Как купить квартиру от дольщика?

Купить квартиру   от дольщика  означает приобретение  прав требования по Договору долевого участия и оформляется не договором купли-продажи, а Договором переуступки прав и обязанностей. Покупка квартиры в строящемся объекте недвижимости является по своей сути — инвестированием в строительство с принятием на себя всех рисков!

Купить квартиру от дольщика

На рынке недвижимости вы встретите предложения о продаже квартир в строящихся объектах как  от физических  так и юридических лиц.

Физические лица — это либо обычные покупатели, либо инвесторы, покупающие «долевки» у Застройщика с целью перепродажи.

Юридические лица — это в основном Подрядчики строительных работ, с которыми Застройщик рассчитывается»квадратными метрами».
Порой выгоднее покупать именно у них!

Как оформить   сделку переуступки прав

Купить квартиру от дольщика невозможно, вед ее еще просто нет. Можно только передать и принять права участника долевого строительства.
Права и обязанности Дольщик передает  право приемнику (покупателю) по Договору(соглашению) переуступки прав и обязанностей дольщика. Такой договор неотделим от Договора долевого участия (ДДУ).

Договор (соглашение) переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки доли для физического дица  — 350 рублей (2021г).
Она делится между сторонами сделки пополам, то есть право приемник оплачивает  175 рублей. Если право приемников несколько — эта сумма делится на всех пропорционально размеру их доли.

Прежде чем оформлять Договор переуступки прав и обязанностей дольщика внимательно изучите Договор долевого участия. Как он должен быть оформлен читайте далее  

Купить квартиру от дольщика. Обязательные условия сделки

• Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. На последней странице договора  или на подшитом дополнительном листе стоит штамп Росреестра с номером  и датой  внесения записи о регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сшивка должна быть заверена  подписью регистратора и печатью. Обратите внимание на отсутствие(наличие) штампа о регистрации ипотеки.

• Продавец(Дольщик) — физическое лицо, предоставил вам справку от Застройщика о полной оплате и документы об оплате(платежные поручения, приходные кассовые ордера).

• Продавец(Дольщик) — юридическое лицо,  предоставил вам  от Застройщика справку о полной оплате и платежные  документы и Акты взаимозачетов на стоимость квартиры, прописанной в Договоре долевого участия.

Подводные камни при покупке «долевки»

У Подрядчиков работ часто на руках не зарегистрированные Договоры долевого участия.   Какие риски здесь скрыты?

• Одна и та же квартира отдана разным Подрядчикам (двойные продажи).

• Квартира Застройщиком заложена в банк.

• Квартира арестована судебными приставами.

Понятное дело, что Подрядчик об этом не знает!

Купить квартиру от дольщика. Важные условия сделки

• Застройщик не участвует в Договоре переуступки, согласовывать с ним  его не нужно.
  НО! Необходимо уведомить застройщика о переуступке в ближайшее время после регистрации, особенно если строительство завершается.
  Ведь Акт приема-передачи квартиры  собственность должен быть составлен на нового Дольщика.

• Росреестр откажет в регистрации Договора переуступки, если Застройщик уже сдал в Росреестр  документы о вводе дома  эксплуатацию. В этом случае  Продавец обязан оформить право собственности  и продать по Договору купли-продажи и только потом ее продавать по Договору купли-продажи с уплатой налогов.
  Какой налог с продажи квартиры

• Получите от продавца документы, подтверждающие факт оплаты вами денежных средств застройщику или предыдущему дольщику ( в случае неоднократной переуступки прав). Как составить правильно расписку читать далее > > 

• Проверьте полномочия представителя юридического лица на подписание договора и регистрационные действия.

• У физического лица испросите Согласие супруга на продажу.
  Стоит прочесть: Покупка квартиры у юридического лица

Участие в долевом строительстве регламентируется  ФЗ- 214 

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ