Алгоритм продажи квартиры в 2024 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и  в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и  других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное

Налоги с продажи недвижимости

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

  • полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру;
  • передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях;
  • оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры;

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода  права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе “приговор” :-) . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и  свести риски при продаже квартиры на  нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

  • Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости. Имейте ввиду, что фактическая цена продажи всегда ниже финальной цены в объявлении. Любой покупатель будет торговаться!!!
  • Разместите объявления о продаже  в  интернете,  на досках объявлений на зданиях в вашем районе, вывесите баннер о продаже на балкон (если это не запрещено администрацией города).
    Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

Приготовьте информацию для потенциальных покупателей

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

  1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г  в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами).
    чтобы вам не ошибиться в данных, очень важно сверить ваши документы с данными, внесенными в ЕГРН.
    Поэтому получите бесплатную информацию  о характеристиках вашей квартиры в справочной информации из ЕГРН. Тогда вас точно не обвинят в предоставлении неверной информации. Очень важно вызвать доверие о покупателя сразу.
  2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные;
  3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал (или иные субсидии на покупку жилья), ведь денег придется ждать. Материнский капитал придется ждать полтора месяца;
  4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов;
  5. Можно ли завысить стоимость в договоре для покупателя без первоначального взноса по ипотеке. Занижение цены в договоре и завышение цены;
  6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе об отмене нотариальных сделок);
  7. Как быстро Вы фактически сможете передать (освободить) квартиру Покупателю после сделки;
  8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры.
    Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе. Все документы вы принесете с собой для оформления предварительного договора, а справочную информацию каждое заинтересованное лицо может получить бесплатно на сайте Росреестра.

Какие документы приготовить для покупателя

На момент просмотра квартиры необходимо и достаточно свежей электронной выписки из ЕГРН.

Подробнее о бесплатной выписке из ЕГРН читайте в статье:
Электронная выписка ЕГРН

Её можно быстро и бесплатно получить на сайте Госуслуг из личного кабинета собственника недвижимости.
Иные документы во время первого просмотра не нужно показывать.
В 90% случаев люди придут к вам повторно, если их заинтересует ваш объект недвижимости, тогда и поговорите более предметно.

Подготовьте квартиру для просмотра

  • Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать  иконы или укрыть их.
    То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.
  • Алгоритм продажи квартирыОбязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.
  • Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и  ее потребуют вынести  Покупатели – освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.
  • Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.
  • Сложите  некоторые вещи в коробки, как будь-то вы уже готовитесь к переезду.
  • Если квартира тесная, отправьте на прогулку домочадцев и собак.
    Не игнорируйте эти простые правила. Они важные!

Порядок оформление сделки купли-продажи квартиры

Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

  1. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Юлии.
    Если сделка оформляется куплей-продажей, тогда соседи имеют право первоочередной покупки. Поскольку независимо от степени родства или наличия брачных отношений – покупатель является третьим лицом.
    А у соседей есть преимущество перед третьими лицами.
    Если оформляется дарение – тогда у вас нет ограничений по отчуждению, и даже уведомлять соседей не надо.

  2. Юлия

    Здравствуйте! Комната в коммуналке, выделенный лицевой счёт, по праву наследства, собственник хочет продать комнату супруге. Соседи имеют право первоочередность покупки?

  3. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Натальи.
    ПФР стал отказывать в перечислении средств если доли всем членам семьи не выделены(если сделка без ипотеки).

  4. Наталья

    Здравствуйте, Ольга. Возможно ли при покупке квартиры с использованием личных средств и материнского капитала зарегистрировать право собственности вначале только на владелицу сертификата, а потом уже (после снятия обременения) выделять доли на мужа и детей? Такое требование у покупателей.

  5. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Галины.
    В РФ это оформляется нотариальным соглашением о разделе имущества.
    В Казахстане – не подскажу.

  6. Галина

    Купили квартиру в России жена переехала с Казахстана жить в Россию, в Казахстане есть квартира, в которой живет сын. Сейчас они развелись . Теперь надо решить вопрос ? Ей переписать российскую квартиру ,а ему Казахстанскую ,Как лучше сделать?

  7. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Зульфии. Все сделки с недвижимостью, собственником которой (или доли в праве в ней) являются несовершеннолетние – это ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ нотариальная сделка (ст.54 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.
    А вот покупку, с выделением долей детям можно было провести БЕЗ нотариуса.

  8. Зульфия

    Здравствуйте! не совсем поняла один момент:
    является ли нотариальной сделкой наша сделка по продаже квартиры, если разрешение из органов опеки и попечительства получили и оформили уже у нотариуса выделение доли в другой квартире взамен доли в продаваемой?
    спасибо!

  9. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Татьяны. Наличие зарегистрированных лиц на момент сделки является существенным условием договора купли-продажи.
    Впрочем проверить регистратор информацию о зарегистрированных лицах пока можно только по Москве.

  10. Татьяна

    Добрый день, Ольга Дмитриевна. Я продаю квартиру человеку, который в ней прописан с ребенком. Прописаны они мною же сразу после покупки данной квартиры. Собственниками они не являются. Надо ли в договоре купли-продажи прописывать наличие зарегистрированных жильцов, если они не являются собственниками? Можно вообще пункт в договоре о зарегистрированных в квартире не указывать?

  11. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Владимира.
    Чтобы сделка не была оспоримой, необходимо и достаточно убедиться в дееспособности продавца.
    Сведения о недееспособных собственниках внесены в ЕГРН, получите тогда выписку оттуда. Тарифы посмотрите здесь: https://infoexspert.ru/wpm/reglamentyi-i-pravila-rosreestra/tarify-za-vypiski-iz-egrn-2020/

  12. Владимир

    Справки из ПНД им мало, хотели еще осведетельствование и характеристики…… Дееспособности не лишали. Хотелось бы знать необходимые и достаточные действия в этом случае.

  13. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Владимира.
    Да, это справка из ПНД. Ее покупателям отдадите.
    Вас дееспособности не лишали?

  14. Владимир

    Это справка из ПНД или специальная?. Еще в некоторых статьях пишут про освидетельствование в момент сделки.

  15. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Владимира.
    Предоставьте им справку от психиатра о дееспособности.

  16. Владимир

    Добрый день. С братом продаем квартиру находящуюся в собственности по 1/2. В свое время у меня были проблемы с алкоголем и я был поставлен на учет в НД в 2008 г. С тех пор я “завязал” но поленился сняться с учета, а сейчас это “всплыло”. Покупатели пугаются учета в НД. Хочу провести сделку по закону. Что можно предложить покупателям, что бы они “не пугались”?
    Спасибо.

  17. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ирины.
    Да, продажа долей несовершеннолетних – это нотариальная сделка.(ст.54 Фз-218 “О государственной регистрации недвижимости”.

  18. Ирина

    Добрый день, Ольга. Объясните пожалуйста. Семья из 4-х человек. Двое несовершеннолетних. Планируем продавать квартиру и покупать другую. В продаваемой квартире по соглашению о выделении долей в праве собственности по 1/24 выделено на каждого ребенка. Остальная часть 11/12 в совместной собственности супругов. Так вот, вопрос, подлежит ли обязательному удостоверению у нотариуса договор продажи квартиры в нашем случае?

  19. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ольги.
    Продажа одной доли в квартире – это нотариальная сделка.
    Нотариусы требуют уведомление других собственников телеграммой. Выберите нотариуса для сделки и согласуйте этот вопрос с ним.

  20. Ольга

    Ольга Дмитриевна, подскажите пожалуйста. Я являюсь собственником 1/2 доли, второй собственник мой родной брат. Я планирую продать квартиру, брат против (хотя никто в ней не проживает). По почте отправила письмо с описью, в котором уведомление о первоочереденом праве выкупа по адресу регистрации брата в данной квартире. Он намеренно его не получил (всю корреспонденцию забрал, но на почту за письмом не пришел). Т.е. он не извещен о моем намерении продать долю. Как мне быть?

  21. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Николая.
    Алгоритм многоэтапен. Но такая сделка возможна, почему нет?
    Просто нужно продумать каждый шаг, исходя из конкретных обстоятельств.
    Выписка возможна через суд, выселение , как крайний случай, с судебными исполнителями.

  22. Николай

    Добрый вечер!
    У меня вопрос несколько по другой теме.
    Пожалуйста, подскажите что Вы думаете о покупке арестованной банком за невыплату ипотеки? Какие риски и как их избежать? Алгоритм проверки квартиры? Стоп сигналы? Процедура выселения и выписки проживающих и зарегистрированных?

  23. Василий

    Здравствуйте! Прочитал Вашу статью про подготовку квартиры к продаже. Сперва были просмотры, но впустую. Перед следующим просмотром попросил жену поставить испечь хлеб в хлебопечке, чтобы к приходу был запах свежей выпечки. Жена отнеслась скептически. Однако было мое удивление, когда с порога будущие покупатели отметили аромат свежего хлеба. Через 5 минут просмотра спросили когда сможем освободить квартиру, но я не обольщался. На следующее утро риелтор обрадовал что квартиру покупают.
    Вот такая история. Хотел бы выразить Вам благодарность за ценные советы на сайте и пошаговые алгоритмы сделок с недвижимостью.

  24. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Александра.
    Является ли земельный участок совместно нажитым имуществом (купле в период законного брака)?
    Если да, то дарить супруге вы не можете, только разделить совместно нажитое имущество.
    И тогда – нотариальная сделка.
    Подарить ребенку долю можно договором в простой письменной форме, оставшаяся часть у вас по-прежнему является совместно нажитым имуществом. Но нужно нотариальное согласие супруги на дарение доли ребенку ( зарегистрирует Росреестр и без него, но об этом сделают запись в егрн, а это осложнит продажу, запись “плохая” с точки зрения покупателя и его риэлтора.

  25. Александр

    Здравствуйте! Являюсь собственником земельного участка, хочу подарить по 1/3 доли жене и несовершеннолетнему ребенку. Должна ли сделка удостоверятся нотариусом или достаточно простого договора?

  26. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Натальи.
    В законе нет прямого ответа на этот вопрос. Росреестр эту ситуацию не разъяснил еще.
    Пробуйте, госпошлину не потеряете в случае приостановки. 3 мес вам будет дано на оформление нотариального договора дарения.

  27. Ольга Слободчикова автор

    В законе нет прямого ответа на этот вопрос. Росреестр эту ситуацию не разъяснил еще.
    Пробуйте, госпошлину не потеряете в случае приостановки. 3 мес вам будет дано на оформление нотариального договора дарения.

  28. Наталья

    Здравствуйте Ольга! у меня такой вопрос .Двух комнатная квартира у меня 3/4 доли у снохи 1/4,я у нее хочу купить ее долю расчет 9 августа 2019 нам нужно идти к нотариусу или пишем договор и сдаем росреестр

  29. Наталья

    Здравствуйте Ольга! у меня такой вопрос .Двух комнатная квартира у меня 3/4 доли у снохи 1/4,я у нее хочу купить ее долю расчет 9 августа 2019 нам нужно идти к нотариусу или пишем договор и сдаем росреестр

  30. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Ларисы.
    Как правило такая перепланировка не смущает банки, по крайней мере все крупные банки допускают такую сделку. Однако, перед подписанием предварительного договора, следует этот вопрос уточнить.

  31. Лариса

    Уважаемая Ольга Дмитриевна, может ли несогласованная перепланировка быть препятствием при продаже квартиры по ипотеке, т.к. банки требуют оценку? Перепланировка такого плана: большая комната 30м2 с тремя окнами разделена стеной из гипсокартона на две комнаты.

  32. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Юрия.
    Кому нужна? В Росреестр нет, а покупатель или кредитная организация, выдающая ипотечный кредит в праве запросить.

  33. Юрий

    Уважаемая Ольга Дмитриевна, подскажите пож. нужно-ли мед. спрака, подтверждающая дееспособность, если одному из участников сделки продажи квартиры 71год?
    Спасибо

  34. Ольга Слободчикова автор

    Пишите на почту: info@exspertrieltor.ru
    Максимально подробно опишите условия сделки.

  35. Елена

    Здравствуйте, Ольга! Как я могу Вам задать вопрос и получить актуальную информацию по продаже квартиры? Очень нужна консультация. Спасибо.