Приказ опеки о продаже: как получить разрешение без лишних хлопот

Вопрос, как получить разрешение в опеке, часто вызывает много  волнений у родителей и опекунов.
Процесс может показаться сложным.
Давайте разберем основные этапы  какие моменты учесть и какие документы нужно взять с собой в МФЦ.

Разъясняет риэлтор

Ольга Слободчикова

Риэлтор-эксперт. Опыт работы в сфере оборота недвижимости с 2006 года. Разъяснения даю на основании практического опыта сопровождения сделок и знаний требования законодательства в части сделок с недвижимостью.

Задать вопрос

Как получить разрешение на продажу недвижимости в опеке

Первый шаг — это определиться, какое  вам нужно разрешение.
Возможно, вы планируете менять место жительство или просто расширить жильё без переезда в другой населенный пункт.
Разные ситуации требуют разных подходов.
При переезде сложна одновременная сделка по продаже и покупке, поэтому вам нужно разрешение на продажу с последующей покупкой.

Однако, в любом случае вам понадобится время на подготовку к сделке  по продаже — до 1 месяца. Именно этот срок, а то и побольше (до 1.5 мес.) рекомендую указать в предварительном договоре купли-продажи с покупателем детской недвижимости.
Без заключения предварительного договора вам невозможно удержать покупателя.
Потому что он не будет сидеть в ожидании, а будет искать другой вариант, более дешевый и лучший.

Пакет документов для получения разрешения на продажу

Следующий шаг — это подготовка необходимых документов для получения разрешения на продажу.
Пакет бумаг  включает:

• свидетельство о рождении детей;
• паспорта родителей (заявления должны подать оба родителя);
• паспорта детей старше 14 лет ( дети с паспортом подписывают в МФЦ заявление);
• заявление о разрешении продажи (его вам составит делопроизводитель МФЦ);
• предварительные договоры продажи и покупки жилья;
• выписки из ЕГРН на продаваемую и покупаемую недвижимость с кадастровой стоимостью этих объектов недвижимости.
• документы из которых специалистам опеки станет ясна ситуация, что жилищные права  несовершеннолетних не нарушаются (могут запросить справку о степени благоустройства нового жилья);
• если в интересах ребенка действует опекун — нужно предоставить документ подтверждающие его полномочия;
• другие документы по запросу (например направление родителей на работу в другой населенный пункт).

Дети старше 14 лет так же идут в МФЦ с родителями для подачи заявления для получения разрешения на продажу недвижимости.

Заявление на получение разрешения на продажу детской недвижимости подается по месту регистрации ребёнка (детей).
Это можно сделать через МФЦ или непосредственно в приемной опеки.

Иногда для получения разрешения на продажу детской недвижимости, или долей в праве на нее, нужно будет дойти до собеседования с сотрудниками опеки.
Это не страшно, просто будьте честны и открыты в своих намерениях.
Если вы не ущемляете интересы детей,  даете понятные разъяснения, подтверждаете их документами, разрешение на продажу  вам выдадут.

Не нужно делать копии документов для МФЦ.
Делопроизводитель сам переведет ваши документы в электронный вид.
Ведь между ведомствами налажен электронный документооборот.

Когда требуется разрешение органов опеки?

Разрешение опеки на продажу недвижимости детей требуется в любом случае, независимо от способа ее приобретения, будь это покупка, наследование или выделение долей по материнскому капиталу.
То есть, если вы даже не использовали для оплаты средства государственных субсидий, и покупка жилья на ребенка оплачена средствами родителей, вы обязаны получить разрешение на продажу в опеке.

Даже если у несовершеннолетнего ребенка есть в собственности еще другое жилье — без разрешения на продажу первого не обойтись.
Скорее всего опека потребует купить новое жилье или увеличить доли в праве на имеющееся.

Разрешение на продажу детской недвижимости: общие требования

При продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно учитывать ряд требований. Прежде всего, сделка должна быть выгодной для ребенка.
То есть нельзя допускать уменьшение площади, за исключением, если ребенку будет приобретается недвижимость в единоличную собственность.
Тогда может быть допущено некоторое уменьшение площади, при прочих равных условиях.
Органы опеки проверяют, чтобы стоимость продажи была адекватной.
Вновь приобретенная недвижимость не была дешевле продаваемой.
Органы опеки могут полагаться на кадастровую стоимость недвижимости.

Необходимые документы для получения разрешения опеки

Чтобы получить разрешение, нужно подготовить несколько документов.
Прежде всего это предварительный договор продажи, в котором прописана цена и все другие условия сделки.

Если вы планируете запросить разрешение на продажу с одновременной  покупкой, тогда вам еще нужно предоставить предварительный договор покупки.

В случае смены места жительства, вам выдадут  разрешение с последующей покупкой.
В таком случае денежные средства от продажи детской недвижимости(квартиры, дома, земельного участка) будут зачисляться на банковский счет ребенка.
Поэтому заранее откройте в СБЕРЕ личный счет ребенка и возьмите его реквизиты с печатью банка. Реквизиты банковского счета ребенка нужно приложить к заявлению о получении разрешения на продажу.

Органы опеки и попечительства  крайне неохотно дают разрешение на продажу с последующей покупкой. Поэтому в заявлении укажите причину отсроченной сделки ( например — переезд).

Как получить разрешение в опеке. Процедура обращения

Чтобы получить разрешение от органов опеки, нужно соблюдать определённые шаги.

Собери все необходимые документы. Это может включать свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость, предварительный договор на продажу и покупку жилья, документы, подтверждающие необходимость смены места жительства (например направление родителя на работу в другой город).

В МФЦ нужно взять оригиналы документов, с них там сделают скан-образы и направят вместе с вашим заявлением в ведомство.
Заявление в опеку вам составит делопроизводитель МФЦ.

Сроки рассмотрения могут быть до 15 рабочих дней.

Часто встречающиеся ошибки при получении разрешения

При обращении в органы опеки можно допустить ряд ошибок. Это может привести к отказу в получении разрешения или затягиванию процесса.

• Ошибка первая.
  Заявление подает только один родитель.
  Даже если родители в разводе, заявление на получение разрешения должны подать оба родителя.
  Они могут это сделать независимо друг от друга. Только важно, чтобы тот, кто подает заявление позже знал номер сформированного пакета документов. Этот номер указан в Описи, как номер заявления.
• Ошибка вторая.
  Не предоставлены предварительные договоры на продажу и покупку.
  А ведь именно из этих документов в приказ о продаже заносятся данные об адресе недвижимости и ее площади.
  Составить предварительный договор купли-продажи квартиры легко с помощью Конструктора договоров.
• Ошибка третья.
  Не предоставлена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости на продаваемую недвижимость.
  ВНИМАНИЕ!
  Нельзя допустить разногласия между данными об объекте недвижимости в выписке из ЕГРН и предварительным договором.
• Ошибка четвертая.
  Не предоставлены реквизиты банковских счетов детей (если вы просите разрешение с последующей покупкой).
• Ошибка пятая в заявлении не указана причина смены места жительства.
• Ранее обращения в опеку вы купили новое жилье детям, надеясь на быстрое получения разрешения на продажу.
  Совсем не факт, что эта покупка зачтется в плюс!!!
  Не нужно этого делать заранее.

Как получить разрешение в опеке.Что делать в случае отказа

Органы опеки и попечительства обладают свободой в принятии решения, так же они руководствуются местными законами и подзаконными актами.

Если Вы получили отказ в разрешении, не стоит отчаиваться.
Первым делом внимательно изучи документ, который пришёл.
В нём должны быть указаны причины отказа. Многие ситуации можно исправить.
Например, недостающие документы можно будет предоставить позже. Или подправить неверные данные в заявлении.

Можно записаться на прием непосредственно к начальнику отдела по опеке и попечительству и объяснить ему ваши мотивы для продажи и способы защиты интересов ваших детей.

Важно помнить, что есть возможность обжалования решения. Подавать жалобу можно вышестоящим органам опеки или в суд. Всё зависит от конкретной ситуации.
Но в любом случае действуй спокойно и последовательно. Не позволяй негативным эмоциям затмить разум.

Пример нестандартного разрешения на продажу детской недвижимости (из моей практики)

Практический совет от риэлтора-эксперта

После получения разрешения на продажу вам потребуется предоставить его нотариусу, который будет проводить сделку по продаже детской недвижимости.

Нотариусы любят забирать оригиналы документа себе в архив, хотя могу сделать себе копию.
Заберите оригинал для собственного архива.
Так же он  понадобится, если вы будете самостоятельно через МФЦ подавать договор в Росреестр для регистрации сделки ( по нотариальному договору заявление о переходе прав в пользу покупателя не нужно, т.е его присутствие в МФЦ не нужно).
В этом случае, оригинал разрешения нужно приобщить к регистрационному делу.
С него снимут скан-копию, оригинал вам вернут после регистрации вместе с выпиской из ЕГРН о правах на новое жильё.

Что делать, если сделка по продаже детской недвижимости не состоялась

Иногда бывает, что сделки по купле-продаже недвижимости разваливаются в последний момент.

Пример из практики:
Семья продавала квартиру с детской долей. На встречную покупку подобрали квартиру так же с несовершеннолетним собственником.
Заключили предварительные договоры по продаже и покупке.
Продавцы новой квартиры не смогли получить разрешение на продажу, так как были разногласия между матерью и отцом ребенка.

Таким образом разрешение на продажу, в котором было прописано обязательство о покупке конкретной квартиры потеряло свою актуальность.

Как вышли из положения.

Родители решили подарить долю в праве ребенку в имеющейся квартире, оформленной на родителей и обратились в органы опеки за внесением изменений в первоначальное разрешение.
Для этого в опеку предоставили проект договора дарения.

Вот пример подобного документа:

Так же можно было подобрать для покупки другую квартиру и предоставить в опеку новый предварительный договор купли-продажи.

Выводы:

1. Сначала определитесь — вы подаете запрос на получение разрешения с одновременной или последующей покупкой.
2. Подготовьте предварительные договоры на покупку и продажу (если сделки в одном городе) и иные документы разъясняющие ведомству, что имущественные права несовершеннолетних не ущемляются.
3. В МФЦ нужно прийти родителям и детям старше 14 лет.
4. Срок ожидания решения о продаже детской недвижимости может быть до 30 дней. Планируйте сделку с учетом этого срока.

Всегда рада разъяснить. Эксперт-риэлтор  Слободчикова Ольга Дмитриевна