Купля-продажа дачи и оформление этой сделки ничуть не легче, чем другого, возможно более дорогого объекта недвижимости. С оформлением этой недвижимости даже больше неразберихи и вопросов.
Давайте разберёмся подробно как оформить куплю-продажу дачи.
Купля-продажа дачи
Для того чтобы законно продать или приобрести дачу она должна быть оформлена должным образом. Но очень много объектов дачного строительства не поставлены на кадастровый учет, мало того – и земельные участки не поставлены на кадастровый учет.
Однако сообщество дачников (СНТ,ДНТ и пр.) существуют и дачи там продавались и покупались.
Конечно это не была законная продажа и покупка, потому что права на недвижимые объекты не были зарегистрированы, просто “переписывалась” членская книжка и сделка на этом завершалась.
Это было раньше! И ушло в небытие.
Купля-продажа дачи с 01.01. 2020 года стала менее рискованной.
Так как покупатель недвижимости, признается теперь добросовестным приобретателем, если он опирался на данные из реестра недвижимости (ЕГРН) и убедился в отсутствии обременений у продавца.
Прочтите важную статью: Что такое обременение
Прочтите более подробную статью: Покупка дома с земельным участком
Купля продажа дачи с земельным участком
Теперь каждый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете. То есть владелец обязан поставить на кадастровый учет сам земельный участок и дом, расположенный на нем.
Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляет Росреестр. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ.
Для осуществления кадастрового учета дачи необходимо сделать измерения этих объектов, зафиксировать их границы и составить специальные кадастровые документы:
- межевой план – на земельный участок
- технический план – на дом
Измерения земельного участка и дома и изготовление кадастровых документов производят кадастровые инженеры – аттестованные Росреестром специалисты. У кадастрового инженера есть полномочия для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
Список (реестр) аттестованных кадастровых инженеров есть на официальном сайте Росреестра.
Услуги кадастровых инженеров платные, цены разнятся по регионам.
Дачная амнистия продлена
Упрощен порядок регистрации прав на дома, построенные на земельных участках с назначением:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- садоводство и огородничество;
- ведение личного подсобного хозяйства.
Такой упрощенный порядок регистрации на жилые и садовые дома сохраняется до 01.03.2031 года.
08.12.2020 г внесены изменения ст. 70 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”
Как оформить куплю продажу дачи
Сначала разберитесь с документами, которые есть на руках продавца:
- если только членская книжка – оформление договором купли-продажи невозможно. Ведь продавец не владелец, а просто пользователь дачи.
- если у продавца на руках есть межевой план земельного участка (проведено межевание), что уже хорошо, он может зарегистрировать право собственности на него и законно, по договору купли-продажи его продать.
Часто бывает, что кадастровый учет на земельный участок пройден, а на дом нет, тогда дом не участвует в купле-продажи и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, прежде поставив его на кадастровый учет. - если у продавца есть кадастровые документы и на дом и на земельный участок и зарегистрированы права на эти объекты в Росреестре – отлично!
Договором купли-продажи дома с земельным участком вы оформляете сделку и ее участники подают в Росреестр заявления о переводе прав собственности с продавца к покупателю.
Купля-продажа дачи. Договор для сделки
Купля-продажа дачи описывается специальным письменным документом – договором купли-продажи. К нему в обязательном порядке составляется передаточный акт ( акт приема-передачи).
Договор купли-продажи может быть оформлен на одного покупателя или нескольких ( в долевую собственность), или на законных супругов в совместную собственность.
Оформление долевой собственности на законных супругов требует оформления нотариального брачного договора или удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, иначе государственный регистратор откажет в регистрации права.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя один объект недвижимости – земельный участок, при условии, если только на него в Росреестре уже зарегистрировано право собственности.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя два объекта недвижимости – земельный участок и дом, при условии, если у продавца ранее уже зарегистрированы права на эти два объекта недвижимости в Росреестре
- Так же можно составить на каждый объект недвижимости отдельный договор купли-продажи – на земельный участок отдельно и на дом отдельно.
Внимание!
Кадастровый учет объектов недвижимости – первичен.
Регистрация прав на объекты недвижимости – вторична!
Купля-продажа дачи. Образец договора
Образцов договора купли продажи дачи в интернете полным-полно, но они только сбивают с толку.
Ведь сделки все разные и условия их разные. Поэтому лучше использовать шаблон договора купли-продажи, который содержит существенные условия сделки.
Конечно этот шаблон нужно применить правильно, с учетом обстоятельств вашей купли-продажи или использовать шаблон МАКСИМАЛЬНО приближенный под ваши условия сделки.
Мы составляем шаблоны по заказу под вашу индивидуальную ситуацию. В него только нужно подставить данные земельного участка и дома (если он уже узаконен).
– Заказать ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ, т.е под ваши условия сделки, шаблон договора купли-продажи дачи (ДКП);
– получить консультацию по оформлению купли-продажи дачи;
– заказать составление ДКП и акта приёма-передачи
можно нашему юристу здесь > > >
Но не всегда договор купли-продажи дачи можно составить самостоятельно!!!
Если продается не весь объект целиком, а только доля на него, именно из долевой собственности – это нотариальная сделка в обязательном порядке.
Так же продажа дачи, принадлежащей несовершеннолетним детям или недееспособным взрослым – оформляется только нотариально.
Во всех других случаях нотариус для оформления купли-продажи дачи не требуется.
Если у дачи (объекта недвижимости) несколько владельцев и у них зарегистрировано право общей долевой собственности на объект недвижимости – договор купли-продажи теперь НЕ подлежит обязательному нотариальному удостоверению при условии, если в сделке участвуют все владельцы одновременно и продажа оформляется одним Договором купли-продажи.
По желанию, стороны сделки могут оформить ее у нотариуса.
НО!!!
Все равно регистрация перехода права от продавца к покупателю происходит только в Росреестре. Госпошлина составит:
– за жилой дом – 2000 рублей;
-за земельный участок – 350 рублей;
– за нежилой (садовый) дом – 350 рублей.
Особой причины для оформления сделки у нотариуса нет.
Нотариус не отвечает за невыполнение условий договора сторонами сделки.
Да и услуги нотариуса составят 0.5% от цены договора, плюс за составление договора 5000 – 15 000 рублей. (во всех регионах цена за составление договора разна).
Не путайте вид зарегистрированного права “совместная собственность” с режимом собственности супругов – “совместно нажитое имущество(совместная собственность)”
Даже если дача зарегистрирована на одного из супругов в период брака – это совместно нажитое имущество и на продажу требуется нотариальное согласие супруга.
Если у дачи один владелец или супруги, у которых зарегистрировано право общей совместной собственности, тогда договор купли-продажи НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса и может быть составлен самостоятельно.
Так же в простой письменной форме можно оформить продажу дачи из общей долевой собственности, при условии если в сделке участвуют все владельцы.
То есть, продается объект целиком, а не доля в праве.
Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным, подлежит обязательному удостоверению нотариусом!
Шаблон договора купли-продажи дома с земельным участком найдется здесь.
Предварительный договор купли продажи дачи
Купля-продажа дачи начинается с предварительных договоренностей. Предварительный договор купли продажи дачи очень полезный правовой инструмент. Это не договор отчуждения, это Договор о намерениях совершить сделку позже. В нем прописываются сроки сделки, цену дачи и любые другие условия, которые будут включены в основной договор купли-продажи.
На его основании предварительного договора можно передать задаток, оформив дополнительно соглашение о задатке и расписку о получении денег продавцом.
ФЗ -218 “О государственной регистрации недвижимости”
ПРОЧТИТЕ НОВУЮ СТАТЬЮ: ПОКУПКА ДОМА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
( там есть разъяснения по приобретению недостроенного дома)
