Покупка квартиры с несовершеннолетним – распространенная сделка.
Несовершеннолетние участвуют в сделках купли-продажи недвижимости как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
И самый частый вопрос по оформлению таких сделок – это: “Нужен ли нотариус”?
Давайте разберемся подробно нужен ли нотариус при покупке квартиры (долей в праве на нее) детям и при продаже детской квартиры(или долей в праве на нее).
Эта информация так же применима к сделкам по купле-продажи дома, комнаты и другой недвижимости.
Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми
Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми (уточним – дети выступают на стороне покупателя) может быть в нескольких вариантах:
- несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетние дети до 14 лет (малолетние) являются покупателями недвижимости и действуют в лице законных представителей – родителей/я, опекуна, попечителя
- несовершеннолетние дети старше 14 лет являются покупателями недвижимости и действуют с согласия родителей/я, опекуна, попечителя.
Покупка на детей недвижимости
Рассмотрим первую ситуацию:
1. Среди покупателей нет взрослых(совершеннолетних).
То есть собственниками квартиры, дома, комнаты, земельного участка или нежилого помещения становятся только дети.
Нужен ли нотариус в такой сделке?
Покупка недвижимости на несовершеннолетнего НЕ требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО удостоверения сделки нотариусом.
НО!
Обязательное удостоверение сделки может быть по “вине” продавца:
- если продавец несовершеннолетний или совершеннолетний, но недееспособный – такая сделка требует нотариальной формы договора.
- если покупка из долевой собственности оформляется не весь объект недвижимости, а только долю в праве на него ( то есть в сделке участвуют не все “дольщики сразу)) – это нотариальная сделка.
Покупка (дарение) ребенку доли в праве из единоличной собственности – сделка в простой письменной форме.
Покупка (дарение) ребенку доли в праве из общей совместной собственности – простая письменная форма сделки.
Но при условии оформления общей оставшейся доли в совместную собственность супругов ( если недвижимостью владели законные супруги).
Подробнее о дарении долей читайте здесь >>>
Покупка на родителей и детей
Чаще всего в сделках по покупке жилья участвуют родители и дети. Распространенность таких сделок связано с массовым использованием средств целевых государственных субсидий на улучшение жилищных условий семьям с детьми.
Оформление таких сделок возможно в двух вариантах:
- в качестве покупателя по договору купли-продажи выступает один из родителей и дети. Такая сделка оформляется договором купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме ( если нет обязательного требования о нотариальной форме со стороны продавца)
- покупателями сразу выступают родители и дети. Такая сделка может быть оформлена по-разному, в зависимости от порядка выделения долей.
Как обойтись без нотариуса при использовании материнского капитала и других средств государственной субсидии?
Давайте разберемся подробно.
Средства государственной субсидии, имеющей целевое назначение улучшение жилищных условий семьям с детьми НЕ является совместно нажитыми средствами законных супругов (по сути это подарок вам от государства). ( п.2, ст. 34 Семейного кодекса РФ)
Значит доли в праве собственности на недвижимость, приобретенные за счет средств Материнского(семейного) капитала, программы “Молодая семья”, “Сельский специалист”, “Жилище” и других государственных субсидий на приобретение или строительство жилья, не являются являются совместно нажитым имуществом супругов.
Следовательно оформление такой недвижимости в долевую собственность НЕ является разделом совместно нажитого имущества и ДКП НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Пример: Покупка квартиры с несовершеннолетним/и
Семья из четырех человек – родители и дети купили дом с использованием средств государственной поддержки Материнский( семейный) капитал в сумме 453026 рублей и средства по программе “Сельский специалист” в размере 1200000 рублей.
По требованию условий программы “Сельский специалист” всем членам семьи должны быть выделены равные доли в праве общей долевой собственности.
Земельный участок оформлен в аренду.
При оформлении такой сделки в ДКП участвуют все члены семьи и получают по 1\4 доли в праве собственности.
ДКП в этом случае НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, ведь нет раздела совместно нажитого имущества между законными супругами.
Другой вариант.
Покупка квартиры с несовершеннолетним/и: однако, чаще всего, кроме средств государственной субсидии, используются и совместно нажитые средства супругов.
И тогда оформление жилья в долевую собственность признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Это делает оформление сделки значительно дороже, ведь нотариус возьмет с вас:
- государственную пошлину за удостоверение купли-продажи в размере 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей)
- оплату за услугу по составлению ДКП и Акта приема-передачи ( от 2 000 до 15 000 в зависимости от региона)
- 200 -500 руб за изготовление нотариальной копии ДКП для Росреестра, если вы будете сдавать документы через МФЦ ( вообще с 02.2019 г у нотариуса есть обязанность передавать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО)
-И что же делать? Как избежать таких больших расходов!
-Нужно оформить общую долю на совместно нажитое имущество.
Например: по 1\5 доли в праве собственности, приобретенные за счет средств государственной субсидии оформить на родителей и детей в долевую собственность ( на 4-х членов семьи) .
А 1\5 долю в праве, приобретенную за счет совместно нажитых средств, в совместную собственность супругов. Такая форма регистрации сохраняет ЗАКОННЫЙ режим собственности на совместно нажитое имущество и ДКП не нужно удостоверять у нотариуса в обязательном порядке.
Заказать оформление сделки без нотариуса можно по электронной почте: info@exspertrieltor.ru
Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
Теперь разберем ситуацию, когда продавцом является несовершеннолетний ребенок, пусть даже он владеет недвижимостью не один, а является участником общей собственности, совместной или долевой.
Любые сделки по отчуждению ( продаже, дарению, мены) такой недвижимости подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ удостоверению у нотариуса.
Это требование регламентировано ст.54 ФЗ- о государственной регистрации недвижимости”
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Эта норма закона действует с 02.06.2016 года.
То есть в такой ситуации без нотариуса НЕ обойтись.
Кроме того, для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним необходимо в обязательном порядке получить разрешение на отчуждение из органов Опеки и попечительства с условиями сделки.
Подробнее прочтите в статье: Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства
Всегда рада разъяснить. Автор
Ответ для Руслана.
Рекомендация здесь может быть только одна: собственница квартиры сначала выделяет долю третьему ребенку (и мужу если он есть) и только тогда продает. В любом случае у вас будет нотариальная сделка (несовершеннолетние собственники).
После выделения долей всем членам семьи, нужно получить разрешение на продажу в органах Опеки и попечительства.
Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2021/02/11/razreshenie-na-prodazhu/
Добрый день!
Подскажите пожалуйста.
Собираемся купить квартиру у женщины, у которой трое детей 2014-го, 2015-го и 2022 г.р. Она в свою очередь покупала квартиру в 2019 году с помощью мат капитала. Выделила доли себе и двум детям, тоесть три собственника. Третий ребёнок у нее родился в этом году, и долю она ему не выделяла.
Если мы купим у неё квартиру, то не произойдет ли такого, что её третий ребенок, в дальнейшем может затребовать долю в данной квартире ?
Мы конечно пойдём составлять ДКП к нотариусу. Может нужно попросить нотариуса прописать данный пункт, что её третий ребенок не будет в дальнейшем иметь право собственности на долю ?
Не подскажите как правильно поступить?
Ответ для Гульнары.
А как вам органы опеки дали разрешение на продажу без отца детей.
Вот поэтому нотариус и требует его присутствие на сделке.
Отец – такой же законный представитель детей. как и мать.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Я продаю квартиру, собственник я и двое несовершеннолетних детей, 11 и 13 лет. Разрешение опеки имеется. Однако нотариус требует ещё и согласие бывшего мужа на продажу. Квартира куплена вне брака. На данный момент место проживания бывшего мужа мне неизвестно. Насколько правомерно данное требование нотариуса?
Ответ для Ольги.
Во-первых, ваша сделка нотариальная в обязательном порядке ( с.54 ФЗ-218 о государственной регистрации недвижимости).
Второе, вам необходимо выполнить условия продажи, от Органов опеки и попечительства, если они разрешат продажу с последующей покупкой, то в приказе, разрешающем продажу будет прописан детский счет, который необходимо прописать в ДКП.
Мы с дочей владеем квартирой в равных долях, она несовершеннолетняя. Как в договоре прописать,чтобы жденьги были перечислены на мой и ее счет для приобретения другого счета
Ответ для Ивана. Если родители оформляют общую совместную долю – это оформляется без нотариуса.
Добрый день. Скажите у нас покупка дома – родители (муж и жена) и несовершеннолетние дети. С Выделением долей детям согласно решения опеки по 1/100 на каждого ребёнка, данная сделка будет обязательно нотариальной?
Спасибо
Ответ для Антона.
Поскольку собственниками квартиры являются несовершеннолетние – сделка в обязательном порядке оформляется нотариусом. Разрешение Опеки на продажу у вас хорошее.
Продавать сейчас сложно, конкуренция большая, возможно риэлтор вам в этом поможет.
Однако, вы и сами можете размещать объявления на продажу.
Консультацию по алгоритму сделки я ывм могу дать. Цена 350 р.
У нас в Москве 4-х комнатная квартира. Собственников 5 человек, из них 3-е несовершеннолетних детей+муж и жена. Прописан только муж в этой квартире. Жена и дети прописаны в Калужской области более 3 лет.
Есть разрешение опеки Калужской области на продажу квартиры и размещения средств на индивидуальных счетах детей.
Мы хотим купить 3-х комнатную квартиру в Москве большей общей площади. Квартира на этапе строительства в ЖК Саларьево-парк. Застройщик “ПИК”.
Какие есть варианты?
Можем ли мы нанять риэлтора который этим займется?
Можем ли мы получить полноценную консультацию об алгоритме сделки?
Ответ для Константина.
Если условием разрешения на продажу является одновременная покупка – конечно да!!!
Здравствуйте, при продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками и покупке встречного обьекта эти два договора взаимосвязаны для регистратора ? Будет ли приостановка или отказ по обоим договорам если договор покупки встречного обьекта остановят или откажут?
Ответ для Анатолия.
Оснований для приостановления регистрации нет, вы вправе решать какие доли определить членам семьи.
Однако, последнее время я получаю сообщения от своих читателей, что ПФР отказывает в перечислении средств продавцу, ссылаясь на ст.34, п.2 Семейного кодекса РФ ( что средства госсубсидии не являются совместно нажитыми и значит доли в праве, приобретенные за их счет супругами не являются совместно нажитыми и не могут быть оформлены в совместную собственность).
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, нам госрегистратор Росреестра (безграмотная, молодая) позвонила и сказала, что будет приостанавливать регистрацию сделки купли-продажи. Мы (муж,жена,2 детей до 3 лет) покупаем квартиру у единственного собственника с использованием маткапитала+наличные+ипотечный кредит. В договоре купли-продажи указали, что 8/10 в совместную собственную с мужем и женой, по 1/10 детям. ПРИОСТАНОВИТЬ госрегистратор хочет, чтобы мы изменили в договоре относительно долей, то есть мне и жене не в совместную собственность а отдельно по 4/10, а детям без изменения по 1/10. Просто в нашем маленьком городе Ясный (2 улицы) все нотариусы дружат с росреестром и отправляют всех к нотариусам, а это 8000 р. переплата ни за что. Нам этот договор печатал сотрудник ДОМКЛИКа СЬЕРБАНКА и сказал, что не нужно платить будет нотариусу, т.к. у меня и жены доля совместная. Помогите, обьясните.
Ответ для Анны.
Можете продать, конечно получив разрешение Опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
А вот налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку поэтому жилью покупатель не получит.
Добрый день Ольга Дмитриевна! У нас приватизация квартиры идет в долях на 4 человека, на маму и 3 детей. Один ребенок несовершеннолетний. Можем ли мы продать квартиру от мамы и двоих детей (один из них несовершеннолетний) нашей взрослой дочери в ипотеку ? Мы хотим за дочерью оставить существующее жилье, а с остальными детьми переехать в новое жилье с добавлением материнского капитала (тоже взяв ипотеку). Ходила на консультацию к нотариусу, она сказала что по новым изменениям в законе, только подарить. На сколько наша сделка будет правомочной и правильной?