Покупка дома с земельным участком

Покупка дома с земельным участком предполагает оформление перехода прав собственности от продавца к покупателю на два объекта недвижимости – жилой дом и земельный участок .
Да, это два отдельных объекта недвижимости.

Переход прав на дом, требует обязательного перехода прав и на земельный участок к приобретателю дома ( ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Здесь вы получите подробные разъяснения сделки и шаблоны предварительного договора, соглашения о задатке, расписки, основного договора купли-продажи и акта приема-передачи,
То есть полный пакет документов для самостоятельного оформления покупки дома с земельным участком.

Покупка жилого дома с земельным участком в собственности

Покупка дома с земельным участком требует оценки законности приобретения титула собственника на эти объекты.
Важно, чтобы и дом и земельный участок были оформлены в соответствии с требованиями ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”,
а именно:

1. земельный участок и жилой дом должны быть поставлены на кадастровый учет.
Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер ( не путайте с условным номером, смотрите пример кадастрового номера на картинке ниже).
Все земельные участки, поставленные на кадастровый учет, помечены на публичной кадастровой карте.
И вы легко сможете найти там свой земельный участок по адресу или просто ориентируясь на карте.

Не все жилые дома, поставленные на кадастровый учет, отмечены на публичной кадастровой карте.
Если жилой дом был поставлен на кадастровый учет ранее 01.03.2013 года, он может быть пока не помечен на карте.
Эта пометка будет сделана после проведения кадастрового учета изменений объекта, если таковой будет сделан собственником.

2. На земельный участок и жилой дом должно быть зарегистрировано право собственности и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.

Внимание!
С 01.03.2025 года сделки купли-продажи земельного участка будут приостановлены, если в ЕГРН нет сведений о границах земельного участка, т.е не проводилось межевание.

Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Для первичной оценки юридического статуса дома и земельного участка можно воспользоваться сервисом справочной информации Росреестра.
Как и какую информацию можно получить бесплатно читайте в статье:
Как получить информацию из Росреестра бесплатно

Получив справочную информацию о юридическом статусе дома и земельного участка, можно оценить сроки подготовки к сделке купли-продажи.
Если объекты недвижимости не состоят на кадастровом учете, законная сделка купли-продажи невозможна.
Прежде необходимо вызвать кадастрового инженера для изготовления Межевого плана на земельный участок и Технического плана на жилой дом.
На основании этих документов кадастровый инженер сможет поставить эти объекты недвижимости на кадастровый учет, государственная пошлина за эту процедуру с 01.01.2025 года – 2000 рублей.
Изготовление Межевого и Технического плана осуществляется на платной основе. Цены сильно различаются по регионам.

Если вы покупаете земельный участок с ветхим(старым) домом, который не поставлен на кадастровый учет, и вы его планируете снести, смело это делайте.
Новый дом потом поставите на кадастровый учёт.
Если старый дом состоит на кадастровом учёте, то после сноса его нужно снять с учета.
Кадастровый инженер изготовит вам Акт обследования для того, чтобы подтвердить прекращение существования объекта недвижимости.

Все аттестованные кадастровые инженеры внесены в профессиональный реестр, который размещен на сайте Росреестра.
Кадастровые работы выполняются на основании договора подряда на их выполнение, в котором подробно должны быть указаны все выполняемые кадастровым инженером работы. Обязательными приложениями к договору являются смета, утвержденная заказчиком, и задание на выполнение работ.

Кадастровый инженер вправе подавать заявления о государственном кадастровом учете от имени заказчика.

Какие документы при покупке дома с земельным участком нужно запросить у продавца

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ от продавца:

1. Выписка из ЕГРН на жилой дом и земельный участок (это два отдельных документа).

Единый государственный реестр недвижимости является открытым и общедоступным.
Поэтому я рекомендую покупателю дома с земельным участком самостоятельно получить сведения из него.
Каждый может через сайт госуслуг получить бесплатную онлайн выписку из ЕГРН. Правда, там не будет персональных данных владельца. Однако много полезной информации там есть.
Сведения в выписке из ЕГРН достоверны только на момент ее формирования, а это происходит в автоматическом режиме без участия человека.
Даже если вы закажите выписку на бумажном носителе в МФЦ, она все-равно будет сформирована автоматически из электронного реестра недвижимости, просто на нее поставят печать МФЦ.
Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый учет и наличие зарегистрированных прав на дом и земельный участок.
То есть, выписка из ЕГРН – это право подтверждающий документ.
На руках у продавцов недвижимости могут быть еще и упраздненные Свидетельства о государственной регистрации права.
Этот документ содержит сведения на момент его выдачи, не стоит полагаться на эту информацию!
Относитесь к ней, как к справочной.

2. Право устанавливающий документ.
Документы, которые были основаниями для регистрации права собственности на дом и земельный участок.
Например:
– договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены;
– решение администрации о выделении земельного участка;
– решение суда;
– свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию:
– свидетельство о праве ( не путать со свидетельством о государственной регистрации права);
– технический план дома( либо кадастровый паспорт), межевой план на земельный участок( либо кадастровый паспорт) и т.д

3. Технические документы на дом.
Технический паспорт на дом и другие постройки НЕ нужен для оформления сделки купли-продажи (для регистрации перехода прав от продавца к покупателю), но поможет вам оценить наличие перепланировок, реконструкций.
Если перепланировки и реконструкции дома произошли – это НЕ мешает сделке купли-продажи за счет собственных средств.
А вот банк, выдающий ипотечные средства, может отказать в выдаче кредита.
Тогда нужно будет пригласить кадастрового инженера и он произведет кадастровый учет изменений (т.е узаконит перепланировку или реконструкцию дома) , что может затянуть подготовку к сделке, как минимум на 1 месяц.

4. Нотариальное согласие супруга на продажу, если дом\земельный участок приобретены на возмездной основе в период брака, т.е являются совместно нажитым имуществом мужа и жены.

Этот документ не является обязательным для государственного регистратора при принятии решения о регистрации или отказе.
При отсутствии согласия супруга на продажу, регистрация перехода права будет произведена.
НО!
В ЕГРН будет внесена запись о государственной регистрации без необходимого на то в силу закона согласия третьего лица.
Такую запись нельзя удалить из ЕГРН!
Читайте полезную статью: Согласие супруга на продажу или дарение

5. Если собственниками дома и/или земельного участка, или долей в праве собственности на эти объекты недвижимости, являются несовершеннолетние или недееспособные, обязательным документом для продажи является разрешение органов Опеки и попечительства на отчуждения с обязательными условиями сделки.
Читайте полезную статью: Разрешение Опеки на продажу

6. Справку об отсутствии зарегистрированных лиц нужно предоставлять в Росреестр только по ранее приватизированным домам. Все лица, зарегистрированные в доме на момент приватизации (безвозмездной передачи в собственность) сохраняют право проживания в доме!!! (да они не владельцы, но правом пользования жилым помещением обладают и могут восстановить своё право проживания через суд).

Так же необходимо оценить размещение построек на участке в соответствии с требованиями правил застройки и соответствие отступов до границ соседнего участка и красных линий.
Обязательно ознакомьтесь с правилами застройки вашего населенного пункта (размещены на сайте администрации).
Требования правил застройки могут отличаться по регионам.

Оформление предварительных договоренностей и передача задатка

Если вы определились с выбором, пора договариваться с владельцем об условиях сделки (перехода прав собственности от продавца к покупателю).
Покупка дома с земельным участком не происходит в один день!
Поэтому на период подготовки к заключению договора купли-продажи, оформляется договор о намерениях совершить сделку – предварительный договор купли-продажи.
-Зачем вы все так усложняете, аванс отдадим – да и “по-рукам”.

– Такой неграмотный подход к оформлению сделки и приводит к огорчениям, а часто и к финансовым потерям!
Все устные договоренности понимаются сторонами сделки по-своему, забываются, или даже искажаются.
В результате, уже через несколько дней, начинаются разногласия и даже “выяснение отношений”!
А зачем вам это надо?

Лучше записать на бумаге все условия сделки, да еще обеспечить их выполнение приемом-передачей задатка в размере 3-5-10 % от согласованной цены дома и земельного участка.
ВАЖНО!
Необходимо тщательно продумать план сделки на основе знаний процедуры и сроков регистрации права собственности.
Обязательно пропишите в предварительном договоре купли-продажи не только цену дома и земельного участка, но и порядок расчетов.

-А зачем указывать отдельную цену , ведь мы же в одном договоре будем прописывать эти два объекта недвижимости?
-Разъясняю. Дом – это жилой объект недвижимости, земельный участок – нежилой.
По жилым объектам недвижимости можно получить налоговый вычет( возврат ранее уплаченного подоходного налога) в размере 260 000 рублей на каждого приобретателя жилого помещения ( уточняю с суммы цены в 2 000 000 рублей – возврат 260 000 рублей).
И если цену жилого дома отдельно не прописать, налоговая откажет в таком возврате!
Так же это может быть актуальным для оптимизации налогов с продажи, если таковые возникают. Налогооблагаемая база может быть уменьшена по жилому дому на 1 000 000 рублей, по земельному участку только на 1 000 000 рублей. ( подробнее в Налоговом кодексе РФ).

Шаблоны предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке и расписки можно скачать здесь (три шаблона в одном файле).

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Стороны сделки в праве решить, будут ли они составлять на дом и земельный участок отдельные договоры купли-продажи, или сделают один на два объекта недвижимости.
Так же за ними остается решение, будет ли это договор в простой письменной форме, либо они обратятся за услугой нотариуса.
В любом случае договор купли-продажи будет подаваться в Росреестр (через мфц) для регистрации перехода права.

Покупка дома с земельным участком- в некоторых случаях требуется обязательное удостоверение сделки нотариусом, а именно:
1. Продажа (отчуждение) недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным ( ст. 54 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”;
2. Продажа долей в праве собственности НЕ всеми ее участниками одновременно ( ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости).

-А как же покупка супругами в долевую собственность?
– Такая сделка НЕ требует обязательного удостоверения ДКП(договора купли-продажи) нотариусом, достаточно нотариального брачного договора (ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Однако следует учитывать, если покупка жилого дома осуществлена только за счет средств государственной субсидии, имеющей целевое назначение, долевая собственность супругов возникает не на совместно нажитое имущество ( п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ) и не требует нотариального брачного договора, при этом на земельный участок оформляется общая супружеская доля.
То есть приобретение дома за счет средств Материнского (семейного) капитала, можно оформить без нотариуса.
Заказать договор можно нашим юристам.

Шаблоны договора купли-продажи

Регистрация права собственности на дом с земельным участком

Покупка дома с земельным участком требует выполнения обязательных процедур.
Заключение договора купли-продажи(ДКП) сторонами сделки – это очень важный и ключевой ее момент.
Ведь ДКП вступает в законную силу после его подписания или удостоверения нотариусом (если этого требует закон).
Сроки подачи подписанного ДКП в Росреестр в законе не прописаны.

Можно это сделать и в другой день.
НО! Не стоит затягивать с этой процедурой.
Если ДКП составлен в простой письменной форме, то продавец должен подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода прав собственности на дом и земельный участок , подписав его самостоятельно или в лице представителя по нотариальной доверенности.

Заявления в Росреестр формирует в рабочей программе делопроизводитель (приемщик документов) мфц. Продавцу нужно только тщательно его проверить и подписать.
Если продавец уклоняется от подачи заявления о переходе права собственности, покупателю придется обратиться в суд.
В качестве защиты своего права собственности можно наложить запрет на регистрационные действия на этот объект недвижимости, если есть риск недобросовестного поведения продавца и двойной продажи объекта недвижимости.

В случае оформления нотариального ДКП, у нотариуса есть обязанность подать документы в Росреестр для регистрации перехода прав к покупателю в электронном виде.

Покупка недостроенного дома с земельным участком

Покупка земельного участка с недостроенным домом -особенная сделка. И здесь нужно разобраться со следующими моментами:
– поставлен объект незавершенного строительства (дом) на кадастровый учет или нет
– зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства(дом) или нет.

Если право собственности на “незавершенку” оформлено, значит вы сможете оформить покупку земельного участка с недостроенным домом по договору купли-продажи.
Если недостроенный дом уже состоит на кадастровом учете , продавец может зарегистрировать свои права на незавершенный строительством дом ( это для покупателя лучший, самый безопасный, вариант), а на период оформления прав можно заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, в котором прописать сроки выхода на основную сделку.
До 01.03.2031 года для регистрации прав необходимо и достаточно Технического плана ( не нужно разрешение на строительство и Акт ввода в эксплуатацию).

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЕ В ЗАКОНЕ. “ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ” продлена до 01.03.2031 года.

Статья 70 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”

п.12. До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

---

С 03.08.2018 года получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется.
Но можно уведомить администрацию населенного пункта о начале строительства.
С формой уведомления можно ознакомиться здесь. Однако, до 01.03.2031 года это делать не обязательно, но желательно.
Поэтому, если недостроенный дом еще не состоит на кадастровом учете, можно подать уведомление и текущей датой, ведь ход строительства никто не проверяет, а потом уведомить администрацию о завершении строительства (например через месяц-два) и поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать права.

Не нужно уведомлять администрацию о строительстве и его окончании на земельных участках, права на которые не зарегистрированы в Росреестре.

Например:
1. земельный участок вам был выдан администрацией населенного пункта на основании Распоряжения администрации о выделении земельного участка в собственность (или подобного документа), но права собственности вы еще не зарегистрировали. Тогда применяете положения “дачной амнистии” – вышеуказанной статьи;
2. вы владеете земельным участком на основании членской книжки дачного общества и можете для регистрации прав на дом применять положения вышеуказанной статьи.

Если владелец земельного участка с недостроенным домом категорически не желает его оформлять в собственность, тогда заключается договор купли-продажи на земельный участок и договор купли-продажи на строительные материалы.
При этом проверьте, соблюдены ли необходимые отступы до границ соседних участков для выполнения правил застройки.

Так же в любом случае необходимо удостовериться, что дом не выходит за границы участка и нет межевых споров с соседями.
В случае сомнений стоит пригласит кадастрового инженера для уточнения границ земельного участка.
Отбивка одной поворотной точки стоит 300-1000 руб .в зависимости от региона.

Покупка дома с земельным участком. Сроки регистрации сделки в Росреестре

Регистрация перехода права на дом с земельным участком на основании:
– ДКП в простой письменной форме – 7 дней( при подаче через мфц);
-нотариального ДКП – 3 дня.

ВНИМАНИЕ!
Договор купли-продажи поступает к государственном регистратору в виде скан-образа, удостоверенного электронной цифровой подписью специалиста МФЦ.
В МФЦ достаточно предоставить 2 экземпляра договора купли-продажи дома с земельным участком.
Оригиналы договора будут выданы сторонам сделки после государственной регистрации вместе с выписками из ЕГРН о новом владельце.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на дом с земельным участком

Государственная пошлина за регистрацию права собственности возлагается на покупателя.
С 01.01.2025 года государственная пошлина за регистрацию права составляет – 4 000 рублей на один объект недвижимости.
То есть, за регистрацию прав на дом и земельный участок покупателю придется заплатить – 8 000 рублей.

Разногласия площади дома с документами

Если вы усмотрели разногласия между фактической площадью индивидуального жилого дома и документов – нужно разобраться в причинах.

Возможно ни каких ошибок нет. Часть площади дома может не входить в общую площадь. Например, тамбур или подлестничное пространство, площадь занимаемая печью и т.д.

Вам нужно опираться на официальный документ. Таковым является :

ПРИКАЗ РОСРЕЕСТРА
от 23 октября 2020 г. N П/0393
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК
ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК КОНТУРА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ ИЛИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, А ТАКЖЕ ТРЕБОВАНИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ
ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА. Смотрите приложение № 2.
Скачать документ можно здесь.

Разногласия площади земельного участка с документами

Очень часто бывают такие разногласия.
Они возникли потому, что ранее кадастровый учет производился без уточнения границ земельного участка.

Перед оформлением купли-продажи нужно устранить эти разногласия.

Вам поможет кадастровый инженер.

---

Всегда рада разъяснить. Автор