Как оформить покупку по ипотеке? Ведь это особая сделка и банк оценивает квартиру как предмет залога. Эта процедура занимает время.
Чтобы специалист банка приступил к этой работе ему необходимо, кроме документов на квартиру, предоставить отчет независимого оценщика о рыночной и ликвидационной стоимости этой недвижимости. Разберемся подробнее.
Как оформить покупку по ипотеке объекта недвижимости
Как не переплатить банку – вопрос самый первый и самый важный. Рекомендую прочесть статью: Разумная ипотека >
Но вернемся к теме нашего разговора – письменному оформлению покупки объекта недвижимости.
Оформление сделок с недвижимостью происходит в письменной форме и включает в себя три этапа:
- Составление и подписание предварительного договора купли-продажи, который предоставляется в банк. Часто этот документ дополняется соглашением о задатке.
Передача задатка подтверждается распиской продавца.
Составить эти три документа можно с помощью специального он-лайн сервиса Конструктор договоров. - Составление и подписание сторонами сделки Договора купли-продажи и Акта приема-передачи объекта недвижимости.
- Регистрация перехода права от продавца к покупателю и регистрация права на покупателя, и внесение записи в ЕГРН –Единый государственный реестр недвижимости России об этом.
Пошаговая инструкция сделки купли-продажи недвижимости
Рассмотрим подробно эти этапы.
Предварительный договор купли-продажи
Этап первый. Согласование условий сделки и подготовка документов для выявления рисков оспоримой сделки. На этом этапе заключается предварительный договор и у продавца будет время для дого, чтобы заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект, а так же справок по оплате коммунальных услуг и снятии с регистрационного учёта жильцов в жилой недвижимости.
Сроки подготовки документов прописываются в предварительном договоре. Эти документы в Росреестр(через МФЦ) не подаются и остаются у приобретателя недвижимости.
Согласование предмета залога с банком
Этап второй, обязательный для сделок по ипотеке.
Согласование с кредитной организацией предмета залога (покупаемой недвижимости).
Вы должны предоставить в банк отчёт независимого оценщика ( чаще всего банки дают список подобных организаций), а так же паспорт (копию) продавца и договор покупки(дарения, мены) или свидетельство о наследстве продавца, то есть его права устанавливающий документ.
Если продаваемая недвижимость была приобретена на возмездной основе в период брака, но оформлена на одного супруга, нужно предоставить нотариальное согласие второго на продажу или брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности супругов.
Договор купли-продажи и Акт приема передачи объекта недвижимости
Этап третий, заключение сделки (подписание договора).
Договор купли-продажи должен быть согласован с кредитной организацией, поэтому прежде необходимо составить проект этого договора и передать в банк вместе с Отчетом об оценке, копиями документов на квартиру, документов собственников и других, в соответствиями со списком от ипотечного специалиста.
Договоры продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным собственникам, необходимо удостоверить у нотариуса.
В этом случае Договор купли-продажи составляет помощник нотариуса.
Составление Акта приема-передачи не входит в его обязанность. Уточните, составят ли вам этот документ.
Для нотариуса необходимо приготовить бОльший пакет документов > > >
На момент сбора документов и довольно долгого ожидания ( 3-10 дней) проверки банком квартиры, как предмета залога, Покупателю необходимо скрепить с Продавцом обязательства о купле-продаже Предварительным договором и передать задаток за квартиру.
Ведь большая работа по подготовке к сделке окажется пустой, если Продавец найдет другого покупателя, с более выгодной ценой или за собственные средства.
Поэтому большинство кредитных учреждений требуют предоставить Предварительный договор купли-продажи.
Рекомендую почитать: Предварительный договор Задаток за квартиру, дом, земельный участок Задаток или аванс Общий алгоритм сделки купли-продажи вторичного жилья
Чтобы избежать дополнительных расходов на риэлторов и юристов, рекомендую Вам составить Предварительный договор и Соглашение о задатка самостоятельно. Конструктор договоров вам в этом сильно поможет, просто выбираете условия вашей сделки и ставите галочки в чекбоксах.
Внесение записи в ЕГРН
Четвёртый этап сделки.
- Регистрация права собственности на Покупателя
- Внесение записи в ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости об ипотеке в пользу кредитора. Ипотека является обременением, препятствующим отчуждению этой недвижимости третьим лицам.
Основанием для внесения записи в ЕГРН является заявления сторон и наличие в пакете документов для Росреестра Кредитного договора и Закладной(если она составлялась).
Покупатель подает в Росреестр ( подписывает выданное специалистом отдела приема документов МФЦ или Росреестра) заявления:
- о регистрации права собственности
- о регистрации ипотеки
Госпошлина за регистрацию права – 2000.0 рублей. Подробнее > > >
Госпошлина за регистрацию ипотеки – не уплачивается.
Пакет документов в Росреестр
В обязательном порядке, кроме Договора купли-продажи и документов на квартиру в Росреестр предоставляется Кредитный договор и Закладная(если есть).
Ни каких копий документов для Росреестра сейчас делать не нужно.
Все ваши документы переводятся в электронный вид, с них будет сделаны скан-образы и заверены электронной подписью специалиста МФЦ.
Документы в Росреестр. Подробнее.
Всегда рада разъяснить. Автор
