Как продать квартиру ребенка правильно? Ведь права собственности несовершеннолетнего на недвижимое имущество охраняются государством.
Для продажи квартиры ребенка необходимо получить документ(приказ) для Росреестра, разрешающий продажу, из Отдела по опеке и попечительству.
Кроме того сделка по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Статья 54 ФЗ-«О государственной регистрации недвижимости».
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
(часть 2 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
Таким образом происходит тройной контроль за сделкой — органы Опеки, нотариусы, Росреестр.
Документы и заявления в Росреестр можно повсеместно подать через МФЦ. Это удобно.
Как продать квартиру ребенка
Несовершеннолетний ребенок может единолично владеть недвижимостью или долей в правах на нее.
В любом случае необходимо уведомить о готовящейся продаже органы Опеки и попечительства.
Отдел по Опеке попечительству и охране прав детства принимает решение о разрешении продажи или иного отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или отказе в разрешении продажи.
При этом учитывают следующие обстоятельства:
- Продажа разрешается одновременно с покупкой новой недвижимости на ребенка в один день.
При этом перевод права собственности на покупателя детской недвижимости будет зарегистрирован только после регистрации права собственности на покупаемый для него объект недвижимости. - Продажа разрешается с последующей покупкой.
При этом денежные средства для оплаты по договору купли-продажи, сразу зачисляются продавцом на банковский счет несовершеннолетнего и могут быть использованы родителями (усыновителями или опекунами) только с разрешения органов опеки.
Такое разрешение дается после предоставления документов на новую недвижимость, в которой несовершеннолетний числится собственником.
Вы должны понимать, что:
- Регистрация сделки по отчуждению права собственности от ребенка не будет проведена Росреестром ранее, чем вновь возникающее право собственности, в первом случае.
- Деньги с банковского счета вы сможете использовать только с разрешения Опеки, во втором случае.
Участие ребенка в сделке купли-продажи недвижимости
За малолетнего ребенка( младше 14 лет) в сделке по продаже действуют его законные представители: родители — отец или мать, усыновители, опекуны.
То есть брать с собой малолетних детей в МФЦ , Отдел Опеки, или к нотариусу и попечительства НЕ нужно.
Родители просто должны предоставить нотариусу и в МФЦ документ, подтверждающий их права — свидетельство о рождении или усыновлении, Акта о назначении опекуна.
Дети младше 14 лет — это малолетние.
Ребенок старше 14 лет участвует в сделке с недвижимым имуществом лично и подписывает документы в присутствии законного представителя, который подтверждает свое согласие на сделку своей подписью.
С 02.06.2016 года сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке.
Договор продажи составляет помощник нотариуса.
Разъяснение по тарифам нотариуса за удостоверение сделок с недвижимостью
Как продать квартиру ребенка. Разрешение Опеки на продажу
Заявление на получение разрешения на продажу детской недвижимости можно подать через МФЦ.
Заявления на разрешение продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку подают оба родителя и дети старше 14 лет.
Родители могут подать заявления независимо друг от друга и даже из разных городов. Конечно по срокам это должны быть близкие даты.
Если специалист начнет рассмотрение заявления до поступления обращения второго родителя, будет вынесено решение об отказе.
Сроки рассмотрения заявления до 30 рабочих дней (это регламент), однако по опыту работы — 15 дней.
Кроме заявлений о получении разрешения, необходимо подать документы на продаваемую недвижимость и предварительный договор купли-продажи(пДКП). Именно в пДКП подтверждаются все условия сделки.
Если предстоит покупка недвижимости для несовершеннолетнего ребенка — нужно предоставить документы на покупаемую недвижимость и пДКП с условиями сделки.
Какие документы на недвижимость нужно предоставить в Опеку
В органы Опеки предоставляется:
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах.
- Предварительный договор купли-продажи с подробными условиями сделки.
Подробнее прочтите в статье:
Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства.
Предварительный договор купли-продажи детской квартиры
Покупатели квартир, как правило, боятся сделок в которых участвуют несовершеннолетние.
Их страхи связаны с долгим ожиданием разрешения на продажу.
Как правило это — 15 рабочих дней. Однако, регламентом установлено рассмотрение заявлений до 30 рабочих дней.
Важно на период подготовки документов для сделки скрепить отношения между Продавцом и Покупателем Предварительным договором купли-продажи.
Важно правильно посчитать время необходимое для подготовки сделки и прописать его в предварительном договоре.
Я бы посоветовала взять максимально длинные сроки для подготовки к сделке, не менее — 1.5 месяца.
Когда мы зависим от третьих лиц лучше подстраховаться.
Ведь нарушение сроков заключения основного ДКП, которые прописаны в предварительном договоре, дают право продавцу отказаться от продажи и возложить ответственность за это на покупателя.
При этом задаток остается у продавца на законных основаниях.
Подробнее о пДКП прочтите в статье: Предварительный договор купли-продажи для органов Опеки
