Преимущественное право покупки — предпочтительное, перед посторонними лицами, право на покупку комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость.
Преимущественное право покупки
Преимущественное право покупки недвижимости существует у собственников соседних комнат в коммунальной квартире, а также участников общей долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные участки и другие объекты недвижимости.
Преимущественное право реализуется к третьим лицам, то есть к тем юридическим и физическим лицам, которые не входят в список собственников комнат по коммунальной квартире и не являются участниками общей долевой собственности этой недвижимости.
У всех участников долевой собственности и собственников комнат в коммуналке — равные права на покупку друг перед другом.
Преимущественное право покупки доли
Для реализации первоочередного права покупки законодательством предусмотрено обязательное соблюдение регламента сделки, а именно:
- все участники общей долевой собственности или собственники соседних комнат в коммунальной квартире, в обязательном порядке должны быть письменно уведомлены о продаже доли или комнаты;
- уведомление должно содержать цену продажи и условия оплаты цены(рассрочки или отсрочки платежа), а так же сроки освобождения комнаты/квартиры продавцом;
- для принятия решения о покупке дается срок — один месяц с момента уведомления, если гражданин специально уклоняется от получения уведомления — срок исчисляется с момента поступления почтового отправления в его адрес, в отделение связи по месту регистрации;
- уведомление лучше вручать в виде телеграммы( открытого почтового отправления), а для себя обязательно нужно оставить заверенную почтой копию. Такое уведомление не вправе отклонить ни Росреестр, ни нотариус.
Отказ от преимущественного права покупки доли или комнаты
- Если лицо, имеющее первоочередное право покупки и должным образом уведомленное о продаже, в течении месяца не заключило предварительный ( или основной) договор купли-продажи доли или комнаты, признается отказ его от преимущественного права покупки;
- Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки от всех «первоочередников».
Тогда не нужно ждать месяц, а тут же можно совершать сделку с третьим лицом.
Отказ от преимущественного права покупки доли несовершеннолетним
Более сложная ситуация, если собственником доли в праве или комнаты в коммунальной квартире,является несовершеннолетний или недееспособный. Права таких собственников недвижимости, в том числе и право на первоочередную покупку, охраняется государством, в «лице» Отделов по опеке и попечительству.
Для получения «отказа» необходимо обратиться в Отдел по опеке и попечительству вашего города или района.
Обращения(заявления) в органы Опеки и попечительства можно повсеместно подать через МФЦ.
Ни каких копий документов приносить с собой не нужно. специалист МФЦ снимет скан-копии с оригиналов и заверит своей электронной цифровой подписью.
- Если собственник малолетний ( до 14 лет) — в орган опеки обращаются его родители, предоставляя копии документов на недвижимость и уведомления о продаже, которое получено от продавца соседней комнаты или доли в праве на общий объект недвижимости.
При себе необходимо иметь оригиналы этих документов на недвижимость ( выписку из ЕГРН), свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка;
- Если ребенку исполнилось 14 лет — он так же, как и родители, самостоятельно подает заявление о предоставлении «отказа» от первоочередного права покупки в Опеку .
То есть приходит в МФЦ с родителем. Действует с его согласия и в его присутствии.
Отказ от первоочередного права покупки несовершеннолетним ребёнком согласовывается с органами Опеки и попечительства.
- За недееспособного действует его законный представитель- опекун.
Форма отказа от преимущественного права покупки доли
Отказаться от преимущественного права покупки совершеннолетнему и дееспособному собственнику доли в праве на квартиру или комнаты в коммунальной квартире до истечения месяца после поступления уведомления на почту, можно только нотариально!
Право преимущественной покупки комнаты и отказ от преимущественного права покупки комнаты аналогичны для сделок с долей а праве на квартиру, описанные выше.
Подробнее в статьях:
Уведомление о преимущественном праве покупки комнаты или доли в праве образец , там есть ссылка на шаблон уведомления.
Всегда рада разъяснить. Автор
Спасибо. Узнал новое.
Ответ для Егода. И в этом случае у соседей есть преимущественное право покупки (если они собственники комнат) перед третьими лицами. Право проживания не равно право собственности.
А вот при дарении, уведомлять никого не нужно!
Добрый день . Есть интересный вопрос.Что закон говорит о продаже комнаты в коммуналке НЕ собственникам других комнат ,а лицам зарегистрированным в той-же самой продаваемой комнате( но они НЕ собственники)??? Скажем от бабушки к внучке…..где обе зарегистрированы в комнате,но собственница бабушка( приватизировала лет 20 назад)….
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.06.2021, с изм. от 28.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании каких законодательных актов соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки, если моя комната с отдельным лицевым счётом, на отдельном кадастре и сособственниками мои соседи не являются ? С уважением, Любовь Александровна.
Ответ для Романа.
Вы правы. Закон не требует уведомлять других собственников комнат при продаже соседу, даже если у них есть равные права на покупку.
Стоит сказать регистратору о неправомерном нарушении сроков регистрации и вашем намерении написать письменную жалобу. Или сделать звонок начальнику отдела регистрации жилой недвижимости.
Продаю (вернее, пытаюсь продать) комнату в коммунальной квартире ближайшему соседу-собственнику из этой же квартиры. Регистратор приостановил регистрацию из-за отсутствия в пакете документов надлежащих уведомлений другим собственникам о продаже комнаты. Зачем мне «беспокоить» остальных собственников, которые сдают свои комнатки в аренду посторонним лицам и намерены прикупить еще опять же для сдачи в аренду, если я намерен продать именно своему соседу-собственнику, который проживает постоянно и которому пора улучшить свои жилищные условия, и который является надежным покупателем. К тому же, из-за приостановки у меня срывается! встречная сделка. Прав ли регистратор в своих действиях, утверждая, что необходимо уведомлять всех собственников в любом случае, поскольку, по его словам, у всех собственником равные права??? Но положение закона о преимущественном праве реализуется в случае продажи постороннему лицу, т.е. собственники уведомляются в случае продажи постороннему лицу. Других требований закона нет. А из тех, у кого равные права на покупку комнаты в коммуналке, выбирает продавец, это его право, разве не так? Или все же прав регистратор? Заранее благодарю, с уважением, Роман.