Скрытые риски для покупателя квартиры

Риски при покупке квартиры  есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Но есть хорошие новости!
01.01.2020 года вступили в силу нововведения, которые серьёзно укрепляют позиции добросовестного приобретателя недвижимости. (см. ниже)

Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры  есть почти всегда, конечно их “тяжесть” разная.
Сложность заключается в том, что не всегда эти риски можно легко выявить.
Есть еще скрытые риски,  распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Разберемся  почему риски возникают и как их избежать. 

Какие бывают риски:

• 1. Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники.
  Чаще всего используется фальшивая доверенность.  
  К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам:
  -до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.;
  -вторая причина – теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
  – с 2021 года Росреестр не ” гасит ” документы продавца, их теперь вообще не берут при регистрации продажи, поэтому мошенники легко могут их предъявлять доверчивым покупателям.

• 2. Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки – незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.

• 3. Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость  у  других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.

• 4. Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы

• 4. Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

• 1. Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо  изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г – ЕГРН)

• 2. Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать  ответственность продавцов по этому обстоятельству

• 3. По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет);                                               зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней

• 4. Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого.  
  Читайте: “Согласие супруга на продажу”

• 5. Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям. Подробнее >>>

• 6. Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?

• 7. Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые.

Более грозные риски  – скрытые.  О них не знают  даже  юристы, особенно  если они не специализируются на сделках с недвижимостью.

Риски покупки квартиры по переуступке прав

Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

Все остальное – это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при “покупке” по переуступке:

• 1. необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака;

• 2. оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены;

• 3. Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному.

Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

• – доверенность может быть фальшивая.
  Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды  мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный  фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин “ни сном, не духом”

• собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия

• в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину  и все….приплыли, что называется ))).  Далее читайте статью: “Сделки по доверенности”

• Точно так же могут быть ошибки в доверенности от покупателя. Далее читайте статью: “Доверенность на покупку квартиры”

Защита интересов добросовестного приобретателя квартиры

01.01.2020 г вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, а именно статью 8.1, п.6

Теперь: ” Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра (ЕГРН), признается добросовестным , пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. “

Прочтите полезную статью: Что такое обременение квартиры

01.01.2020 вступила в силу статья 68.1 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.

Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ при потере прав на единственное жильё.

Что можно узнать из выписки ЕГРН

Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости – начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН.
Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите “картину рисков”.
Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

Всегда рада объяснить

Проверка дееспособности продавца