Как быстро продать квартиру – вопрос непростой. Ведь конкуренция огромная. Да и покупатель подходит к этому вопросу основательно!
Но есть у покупателей слабое место, “ахилесова пята”, в которую и нужно бить.
В этой статье я дам советы по предпродажной подготовке квартиры и рекомендации по пакету документов, которые вам помогут быстро продать квартиру.
Как быстро продать квартиру
Не каждый продавец, к сожалению, понимает насколько важна предпродажная подготовка жилого объекта недвижимости. Но это исключительно важно!
Поэтому, если вы точно для себя определили необходимость продажи – отпустите свою любимую квартиру “от себя”.
Если продавец межуется, сомневается в своем решении, продажа растянется на многие месяцы.
Советы – как быстро продать квартиру
Я работаю на рынке недвижимости с 2006 года и являюсь очень прагматичным человеком и даю своим клиентам рациональные рекомендации.
Однако, большинство (80%) покупателей делают свой выбор нового жилья не то, чтобы на эмоциях, а по сердцу.
Давайте их сердце “ублажим” и подготовим квартиру к просмотру.
Квартира начинается с прихожей и нужно создать хорошее первое впечатление, которое формируется в течении первых 80 секунд.
- Максимально освободите прихожую от одежды и обуви.
- Ярко осветите прихожую (повесьте яркую лампочку). Все это зрительно увеличит пространство.
- Откройте все межкомнатные двери, включите свет во всех комнатах;
- Запах свежей выпечки или кофе вызывает у покупателя ощущение уюта и домашнего очага ( без преувеличения этот прием является очень эффективным);
- Отправьте домочадцев на прогулку, особенно если у вас небольшая площадь или просто маленькие комнаты;
- Уберите с глаз личные фотографии. А так же иконы ( ведь вы не знаете какого вероисповедания придерживается ваш потенциальный покупатель, может он вообще ярый атеист);
- Уберите лишнюю, особенно старую и убогую мебель ( вам ведь все равно переезжать и вы ее не возьмете с собой), сложите вещи в аккуратные коробки, создается впечатление, что вы уже готовы к быстрому отъезду ( это важно для покупателей).
- Обязательно подклейте оторванные обои.
Почините розетки ( вырванные из стены розетки и провода сильно бросаются в глаза и делают квартиру неопрятной ( к тому же принять энергетику безалаберных хозяев никто не хочет); - Нужно вымыть окна, при ярком солнечном свете грязные стекла очень видны;
- Обязательно повесьте шторы ( если их у вас нет и не хочется -придется). Жилье без штор на окнах – это казарма.
А в казарме – жить ни кто не хочет. - Очистите лоджии и балконы он ненужного хлама. Даже если вы эти площади используете, как места для хранения, наведите там порядок.
В общем предстоит большая работа!!!
Но она окупится точно! Может покупатель и торговаться не станет.
– А стоит ли делать косметический ремонт перед продажей.
– НЕТ!
По двум причинам:
-Во-первых угодить каждому невозможно .
-Во-вторых, потраченные деньги, не отбиваются при продаже, просто завысить стоимость на эту сумму не получится ( как правило не получается), так как цены выходит за рамки рыночной.
Способы быстрее продать квартиру
Определение рыночной стоимости – самый быстрый способ продать квартиру.
-А что значит “рыночная стоимость”?
-Та, за которую купят! Вам предстоит сравнить вашу квартиру со всеми конкурентными предложениями, благо, что сейчас это сделать легко с помощью интернета.
А вот максимально похожие на вашу квартиры – можно и посмотреть вживую.
Для этого придется немного обмануть владельцев этих квартир и “прикинуться” покупателями.
Но зато эти просмотры сильно облегчат вам решение о снижении цены.
Вопрос об определении рыночной стоимости – сложный. Ведь в открытом доступе у вас есть информация о цене предложения.
Фактическая цена продажи практически всегда ниже нижней цены, которую вы видите в интернете.
При определении рыночной цены нужно иметь ввиду, что цены на жильё не являются постоянными и тем более не растут постоянно.
За последние годы мы наблюдали резкое падение цен в 2009 и в 2015 годах.
То есть есть периоды высокой цены и низкой цены.
Но если вы далее вкладываетесь в “квадратный метр”, для вас важна не абсолютная цена!!!
Если у вас есть выгодный вариант на покупку, закрепите цену в предварительном договоре покупки и снижайте цену продажи.
Советы риэлтора – как быстро продать квартиру
Продавать недвижимость – это работа. Даже профессия есть специальная – риэлтор.
Если у вас есть такой помощник, работающий на рынке недвижимости более 4 лет, стоит прислушаться к его советам. Однако всю работу по рекламированию вашего объекта недвижимости он возьмет на себя. Но его работа стоит дорого.
Хотите сэкономить – рекламируйте сами на всех интернет площадках. Но там огромная конкуренция!
К тому же практически все посещаемые сайты по продаже недвижимости – предлагают платное размещение объявления о продаже недвижимости.
Есть один очень эффективный способ продажи – это объявления у входа в подъезды жилых домов .
Вы конечно не верите в это, но это так.
Если люди надумали расширить жилплощадь, они очень часто хотят сохранить свой район. И ваше объявление для них будет очень кстати!
ВНИМАНИЕ! Клеить объявления можно только в разрешенных местах(досках объявлений).
По моей личной статистике – 400 наклеенных объявлений, дает 1-2 звонка потенциальных покупателя.
Только клейте объявления после окончания работы дворников, иначе сорвут и работа прахом пойдет )))
Объявления о продаже квартиры без посредников
Обычные бумажные объявления о продаже квартиры будут работать эффективно если вы укажите:
- продается без посредника;
- продается от хозяина;
- продается в вашем районе (доме);
- в объявлении будет планировка квартиры и площадь комнат;
- указана возможность торга;
- указана возможность продажи по ипотеке;
- указана возможность продажи за материнский(семейный) капитал( платеж за счет средств государственной субсидии отсрочен примерно на месяц);
Чтобы снять риски продажи квартиры с отсрочкой платежа прочтите дополнительную статью: Риски при продаже квартиры
Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа
Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры
Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры – никаких, кроме договора купли-продажи и акта приема-передачи!
Это конечно, если среди собственников нет несовершеннолетних или недееспособных.
Эти сделки требуют получения разрешения органов Опеки и попечительства.
Да к тому же удостоверяются нотариусом в обязательном порядке.
Больший пакет документов нужен покупателю! ( о покупке прочтите здесь).
Часто сделки по покупке квартиры проходят за счет кредитных средств банка. Если у вас такой покупатель, ему там выдали перечень документов по объекту залога (то есть по покупаемой квартире), руководствуйтесь им.
История из практики
05.07.2021 г.
Работаю сейчас с покупателями квартиры.
Посмотрели 15 объектов, вчера наконец-то мои клиенты определились с выбором и передали задаток.
Продавец для быстрой продажи применила “аукционный” метод. Допускаю, что она и слыхом об этом не слыхивала, но сделала это интуитивно.
Вообще оказалась очень зрелым и разумным человеком.
В чём суть метода.
Она (продавец) промониторила цены на подобные квартиры в своём районе.
Выставила цену ниже нижней и разместила объявление на Авито, обеспечив себе шквал звонков.
Отказалась от услуг риэлтора (потому что серьёзно информационно подготовилась к сделке) и за счет этого могла снизить цену.
Собрала справки (в квартире нет зарегистрированных лиц):
– справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
-справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт дома;.
И организовала просмотры.
Первый покупатель за минимальную цену, которому она пообещала продать – “попал” , он был без риэлтора, договорились о сделке на словах (он даже оценку для банка сделал уже) и здесь повторно пришли мы.
Собственница предложила моим клиентам купить на 100 000 р. дороже ( это как раз и есть рыночная цена), но после просмотра 15 квартир, мои клиенты уже понимали, что соотношение цена-качество по этому объекту оптимальное.
Готовность пакета документов высокая.
Вчера заключили предварительный договор и соглашение о задатке ( я сама составляю эти документы с помощью конструктора договоров).
Хозяйка конечно отказала первому покупателю, но повела себя порядочно, выкупила у них отчет об оценке.
Звезды сошлись, даже банк оказался у покупателей тот же, но отчет об оценке все-же пришлось заказать новый.
( фамилия заемщика на титульном листе нужна), 2600 р. – оплатили через сайт оценочной компании – партнера ВТБ.
Таким образом собственница нашла покупателя за 4 дня.
Кстати, квартира в очень хорошем состоянии, очень чистая и полупустая.
Готовлю сделку. Сегодня отправлю все документы на квартиру в банк.
Дальнейшее развитие сделки:
1. Банк ВТБ рассмотрел документы на квартиру (предмет залога) за два дня.
Покупатель подавал документы на получение кредита в Надыме, квартира для покупки в Тюмени. То есть у нас межрегиональная сделка.
2. В тюменском офисе ВТБ нам назначен менеджер, который распечатает кредитный договор, присланный из Надыма, и заемщик его здесь подпишет.
3. Таким образом вышли на сделку за 5 дней. Документы на регистрацию подали через МФЦ, получили готовые ровно через две недели.
4. Принесли документы в тюменский офис ВТБ, специалист сделала скан копии и отправила в Надым по электронной почте.
Там сделали выдачу кредита ( то есть зачислили деньги на счет) покупателю на аккредитивный счет (открытие его стоит 600 рублей).
5.На следующий день деньги были у продавца.
Договор купли-продажи был подписан 08.07.2021 г, деньги у продавца были уже 23.07.2021 г.
НО!!!
ЭТО ИДЕАЛЬНАЯ СДЕЛКА.
Берите для сделки срок – 1 месяц, если получится быстрее – замечательно.
Если будут задержки из-за работы банковских специалистов, это вас не сильно будет напрягать.
Обязательное условие для сделки по продаже
Для регистрации перехода права от продавца к покупателю в Росреестре необходимо и достаточно, чтобы квартира состояла на кадастровом учете и права на нее были зарегистрированы ( то есть сведения о правообладателе внесены в Единый государственный реестр недвижимости- ЕГРН).
Убедиться в наличии записей о вашем объекте недвижимости и правах на него можно получив бесплатную справочную информацию с сайта Росреестра. Эту информацию можно распечатать и показать потенциальному покупателю на просмотре.
Прочтите статью: Росреестр онлайн
В Росреестр теперь не нужны документы подтверждающие оплату коммунальных платежей и даже справок о зарегистрированных лицах ( если только это не приватизированная квартира).
Подробнее о пакете документов в Росреестр (подается через мфц) читайте в статье: Документы для МФЦ
Всегда рада разъяснит. Автор
Дзен-канал Секреты риэ/елтора