Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми.
Обязательным условием использования государственных средств — является выделение долей в праве собственности на жилое помещение всем детям владелицы сертификата.
Так же, включать несовершеннолетних в договор покупки, приходится после продажи жилья с детскими долями по разрешению органов Опеки.
Покупка квартиры с долями на детей
Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.
Сначала рассмотрим покупку жилья с привлечением средств государственной или региональной субсидии на улучшение жилищных условий семей с детьми (материнский капитал, «Молодая семья»и подобные).
Варианты сделки приобретения детьми прав на жильё
Возможны два варианта сделки:
1 вариант — оформить недвижимость на родителей( вернее на владельца сертификата о субсидии), а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.
2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и сделку можно оформить без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.
-Почему?
Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве.
Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.
Покупка квартиры с детьми в доле
Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, и кроме средств субсидии на улучшение жилищных условий семьи используются собственные средства(даже если они ипотечные), тогда выделение родителям отдельных долей является разделом совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса.
Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН.
Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на совместную долю в праве на супругов (родителей детей), чтобы избежать раздела совместно нажитой доли (приобретённой на общие деньги).
Таким образом покупка квартиры с долями на детей уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.
Порядок ведения ЕГРН:
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Покупка квартиры с материнским капиталом. Размер детских долей
-Каков размер необходимых долей детям?
Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д).
Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда совместная доля родителей, приобретённая на совместно нажитые средства, может быть больше размера детских долей.
Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое родителей и двое детей.
Таким образом на каждого члена семьи приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).
7/100 на каждого члена семьи ( если два родителя и два ребенка) и 72\100 в общую совместную долю родителей.
Если родители заключат брачный договор (оформляется в нотариальном порядке) — тогда они могут разделить каждому по 43/100.
Как выделить доли детям при покупке квартиры
Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.
Способ первый: без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки.
Подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда
В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.
На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей на долю в праве, приобретенную за счет совместно нажитых средств.
НО!
ВНИМАНИЕ — иногда бывают приостановки регистрации сделки по инициативе государственного регистратора. Поэтому разъясняйте появление долей в соглашении.
Приостановка сильно осложняет сделку, ведь затягивается расчёт с продавцом.
Поэтому лучше оформить покупку на владельца сертификата, рассчитаться с продавцом, а затем без нотариуса выделить доли всем членам семьи.
Подробные разъяснения в статье:
Выделение долей детям. Изменения в законе
Способ второй: покупки квартиры с материнским капиталом — нотариальная сделка.
При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора.
(Тарифы на нотариальные услуги можно посмотреть тут).
Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.
Если вы хотите сэкономить на дорогих нотариальных услугах проще при покупке:
1.оформить жилье на родителей или одного из них;
2. рассчитаться с продавцом ( получить госсубсидию — маткапитал или иную, на которую у вас есть сертификат);
3. выделить доли детям и родителям без нотариуса.
Покупка недвижимости с долями на детей без нотариуса
Если в вашей сделке по покупке жилой (или нежилой) недвижимости вам необходимо включить в число собственников детей, такую сделку так же можно оформить в простой письменной форме (без нотариуса) и здесь возможны несколько вариантов оформления:
- Включить в договор только детей (как покупателей недвижимости), даже если они несовершеннолетние. В их интересах будут выступать законные представители (родители, усыновители, опекуны);
- Включить в договор покупки детей и только одного родителя. При этом доля родителя будет являться совместно нажитой (если он состоит в браке и не оформлен брачный договор о раздельном режиме собственности супругов);
- Включить в договор детей и обоих родителей. При этом родители-супруги могут оформить совместную долю в праве или отдельные доли на каждого (если у них оформлен брачный договор.
Так же отдельные родительские доли можно оформить без брачного договора, но тогда договор купли-продажи недвижимости нужно будет удостоверить нотариусом в обязательном порядке.
Так как оформление отдельных супружеских долей признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Всегда рада разъяснить. Автор
Спасибо. Узнал новое.
