Покупка ипотечной квартиры — это более сложная и долгая сделка.
Покупатель боится потерять свои деньги, которые он вынужден отдать продавцу заранее, чтобы тот погасил свой кредит и снял обременение прав на квартиру в пользу банка-кредитора.
Давайте разберемся как покупателю риски убрать и купить все-таки квартиру с лучшим соотношением цены и качества.
Действительно ипотечные квартиры продаются дешевле аналогичных, но не обремененных ипотекой.
Покупка ипотечной квартиры
Риски при покупке ипотечной (залоговой) квартиры я делю на юридические и практические.
Юридические риски — это не правильное оформление договора купли-продажи (ДКП).
Вернее, оно может быть из серии «необходимо и достаточно», то есть с точки зрения существенных условий сделки — норм.
Но при покупке ипотечной квартиры в ДКП нужно прописать много очень важных, но несущественных (с точки зрения признания сделки состоявшейся) условий.
Практические риски — это задержки сроков и искажения условий ДКП продавцом в части сроков сделки и освобождения квартиры. Ведь часто семье ипотечника просто не куда съехать.
Впрочем, ипотечник ипотечнику рознь.
Часть из них продают жильё для того, чтобы расшириться или при переезде в другой город.
Другие — не тянут финансовую нагрузку. Это намного более проблемные партнёры в вашей сделке.
Как снять риски покупки залоговой квартиры
Наиболее существенным риском при покупке ипотечной квартиры является передача денежных средств вперёд, то есть до момента снятия обременения.
Важно понимать, что обременение квартиры ипотекой не ограничивает продавца в заключении договора купли-продажи (ДКП).
Договор купли-продажи с ипотечной квартирой является законным. Но важно прописать в договоре, что на момент его заключения квартира обременена ипотекой.
После подписания ДКП законным собственником и покупателем такой договор вступает в законную силу, так как он НЕ подлежит обязательной государственной регистрации.
НО!
Невозможно зарегистрировать права собственности на нового владельца без регистрации ПЕРЕХОДА ПРАВ от продавца к покупателю.
А это невозможно — пока не погашена запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.
— Но ведь теоретически порядок ведения ЕГРН разрешает регистрировать двойное обременение, то есть в пользу банка и в пользу покупателя, как кредитора.
-Да, разрешает, но только с согласия банка.
Но банк такое согласие не даст.
Зачем ему себе проблемы наживать.
Более сложный вариант сделки купли-продажи ипотечной квартиры, это когда объект недвижимости не только в залоге, но и в аресте по решению суда.
Если в первом случае у продавца есть право на продажу и покупатель может передать деньги на основании заключенного договора купли-продажи, что более безопасно.
То заключать договор-продажи арестованного имущества собственник не имеет права и деньги покупателю приходится передавать на основании предварительного договора купли-продажи. А потом еще ждать снятие ареста.
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Многие банки-кредиторы разработали свои схемы покупки залоговых(ипотечных) квартир.
Банк-кредитор может предложить следующую схему сделки:
- Наиболее распространенным вариантом является оформление ипотечного кредита в том же банке, где и заложена квартира.
Таким образом, ипотечные средства покупателя сразу идут на погашение долга продавца.
Причем, ипотечные средства покупателю выдаются после государственной регистрации права собственности на покупателя.
В этой сделке обременение квартиры не снимается, а просто в ЕГРН вносятся сведения о новом кредитном договоре. - Покупатель может взять ипотечный кредит в другом банке.
Это более сложная сделка, ее не просто сопровождает ипотечный специалист банка-кредитора, но может даже потребоваться нотариальная доверенность покупателя-заемщика с полномочиями провести сделку, выданная на банковского специалиста.
В каждом банке свои схемы такой сделки, поэтому получите информацию у менеджера по ипотечному кредитованию (МИК).
Риски покупателя в такой сделке минимизированы, так как контроль банка за ней усилен.
Покупка ипотечной квартиры за наличные покупателя
Наличные могут быть и безналичными )
Правильнее сказать — покупка ипотечной квартиры за собственные средства покупателя.
Для погашения кредита, который был взят под залог (ипотеку) недвижимости, продавец сначала должен:
- погасить свой ипотечный долг перед банком-кредитором, то есть внести денежные средства достаточные для закрытия кредита;
- получить в банке закладную с пометкой о полном погашении долга (если она была оформлена). Если закладная не оформлялась, банк должен выдать справку о погашении долга;
- обратиться в Росреестр с заявлением для погашения записи об ипотеке. Если закладная оформлялась в электронном виде, тогда банк сам обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об ипотеке.
- После погашения записи об ипотеке можно обращаться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя по сделке купли-продажи.
Риски покупателя при покупке ипотечной квартиры за собственные средства
Провести такую сделку без знающего специалиста может быть очень рискованно.
На каждом из этапов сделки могут возникнуть риски для покупателя:
- Продавец деньги получил в руки с назначением погашения ипотечного кредита, но погасил ими совсем другой кредит;
- Кредит погасил, но закладную не может получить, она в депозитарии другого города, ждать 3 месяца;
- Закладную получил, но всё нет времени обратиться в Росреестр для снятия обременения.
- ДКП заключили, но продавец не пришел в МФЦ, чтобы подать заявление о регистрации перехода права на покупателя.
- Переход права зарегистрировали, но сняться с регистрационного учета он с членами семьи не желает. Переехать не куда.
- Сделку зарегистрировали, но продавец «увиливает» от подписания Акта приёма-передачи и освобождения квартиры, продолжает проживать в квартире, да еще и не платит коммунальные платежи.
Это основные риски. Чтобы их избежать, нужны превентивные меры.
Не рекомендую передавать деньги продавцу в руки или на иные счета, кроме ссудного!
Оформление сделки купли-продажи залоговой квартиры
Покупка ипотечной квартиры требует продуманного плана сделки и составления очень продуманных документов.
Для оформления сделки купли-продажи ипотечной квартиры необходимо составить четыре документа:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- договор купли-продажи(ДКП);
- акта приёма-передачи.
Нельзя использовать для этой сделки стандартные шаблоны документов.
Нет, конечно если у вас уже есть необходимый опыт составления документов, описывающих сделки купли-продажи недвижимости, вы можете стандартный шаблон доработать «под себя».
Образец договора можете скачать на странице: Шаблоны договоров
Если у вас нет навыка составления таких важных бумаг, лучше обратиться к юристу.
Даже если вы покупаете ипотечную квартиру в ипотеку чаще всего вам нужно составить ДКП самостоятельно, так что услуги юриста обязательно понадобятся.
Если деньги передаются наличными - продавец оформляет расписку.
Безналичная форма получение денег продавцом так же подтверждается распиской.
Так как платежное поручение не подтверждает факта получения средств.
