Процедура оформления купли-продажи недвижимости

Процедура оформления купли-продажи недвижимости достаточно длительная и очень часто составляет 3-4 недели.
Это связано в подготовкой большого пакета документов, особенно по жилой недвижимости, подготовкой средств для покупки, например ипотечных, а так же обязательной процедурой регистрации сделки, после которой происходит передача объекта недвижимости от продавца к покупателю.

Процедура оформления купли-продажи

Процедура оформления купли-продажи квартиры, комнаты,  жилого дома, земельного участка, нежилых зданий и помещений включает в себя несколько этапов. Ведь недостаточно установить права на недвижимость, необходимо еще подтвердить их перед государством (уполномоченным государственным органом).

В этой статье описана основная схема сделки и даны ссылки на более подробное разъяснение. Обязательно пройдите по ним.

Разберёмся подробно.

Процедура оформления договора купли-продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью по покупке или продаже оформляются договором  в письменной форме, иначе они ничтожны.
Договоры купли-продажи недвижимости могут быть оформлены в простой письменной форме или в нотариальной форме.
Для большинства сделок купли-продажи  недвижимости закон разрешает оформление договора в простой письменной форме.
Простая письменная форма договора не предполагает участия в сделке уполномоченного свидетеля (нотариуса) и договор считается заключенным после подписания всеми ее участниками.

Как только стороны сделки договор подписали – он вступает в законную силу и устанавливает права покупателя на объект недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости – это правоустанавливающий документ.

По решению участников сделки они могут заключить договор в нотариальной форме.

Но в некоторых случаях,  договор купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса в обязательном порядке, а именно:

• обязательная нотариальная форма договора нужна при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным;
• обязательная нотариальная форма договора нужна при продаже отдельных долей из долевой собственности.

Процедура оформления намерений купли-продажи недвижимости

Очень часто при купле-продаже недвижимости требуется подготовка к сделке, как минимум – это получение свежей выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (не путайте с онлайн-выпиской) и оформление нотариального согласия на продажу совместно нажитой в браке недвижимости.
Все это занимает время.

Поэтому правильным является подписание договора о намерениях, когда интересы сторон совпали.
В сделках с недвижимостью договор о намерениях совершить куплю-продажу называется – предварительный договор купли-продажи.
Заключение этого договора необходимо для письменной фиксации условий сделки, на которых покупатель хочет купить недвижимость, а продавец готов продать.
Чтобы стороны сделки наверняка выполнили договорные условия, договор о намерениях (предварительный ДКП) скрепляется задатком.

Прочтите полезную статью: Предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Процедура регистрации сделки купли-продажи недвижимости

Обязательным правилом для сделок купли-продажи недвижимости является внесение о ней записи о ней в Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН.
Законодатель не установил срок, в который это нужно сделать. Однако, я не рекомендую тянуть с выполнением этой процедуры. Ведь она осуществляется по заявлению бывшего собственника.

ЕГРН ведет Росреестр.
Чтобы внести запись о сделке в ЕГРН продавец должен подать в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности на покупателя.
Этим заявлением он подтверждает государству, что совершил продажу объекта недвижимости(квартира, комната, индивидуальный жилой дом, земельный участок, баня, гараж, капитальная теплица, нежилое помещение).

Заявление в Росреестр о перехода  права собственности на покупателя, продавец может подать через МФЦ или непосредственно с Росреестр. 
Государственная пошлина за регистрацию перехода права не предусмотрена.
К заявлению обязательно прилагается договор купли-продажи.

Процедура регистрации права при купле-продаже недвижимости

Возникшее, на основании договора купли-продажи, право собственности у покупателя подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственную регистрации права собственности на недвижимость осуществляет государственный регистратор Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР).

Подать заявление о государственной регистрации права собственности в Росреестр можно через МФЦ или офис приема-выдачи документов Росреестра независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Прочтите полезную статью: Документы в МФЦ для регистрации прав на недвижимость

Государственная регистрация права собственности на недвижимость требует оплаты пошлины. С 01.01.2025 года она составляет 4000 рублей за один объект недвижимости стоимостью менее 20 000 000 рублей.
Если объект недвижимости стоит более указанного значения, госпошлина составляет 0.2% от стоимости, но не более 500 000 рублей.

По завершению регистрации новому собственнику недвижимости Росреестром будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая его права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Выписка из ЕГРН – это правоподтверждающий документ.

Процедура передачи объекта недвижимости покупателю

Завершает оформление сделки купли-продажи недвижимости подписание ее участниками Акта приема-передачи.
По этому документу покупателю передаются ключи от зданий и помещений, а так же кадастровая  документация на объект недвижимости (технический план, межевой план).
Если объект недвижимости подключён к энергоснабжению  и водоснабжению – передаются паспорта на приборы учёта.

При передаче земельного участка он выносится в натуре, то есть кадастровый инженер обозначает границы земельного участка межевыми знаками.

На этом процедура оформления купли-продажи недвижимости завершена.