Проведение сделок с недвижимостью

Проведение сделок с недвижимостью имеет ряд особенностей, у которых есть объективные причины:

• высокая цена сделки и порой долгая подготовка к ней;
• государственная регистрация перехода и права собственности;
• соблюдение законности отчуждения;
• высокая социальная значимость жилой недвижимости.

Изменения в жилищном законодательстве

ВНИМАНИЕ!!! Ограничение минимальной доли в праве на жилые помещения.

МЕНЕЕ 6 м.кв. НЕ ВЫДЕЛЯТЬ!
1 сентября 2022 года вступают в силу поправки в статью 30 Жилищного кодекса РФ.

“1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие
возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей
собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой
доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения,
приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру
доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади
жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил,
предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не
применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу
закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях
приватизации жилых помещений.

Изменение в процедуре приема документов

С 29.06.2022 года Росреестр не принимает дополнительный экземпляр правоустанавливающего документа (договора, соглашения) для своего архива.

Архив Росреестра ведется теперь ТОЛЬКО в электронном виде.

В правоустанавливающем документе не нужно прописывать об экземпляре для Росреестра!!!! Иначе регистратор вернет документ на исправление.

Укажите то количество экземпляров, которое вам необходимо (но не более, чем участников сделки), теперь допустимо подписать и один экземпляр договора/соглашения.

При подаче документов в МФЦ с вашего экземпляра документа будет сделана скан-копия, которую заверит специалист своей электронной подписью. Именно она и поступит регистратору.

На вашем экземпляре договора/соглашения будет проставлена надпись об изготовлении электронной подписи.

ВНИМАНИЕ!

С вышеуказанной даты на правоустанавливающий документ не ставится регистрационная надпись.
Регистрация прав подтверждается только выпиской из ЕГРН.

Проведение сделок с недвижимостью

Особенности сделки разберем подробнее:

1. Высокая цена сделки  нередко требует подготовки
   денежных средств – оформление ипотечного кредита, продажи  недвижимости, размещение заявки в банк на получение наличных , перевода денег из другого города и др.За это время объект может быть продан другому Покупателю или Продавец  повысит стоимость,  или изменит другие условия сделки в свою пользу.
   Поэтому необходимо заключение между покупателем и продавцом  предварительного договора купли-продажи и передача задатка.
2. Для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к  Покупателю требуется порой подготовка целого пакета документов и снятие проживающих с регистрационного учета.
   А на это уходит от 1 до 4 недель.
3. Бывают и особые обстоятельства – выведение объекта из залога или снятие ареста.
   Эти процедуры порой занимают до 2-х месяцев.
4. Покупка квартиры во вновь построенном доме требует постановки ее на кадастровый учет и это займет у вас  примерно месяц. ( Вызов кадастрового инженера, изготовление Технического плана, внесение данных о технических характеристиках объекта недвижимости в Единый государственный объект недвижимости).
5. Некоторые сделки  требуют  обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, а именно:
   – Отчуждение долей в праве на  недвижимость, находящейся в общей долевой собственности НЕ всеми участниками долевой собственности по одной сделке ( ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” – далее “Закон“)
   -Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам ( ст. 54 закона)
   -Отчуждение недвижимости принадлежащей недееспособным ( ст. 54 закона)
   -Покупка супругами недвижимости в долевую собственность( а не в общую совместную, как того требует Семейный кодекс РФ, ст. 34-38)

Все эти обстоятельства требуют грамотного подхода.

Проведение сделки купли продажи недвижимости

Проведение сделок с недвижимостью, используя уже проверенный алгоритм,  исключает ошибки

• получение информации об отсутствии арестов и обременений
• получение документов подтверждающих, что права и законные интересы членов семьи не нарушены
• обязательства родителей по выделению долей детям соблюдены
• отсутствуют люди, имеющие право проживания в квартире

Проведение сделок с недвижимостью  обязательно требует  оформления следующих документов:

• Предварительного договора купли-продажи
• Соглашения о задатке
• Договора купли-продажи. Большинство сделок оформляется в простой письменной форме, т. есть без нотариуса. Прочтите статью: Отмена нотариальных сделок
• Акта приема-передачи
• Заявления на регистрационное действие в Росреестр.
• Оплатить государственную пошлину

Запрет на проведение сделок с недвижимостью

01.01.2020 года вступили в силу поправки в ст 8.1, п.6 ГК РФ.
Теперь покупатель признается добросовестным приобретателем недвижимости, если он полагался на данные реестра недвижимости и убедился в отсутствии ограничений прав продавца на продажу

Запрет на проведение сделок с недвижимостью на определенный объект может быть наложен судебным приставом-исполнителем, органами опеки и попечительства, даже сам собственник может наложить запрет на регистрационные действия без его личного участия.

Прочтите новую статью: Что такое обременение квартиры

Обстоятельства запрета на проведение регистрационных действий могут быть самые разные и являются предметом выявления скрытых рисков.
Об этом вы можете подробно прочесть во второй части пособия “Хочу купить недвижимость. Что надо знать”

Информация от МФЦ

Центр «Мои Документы» информирует о вступлении в силу изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», упрощающих процесс регистрации недвижимости через МФЦ.

С 29.06.2022 передача бумажных комплектов документов между МФЦ и Росреестром производиться не будет, исключением являются только закладные, оформленные на бумаге.

На документах, которые приносит заявитель, сотрудник МФЦ ставит отметку о переводе в электронный вид, после чего электронные образы документов передаются в информационную систему Росреестра, что сократит время выдачи итоговых документов минимум на два рабочих дня, так как исключается необходимость доставки бумажных документов.

«На договорах, выдаваемых по результатам получения услуги не будет привычных штампов Росреестра, регистрацию сделок и объектов будут подтверждать выписки из ЕГРН, удостоверенные сотрудником МФЦ»

Всегда рада разъяснить

Проведение сделок с недвижимостью