Риски покупки ипотечной квартиры напрягают покупателя. Покупатель боится потерять свои деньги, которые он вынужден отдать продавцу заранее, чтобы тот погасил свой кредит и снял обременение (запись об ипотеке в ЕГРН) в пользу банка.
Давайте разберемся как эти риски убрать и купить все-таки квартиру с лучшим соотношением цены и качества.
Действительно ипотечные квартиры продаются дешевле аналогичных, но не обремененных ипотекой.
Риски покупки ипотечной квартиры
Риски при покупке ипотечной квартиры я делю на юридические и практические.
Юридические – это не правильное оформление договора купли-продажи (ДКП). Вернее, оно может быть из серии “необходимо и достаточно”, то есть с точки зрения существенных условий сделки – норм.
Но при покупке ипотечной квартиры в ДКП нужно прописать много очень важных, но несущественных (с точки зрения признания сделки состоявшейся) условий.
Практические – это задержки и искажения условий ДКП продавцом в части сроков сделки и освобождения квартиры. Ведь часто семье ипотечника просто не куда съехать.
Впрочем, ипотечник ипотечнику рознь. Часть из них продают жильё для того, чтобы расшириться или при переезде в другой город.
Другие – не тянут финансовую нагрузку. Это намного более проблемные партнёры в вашей сделке.
Как снять риски покупки ипотечной квартиры
Наиболее существенным риском при покупке ипотечной квартиры является передача денежных средств вперёд, то есть до момента снятия обременения.
Важно понимать, что обременение квартиры ипотекой не ограничивает продавца в заключении ДКП.
Договор купли-продажи с ипотечной квартирой является законным. Но важно прописать в договоре, что на момент его заключения квартира обременена ипотекой.
После подписания ДКП законным собственником и покупателем такой договор вступает в законную силу, так как он НЕ подлежит обязательной государственной регистрации.
НО! невозможно зарегистрировать права собственности на нового владельца без регистрации ПЕРЕХОДА ПРАВ от продавца к покупателю.
А это невозможно, пока не погашена запись об ипотеке.
– Но ведь теоретически порядок ведения ЕГРН разрешает регистрировать двойное обременение, то есть в пользу банка и в пользу покупателя, как кредитора.
-Да, разрешает, но только с согласия банка. Но он его не даст. Зачем ему себе проблемы наживать.
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Банк-кредитор может предложить следующую схему сделки:
- Покупатель берёт в этом банке ипотечный кредит и им гасит задолженность покупателя перед банком.
-И зачем покупателю это нужно, если у него есть собственные средства на покупку?
-Покупатель не потеряет свои деньги, так как долги продавца гасятся ипотечными средствами покупателя, а банк получит с него проценты – он на этом и живёт.
Все довольны.
-Нет, платить проценты банку я не хочу. Хочу купить ипотечную квартиру за собственные средства.
Риски покупки ипотечный квартиры за наличные покупателя
Наличные могут быть и безналичными ))) Правильнее сказать – собственные средства покупателя.
Для погашения кредита, который был взят под залог(ипотеку) недвижимости, продавец сначала должен:
- погасить долг, то есть внести денежные средства достаточные для закрытия кредита;
- получить в банке закладную;
- обратиться в Росреестр для погашения записи об ипотеке
- обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
На каждом из этих этапов возникают риски для покупателя:
- Продавец деньги получил, но погасил ими совсем другой кредит;
- Кредит погасил, но закладную не может получить, она в депозитарии другого города;
- Закладную получил, но всё нет времени обратиться в Росреестр для снятия обременения.
- ДКП заключили, но продавец не пришел в МФЦ, чтобы подать заявление о регистрации перехода права на покупателя.
- Переход права зарегистрировали, но сняться с регистрационного учета он с членами семьи не желает.
- Сделку зарегистрировали, но продавец “увиливает” от подписания Акта приёма-передачи и освобождения квартиры, продолжает проживать в квартире, да еще и не платит коммунальные платежи.
Это основные риски.
Чтобы их избежать, нужны превентивные меры.
Превенти́вный
- Предупреждающий что-либо; предохранительный; носящий предупредительный характер.
Покупка ипотечной квартиры
Покупка ипотечной квартиры требует продуманного плана сделки и составления очень продуманных документов – предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, основного договора купли-продажи(ДКП) и Акта приёма-передачи.
Нельзя использовать для этой сделки стандартные шаблоны документов.
Нет, конечно если у вас уже есть необходимый опыт составления документов, описывающих сделки купли-продажи недвижимости, вы можете стандартный шаблон доработать “под себя”.
Если у вас нет навыка составления таких важных бумаг, лучше обратиться к юристу.
Даже если вы покупаете ипотечную квартиру в ипотеку чаще всего вам нужно составить ДКП самостоятельно, так что услуги юриста обязательно понадобятся.
