Дарение недвижимости. Способы оформления сделки

Дарение недвижимости — это безвозмездная сделка, в которой Даритель, то есть владелец недвижимости, передает права собственности на неё другому физическому или юридическому лицу.
При этом стороны сделки по дарению недвижимости обладают свободой договора и вольны включить в договор дарения недвижимости не только существенные условия сделки, но и иные условия дарения.

Дарение недвижимости
Внесены изменения в статью 574 ГК РФ

С 13.01.2025 года все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Поскольку в законе нет требования в какие сроки нужно подать документы в Росреестр, допустимо датировать договор дарения более ранней датой и оформить его без нотариуса.
Например, договор дарения датирован 1 января 2025 года, а подать документы в Росреестр можно много позже 13.01.2025 г.
До вышеуказанной даты договор дарения вступал в в законную силу после подписания его Дарителем и Одаряемым, а позже — после удостоверения нотариусом.
В Росреестре (через МФЦ) регистрируется переход права собственности на недвижимость на Одаряемого по заявлению Дарителя.

Дарение недвижимости. Государственная регистрация договора

Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Статья 2, п. 8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.(вступил в силу 01.03.2013 года).

Таким образом, договор дарения недвижимости, заключенный сторонами сделки после 01.03.2013 года не подлежит государственной регистрации. То есть на нем теперь не ставится штамп Росреестра о его регистрации.
Чтобы договор дарения недвижимого имущества вступил в законную силу, достаточно поставить под ним подписи Дарителю и Одаряемому. Да, конечно, потом предстоит регистрация перехода права, но это вторичная процедура и законодатель не ограничивает стороны во времени, когда это нужно сделать. Можно подать документы в Росреестр много позже.

Обязательным условием завершения сделки по дарению недвижимого имущества является его передача от Дарителя к Одаряемому, для этого сторонами сделки по дарению квартиры, жилого дома, комнаты или земельного участка подписывается Акт приема-передачи.
Впрочем, закон позволяет указать факт передачи имущества непосредственно в договоре дарения.

Дарение недвижимости. Государственная регистрация перехода права

Переход права собственности на основании договора дарения — подлежит обязательной государственной регистрации.
То есть участники сделки по дарению недвижимости должны объявить о своем решении в уполномоченный орган регистрации прав ( Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии — Росреестр).
На основании договора дарения недвижимости Росреестр зарегистрирует переход права собственности от Дарителя к Одаряемому и об этом будет внесена запись в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) и данные договора дарения.
При этом Даритель подает в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права к Одаряемому.
А Одаряемый подает заявление о государственной регистрации права собственности и оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей.
В случае, если договор дарения удостоверен нотариусом, достаточно заявления только от Одаряемого.

С 29.06.2022 года в Росреестр не передается оригинал договора дарения ( как впрочем и всех других договоров). В МФЦ с этого документа будет снята скан-копия, специалист МФЦ заверит ее своей электронной цифровой подписью (ЭЦП) и направит государственному регистратору в электронном виде.
На оригинал договора дарения в МФЦ поставят отметку о переводе его в электронный вид, а в Описи о приёме документов будет пометка о приеме скан-копии.
После государственной регистрации перехода права Одаряемый получит Выписку из ЕГРН, подтверждающую внесение в реестр записи о новом правообладателе.
Выписку из ЕГРН в МФЦ отправят из Росреестра в электронном виде, специалист отдела выдачи документов ее распечатает и поставит синюю печать МФЦ.
Одаряемый может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию прав в электронном виде, удостоверенную ЭЦП на свою электронную почту, если укажет об этом в заявлении о регистрации права при подаче документов.

Особые условия дарения недвижимости

 В договоре дарения может быть прописано право дарителя отменить дарение в случае смерти одаряемого.

Гражданский кодекс  РФ
Статья 578. Отмена дарения
п. 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Так же в договоре дарения жилой недвижимости (дома, квартиры, комнаты) может быть предусмотрено пожизненное проживание Дарителя в жилом помещении.

Оформление дарственной на дом, квартиру, комнату, земельный участок

Оформление дарственной на дом, квартиру, комнату, земельный участок — это оформление письменного документа (договора). Дарственную можно оформить на бумаге (бумажном носителе) или в электронном виде.

Договор дарения(дарственная) на бумажном носителе подписывается собственноручно дарителем и одаряемым с полной расшифровкой подписи.

Дарственная в электронном виде подписывается электронной цифровой подписью участников дарения, что на практике до сих пор происходит исключительно редко).

Если в договоре дарения не прописан факт передачи недвижимости одаряемому, тогда составляется отдельный документ — Акт приема-передачи недвижимости.
Факт передачи недвижимости подтверждается подписями (с расшифровкой)участников дарения и завершает сделку.

Даритель может оформит дарение как целого объекта недвижимости, так и доли в праве на нее.

На дарение недвижимости, зарегистрированной в единоличную собственность, но  являющейся совместно нажитым имуществом супругов, требуется нотариальное согласие другого супруга. 
Впрочем, отсутствие такого согласия в пакете  документов для Росреестра, не приостановит регистрацию, просто в ЕГРН будет внесена запись об отсутствии согласия.

При дарении жилого дома, находящегося на земельном участке в собственности дарителя,  его так же нужно включить в договор дарения, иначе в регистрации перехода права откажут.

Документы на дарение дома, квартиры, комнаты, земельного участка

Осуществить законное дарение можно только той недвижимости, права на которую зарегистрированы в Росреестре.
То есть объект недвижимости состоит на кадастровом учете и даритель внесен в реестр собственников (Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН).

Таким образом, государственный регистратор обладает всей полнотой сведений об объекте недвижимости и правах на него.
Достаточно предоставить в Росреестр договор дарения ( достаточно 2-х экземпляров) и одаряемому нужно оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности в размере 4000 рублей.
Заявления о регистрации перехода права на основании договора дарения подает даритель. Заявление о регистрации права собственности подает одаряемый. Заявления подаются через МФЦ.
Заявления составляет в рабочей программе специалист МФЦ.
В МФЦ необходимо взять с собой действующий паспорт.
Подать документы в Росреестр может нотариус. Эту услугу он должен оказать бесплатно.

Если на момент дарения жилого помещения ли дома там есть зарегистрированные лица, их нужно прописать в дарственной и предоставить в МФЦ справку о зарегистрированных лицах.

Право проживания в жилом помещении третьих лиц — является обременением прав одаряемого.

Ограничения прав дарителя на сделку

Ограничением прав собственности дарителя на сделку является арест имущества и его ипотека.

В первом случае, даритель вообще не имеет права на сделки по отчуждению своего имущества (договор дарения будет признан недействительным). Оно может быть даже передано ему на хранение по решению суда.

В случае ограничение прав ипотекой, дарение возможно только с разрешения кредитора,  с переоформлением закладной на дарителя. Что на практике встречается крайне редко.

Другая ситуация — ограничений права собственности  у дарителя нет, но есть запрет на регистрационные действия и об этом внесена запись в ЕГРН.
Это совсем иная ситуация. В этом случае даритель имеет право оформить дарственную, в том числе и в простой письменной форме. И вступит она в силу после подписания договора сторонами сделки.
А вот зарегистрировать переход права можно будет только после  снятия запрета на регистрационные действия.

Всегда рада разъяснить. Автор