Сделки с недвижимостью без риска
Сайт консультационного центра "Сделки с недвижимостью"
Преимущественное право покупки – предпочтительное, перед посторонними лицами, право на покупку комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость.
Преимущественное право покупки недвижимости существует у собственников соседних комнат в коммунальной квартире, а также участников общей долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные участки.
Купля продажа доли в квартире частое явление на рынке недвижимости. Такая сделка может быть в нескольких вариантах:
– продажа доли из долевой собственности;
– продажа доли из единоличной собственности;
-продажа доли из общей совместной собственности.
В этой статье мы рассмотрим особенности продажи доли из долевой собственности.
Это затратная и трудная сделка, особенно если доля продается третьему лицу и требуется обязательное уведомление других участников долевой собственности.
Купля продажа доли в квартире регламентируется ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” который вступил в силу 02.01.2018 года с изменениями от 01.05.2019 года
ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости ( в редакции от 30.04.2021 г.)
статья 421.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Купля продажа доли в квартире из долевой собственности – это нотариальная сделка!
Уже несколько моих читателей написали об отказе зарегистрировать сделку оформленную договором купли-продажи в простой письменной форме между участниками долевой собственности (когда один отчуждает другому, даже если участников долевой собственности всего двое).
Если же единоличный собственник отчуждает долю в праве – эта сделка оформляется в простой письменной форме и в удостоверении у нотариуса не нуждается. (За исключением выделения доли супругу из совместно нажитого в браке недвижимого имущества. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке на основании ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Продажа доли из совместной собственности – оформляется в простой письменной форме.
Если участник долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу – он обязан известить других участников долевой собственности об условиях сделки, так как у них есть право первоочередной покупки.
ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”
ст. 42.4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Поскольку сделка по отчуждению доли из права общей долевой собственности подлежит удостоверению у нотариуса, именно ему в первую очередь придется доказать, что вы исполнили требование закона о извещении(уведомлении) других участников.
И вот здесь возникает трудности.
Нотариусы не хотят принимать уведомления врученные лично или отправленные заказным письмом, со ссылкой на методические указания Федеральной нотариальной палаты, и требуют предоставить копию телеграммы-уведомления, заверенную отправителем.
Или предлагают другой вариант – нотариальный отказ от покупки других участников долевой собственности.
Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности – уведомлять ни кого об этом не нужно, но сделка( договор купли-продажи) подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Сторонние договоры нотариус не принимает, ведь он зарабатывает на услугах правового характера.
Нотариальные сделки более длительны и напряженны, нотариусы не отличаются любовью к рядовым клиентам.
Для оформления сделки вы можете обратиться к любому нотариусу нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости.
Нотариус может отправить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Тогда государственная пошлина за регистрацию права на долю составит 70%.
Купля продажа доли в квартире из целого – единоличной собственности или совместной собственности, это простая письменная форма договора купли-продажи.
Нотариус не нужен!
Купля продажа доли в квартире из долевой собственности третьему лицу – это долгая сделка, требующая оформления предварительного договора, читайте следующие статьи:
Кто должен платить нотариусу – покупатель или продавец Пакет документов для нотариуса
Закон разрешает продажу доли?
Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать.
Можно ли выкупить доли в квартире?
Конечно можно, если собственники этих долей намерены их продать.
По какой цене можно выкупить долю ?
Цену доли определяет ее владелец. Нет никаких законных правил в определении цены доли. Цена договорная.
Всегда рада разъяснить. Автор.
Профиль Автора во ВК
