- Алгоритм покупки квартиры
- 1 шаг. Определение юридического статуса квартиры
- 2 шаг. Получение достоверной информации об объекте недвижимости
- 3 шаг. Алгоритм покупки квартиры. Изучение документов
- 4 шаг. Заключение предварительного договора купли-продажи
- 5 шаг. Составление проекта основного договора купли-продажи
- 6 шаг. Подготовка пакета документов для регистрации сделки
- 7 шаг. Передача документов на регистрацию и получение готовых
- Алгоритм покупки квартиры — интеллект-карта
- Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом
Алгоритм покупки квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.
С 29.06.2022 года Росреестр не принимает дополнительный экземпляр правоустанавливающего документа (договора, соглашения) для своего архива.
Архив Росреестра ведется теперь ТОЛЬКО в электронном виде.
В правоустанавливающем документе не нужно прописывать об экземпляре для Росреестра!!!! Иначе регистратор вернет документ на исправление.
Укажите то количество экземпляров, которое вам необходимо (но не более, чем участников сделки), теперь допустимо подписать и один экземпляр договора/соглашения.
При подаче документов в МФЦ с вашего экземпляра документа будет сделана скан-копия, которую заверит специалист своей электронной подписью. Именно она и поступит регистратору.
На вашем экземпляре договора/соглашения будет проставлена надпись об изготовлении электронной копии.
С вышеуказанной даты на правоустанавливающий документ не ставится регистрационная надпись.
Регистрация прав подтверждается только выпиской из ЕГРН.
Изменения в Жилищном кодексе РФ по покупке долей в праве на квартиру
ВНИМАНИЕ! 01.09.2022 г. вступили в силу поправки в ст. 30 Жилищного кодекса РФ
МЕНЕЕ 6 м.кв. НЕ ВЫДЕЛЯТЬ!
«1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие
возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей
собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой
доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения,
приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру
доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади
жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил,
предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не
применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу
закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований (а также в случаях
приватизации жилых помещений и выделении долей всем членам семьи в связи с оплатой жилья средствами материнского(семейного) капитала и других государственных и муниципальных субсидий семьям на улучшение жилищных условий. Прим. Автора)
Алгоритм покупки квартиры
В этой статье описан пошаговый план, алгоритм покупки квартиры.
В общем, он так же применим для сделки с другими объектами недвижимости.
1 шаг. Определение юридического статуса квартиры
Чтобы выработать правильный алгоритм покупки квартиры, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.
Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам, и даже не состоят на кадастровом учете. То есть, прежде чем оформлять продажу, необходимо прежде внести запись о правах на них в ЕГРН.
На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:
- без зарегистрированного права собственности (нет записи о правах в ЕГРН) — есть только право устанавливающие документы, это «первичка»;
- с зарегистрированным правом собственности ( наличие записи о правах в ЕГРН) — есть право устанавливающие и правоподтверждающие документы, это «вторичка».
В этой статье дан алгоритм покупки квартиры -«вторички», то есть квартиры, права на которую зарегистрированы государством и запись о них внесена в ЕГРН.
2 шаг. Получение достоверной информации об объекте недвижимости
Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, зарегистрированных правах, обременениях прав и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя!
Официальную бесплатную онлайн-выписку можно заказать через интернет в личном кабинете продавца на сайте Госуслуги.
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
3 шаг. Алгоритм покупки квартиры. Изучение документов
Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру.
Правоустанавливающие документы, которые могут быть у продавца недвижимости:
— Договор купли-продажи, Акт приёма-передачи;
— Договор долевого участия и Акт приёма-передачи;
— Договор дарения;
— Договор мены;
— Решение суда;
— Свидетельство о праве на наследство;
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права);
— Договор приватизации;
— Решение(постановление) Администрации и т.д.
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия по оплате недвижимости уже выполнены.
Например, в договоре купли-продажи могла быть прописана рассрочка оплаты.
Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость, обратите внимание на наличие на право устанавливающем документе регистрационной надписи (штампа и печати Росреестра).
Такая запись проставлялась до 29.06.2022 года.
После — на правоустанавливающем документе должен стоять штамп МФЦ о переводе документа в электронный вид.
Запросите копии документов для более детального изучения дома или сделайте фото на телефон.
Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель (хозяин).
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)
4 шаг. Заключение предварительного договора купли-продажи
Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи об условиях купли-продажи.
Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением !!!
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)
Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.
Получите от продавца расписку о получении от вас денег.
Закон требует оформления письменного соглашения о задатке.
5 шаг. Составление проекта основного договора купли-продажи
Составьте проект Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом заранее.
Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца.
Индивидуальный шаблон договора можно заказать нашему юристу.
6 шаг. Подготовка пакета документов для регистрации сделки
Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА. В него входят:
- Договор купли-продажи;
- Паспорта всех участников сделки старше 14 лет;
- Свидетельства о рождении малолетних детей;
- Свидетельство о браке для супругов-покупателей;
- Согласие на продажу нотариальное от супруга/и продавца, если продается совместно нажитое в браке имущество.
Подпишите договор купли-продажи квартиры (ДКП) со стороны продавца и со стороны покупателя. Это можно сделать в МФЦ. Не обязательно подписывать ДКП на глазах приемщика документов.
Подпись нужно расшифровать.
Все участники сделки подают в Росреестр заявления .
Продавец — о переходе права, покупатель — о регистрации права.
Договор купли-продажи (достаточно 2-х экземпляров, при этом дополнительный экземпляр для Росреестра теперь не нужно изготовлять.
Акт приема-передачи подписывается в момент фактической передачи квартиры покупателю.
Если объект недвижимости был передан в день сделки, акт так же приобщается к ДКП.
Документы в Росреестр подаются через МФЦ. В некоторых регионах в региональных управлениях Росреестра (Кадастровой палаты) может быть организован дополнительный прием документов для регистрации сделок.
7 шаг. Передача документов на регистрацию и получение готовых
Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.
Тщательно проверьте:
- адрес объекта и кадастровый номер;
- регистрационное действие, о котором вы заявили;
- список документов, которые у вас забрали, количество оригиналов и копий;
- свои персональные данные;
Уточните способ проверки готовности на сайте МФЦ.
Оплатите государственную пошлину за регистрацию права собственности.
Эту пошлину оплачивает приобретатель права. Её можно оплатить в МФЦ банковской картой, через личный кабинет на сайте Госуслуги или через банк.
Государственная пошлина с физических лиц за регистрацию права собственности на объекты недвижимости составляет — 4 000 рублей, при условии, если цена или кадастровая стоимость не превышает 20 000 000 рублей. Далее — 0.2%.
После проведенной регистрации получите из МФЦ выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственности на покупателя и договор купли-продажи с отметкой об изготовлении скан-образа для электронного архива.
Обратите внимание!
В выписке из ЕГРН в разделе документы-основания должен быть помечен ваш договор купли-продажи.
С 15.06.2016 года Свидетельство о государственной регистрации права не выдают.
Алгоритм покупки квартиры — интеллект-карта
Интеллект карта для покупателя.
Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию
