГРН:
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей
-Каков размер необходимых долей детям?
Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал – тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)
Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда совместная доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.
Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.
Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).
7/100 на каждого члена семьи ( если два родителя и два ребенка) и 72\100 в общую совместную долю родителей.
Если родители составят нотариальный брачный договор – тогда они могут разделить по 43/100.
Как выделить доли детям при покупке квартиры
Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.
Способ первый – без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки – подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )
В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.
На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.
НО!
ВНИМАНИЕ – очень часто бывают НЕЗАКОННЫЕ отказы или приостановки государственной регистрации по инициативе государственного регистратора.
Что сильно осложняет сделку.
Поэтому лучше оформить покупку на владельца сертификата, рассчитаться с продавцом, а затем выделить доли всем членам семьи.
ПОДРОБНЕЕ В ЭТОЙ СТАТЬЕ
Способ второй – с нотариусом.
При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (Тарифы можно посмотреть тут). Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым – по 4/10.
Поэтому в такой сделке проще будет сначала:
1.оформить жилье на родителей или одного из них;
2. рассчитаться с продавцом ( получить госсубсидию – маткапитал или иную, на которую у вас есть сертификат);
3. без нотариуса выделить доли всем членам семьи.
Покупка недвижимости с долями на детей без применения субсидии
Если в вашей сделке по покупке жилой (или нежилой) недвижимости вам необходимо включить в число собственников детей, такую сделку так же можно оформить в простой письменной форме (без нотариуса) и здесь возможны несколько вариантов оформления:
- Включить в договор только детей (как покупателей недвижимости), даже если они несовершеннолетние. В их интересах будут выступать законные представители (родители, усыновители, опекуны);
- Включить в договор покупки детей и только одного родителя. При этом доля родителя будет являться совместно нажитой (если он состоит в браке и не оформлен брачный договор о раздельном режиме собственности супругов);
- Включить в договор детей и обоих родителей. При этом родители-супруги могут оформить совместную долю в праве или отдельные доли на каждого (если у них оформлен брачный договор. Так же отдельные родительские доли можно оформить без брачного договора, но тогда договор купли-продажи недвижимости нужно будет удостоверить нотариусом в обязательном порядке.
Так как оформление отдельных супружеских долей признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Марии.
Сделка пр приобретению недвижимости или долей в праве на нее НЕ требует удостоверения у нотариуса.
Размер долей, которые вы должны выделить в новой квартире детям определяют Органы опеки и попечительства.
У вас разрешении на продажу, если вы его уже получили указан размер новых детских долей.
В любом случае, приходящаяся на эти доли общая площадь квартиры, не должна быть меньше, чем в продаваемом жилье.
Жильё приобретается вами в ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ, а не в общую совместную собственность.
Здравствуйте!
Планирую купить квартиру в ипотеку, я в разводе с двумя детьми. В своей продаваемой квартире были выделены доли детям (по 1/10 каждой) и родителям по мат.капиталу, поэтому необходимо в новой квартире выделить доли детям. Подскажите как лучше оформить, чтобы избежать нотариального удостоверения ДКП? Могу ли указать о выделении долей детям по 1/5 каждой в праве, а себе 3/5 в праве? Или без нотариуса только всем поровну указывается, а именно, что объект приобретается в общую совместную собственность детей и меня?
Буду благодарна за ответ
Ответ для Сергея.
У вас в разрешении на продажу должны указаны доли в новом жилье.
Не понятно, у вас в проданной квартире ведь доли детям выделены?
Здравствуйте….Продали квартиру за 5000000 выделили детям по 1/32 доли , затем купили дом за 4000000 сколько нам нужно выделить доли для детей для опеки…
Спасибо. Решили сделать брачный договор и выделить доли детям в ДКП
Ответ для Дины. ( затраты примерные, цены г. Тюмени)
Исключить нотариуса в вашей сделке не получится, а уменьшить затраты можно:
оформите сейчас единоличную собственность на одного из супругов, при этом ему придется дать нотариальное обязательство о наделении долями членов семьи ( в обл. центах цена 1500 р), другому супругу нужно сделать согласие на залог квартиры (совместно нажитого в браке имущества) в банк ( примерно 1500 р).
А затем без нотариуса можно выделить доли. При этом опять заплатить госпошлину 2000 р за регистрацию долевой собственности.
Или сразу оформить нотариальный договор купли-продажи ( цена сост. дкп 5000 плюс госпошлина 0.5% от цены квартиры).
Другой вариант: ДКП в простой письменной форме плюс Брачный нотариальный договор ( примерно 12000 р).
Сами решайте, какой вариант вам подходит.
Что касается оформления дкп в простой письменной форме с общей супружеской долей – мне пишут из некоторых регионов, что ПФР отказывает в перечислении денег по таким договорам, ссылаясь на то, что средства МСК не являются совместно нажитыми и доля, приобретенная за их счет не может быть общей.
Пробуем выделять эти доли отдельно. Имеем уже успешные результаты, но и отказы так же.
В общем у Росреестра нет единой методики регистрации таких сделок.
Добрый день. Подскажите как лучше сделать? Приобретаем квартиру в ипотеку+ хотим использовать мк, как первоначальный взнос. Как лучше оформить в собственность между супругами(долевую или совместную) или сразу выделить доли всем и детям тоже? Банк говорит, что при выделении долей, сделка совершается через нотариуса. Нотариус говорит, что нужно делать брачный договор или сделку с элементами брачного договора. Как лучше оформить через нотариуса и можно ли оформить сделку без брачного договора?
Ответ для Светланы.
Обязательно выделите разные доли родителям, приобретенные за мск, а то ПФР отказывает в перечислении денег.
Лучше всего оформить единоличную собственность на одного родителя, а потом выделить доли (без нотариуса).
Здравствуйте…подскажите пжл как нам лучше поступить, мы покупаем квартиру за наличный расчет + МК, какие документы и какой договор нам нужен? Нужно выделить доли родителям и троим детям…стоимость квартиры 3 млн 200 тыс руб где можно скачать подобный договор? юристы запрашивают приличную сумму…
Ответ для Артема.
Вам нужно составить два договора. Земельный участок вы покупаете по договору купли-продажи на собственные деньги.
Без нотариуса можно оформить в любом из описанных вами вариантов сделки.
Подскажите пожалуйста. Мы хотим купить дом с земельным участком за материнский капитал. Мы с женой состоим в законном браке и у нас 3-е детей.
1) Как нам лучше оформить договор (выделить всем доли сразу или же оформить на одного из супругов а выделить доли потом отдельно)? Что бы избежать расходов на нотариуса
2) Насколько я знаю покупать земельный участок на мат капитал нельзя, как нам быть в этой ситуации? Отдельно купить дом а на земельный участок составить дарение?
Спасибо
Ответ для Леры.
Нужно согласовать такую сделку с ПФР
Покупаем дом с обязательным выделением доли детям по 1/10 , могу ли я оформить половину дома на брата или обязательно оформлять оставшиеся доли на себя и мужа?
Ответ для Алексея
Ответ в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/
Добрый день!
Наша семья имеет квартиру в равной долевой собственности (муж, жена, дочь, сын по 25%). Квартира 4-комн, 87м2 в Мурманской области, рыночная стоимость около 3 млн. Планируем в связи с переездом приобрести квартиру в г.Вологда, рассматриваем покупку 2-3 комн квартиры, 65-70 м2, также в равной долевой собственности (по 25% на всех), рыночная стоимость около 4 млн.
Вопрос 1. Разрешат ООиП продать квартиру в Мурманской области, при предъявлении права собственности на недвижимость в Вологде?
Вопрос 2. Мы сначала должны предоставить в ООиП право собственности на новую квартиру с долями детей, а только потом получим разрешение на продажу своей квартиры?
Ответ для Ольги.
Можно оформить право собственности на объект незавершенного строительства.
Но нужно квартиру поставить на кадастровый учет. Физически она уже существует? Или вашей еще нет?
У нас кооператив где куплена квартира оплачена полностью .,мы вошли в конкурс построили 5-3секцию а 1-2 достроили до5этажа 10 этажного дома сейчас решаем что нужно создавать 2жска т.к мы в банкротстве но денег нет и типа Лён.обл найдёт донора на достройку .Я хочу узнать любую возможность чтобы у меня рёбёнок неостался без квартиры .Куда я могу обратиться : Конкурсный. Управляющий говорит что квартиры нет и следовательно собственности тоже нет как быть?
Ответ для Ольги.
Что значит дом банкрот?
Добрый день ,!А как мне быть если я купила квартиру используя жилищный сертификат (2договора я и дочь11лет)а дом банкрот
Валериан, я сейчас а отпуске. С телефона не удобно отвечать. Спишемся после 20.04
Ольга Дмитриевна, извините, но Ваш ответ не отобразился после фразы ” но только”.
Ответ для Валерьяна. Вы сможете эти средства использовать для компенсации расходов на строительство жилого дома, но толь
Здравствуйте, Ольга Дмитриевна.
Вышли на сделку по продаже квартиры и благополучно завершили ее, в том числе и благодаря Вашим многочисленным рекомендациям. Спасибо от души!
По приказу опеки перевели указанную сумму от доли несовершеннолетнего на его закрытый счет. Теперь собираемся покупать земельный участок и строить дом. Подскажите пожалуйста, существует ли механизм использования денег с этого счета в данном проекте?
Спасибо.
Спасибо. Много неясностей в моем вопросе для меня.
Ответ для Степана.
Я не налоговый консультант, поэтому мои статьи носят исключительно информационный характер.
Если вы с супругой состоите в официальном браке, тогда возможно??? уведомить налоговую о распределении расходов на покупку квартиры между вами и приложить расписку.
Пойдите по ссылке. Там официальное разъяснения о совместной собственности.
Наверное можно действовать по аналогии.
Форму уведомления можно скачать: https://infoexspert.ru/wpm/nalogovyie-vyichetyi-pri-pokupke-nedvizhimosti/soglashenie-o-raspredelenii-rashodov-na-priobretenie-kvartiryi/
Здравствуйте. А каким образом мне оформить налоговый вычет,если стоимость квартиры 2млн рублей, куплен в совместную долевую собственность с привлечением маткапитала, 2 супруга и 2 детей , в договоре прописано по 1/4 каждому, но не указана цена долей. То есть фактически я передал продавцу 1.5 млн и 0.5 млн маткапитал. Налог вернут только со стоимости моей доли 0.5 млн или по расписке от продавца ,что я оплатил 1.5 млн ?
Спасибо большое))
Ответ для Ольги
Сразу детей включаете в число собственников и регистрируете общую долевую собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме, если конечно со стороны продавца нет причин для нотариальной формы договора(долевая собственность, несовершеннолетний или недееспособный собственник)
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, а какой алгоритм действий при приобретении квартиры с учетом средств материнского капитала будет более оптимальным, если родители детей в разводе? Квартиру покупает мать без ипотечных средств, 2 детей