
Купить квартиру от дольщика означает приобретение прав требования по Договору долевого участия и оформляется не договором купли-продажи, а Договором переуступки прав и обязанностей. Покупка квартиры в строящемся объекте недвижимости является по своей сути — инвестированием в строительство с принятием на себя всех рисков!
Купить квартиру от дольщика
На рынке недвижимости вы встретите предложения о продаже квартир в строящихся объектах как от физических так и юридических лиц.
Физические лица — это либо обычные покупатели, либо инвесторы, покупающие «долевки» у Застройщика с целью перепродажи.
Юридические лица — это в основном Подрядчики строительных работ, с которыми Застройщик рассчитывается»квадратными метрами».
Порой выгоднее покупать именно у них!
Как оформить сделку переуступки прав
Купить квартиру от дольщика невозможно, вед ее еще просто нет. Можно только передать и принять права участника долевого строительства.
Права и обязанности Дольщик передает право приемнику (покупателю) по Договору(соглашению) переуступки прав и обязанностей дольщика. Такой договор неотделим от Договора долевого участия (ДДУ).
Договор (соглашение) переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки доли для физического дица — 350 рублей (2021г).
Она делится между сторонами сделки пополам, то есть право приемник оплачивает 175 рублей. Если право приемников несколько — эта сумма делится на всех пропорционально размеру их доли.
Прежде чем оформлять Договор переуступки прав и обязанностей дольщика внимательно изучите Договор долевого участия. Как он должен быть оформлен читайте далее
Купить квартиру от дольщика. Обязательные условия сделки
- Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. На последней странице договора или на подшитом дополнительном листе стоит штамп Росреестра с номером и датой внесения записи о регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сшивка должна быть заверена подписью регистратора и печатью. Обратите внимание на отсутствие(наличие) штампа о регистрации ипотеки.
- Продавец(Дольщик) — физическое лицо, предоставил вам справку от Застройщика о полной оплате и документы об оплате(платежные поручения, приходные кассовые ордера).
- Продавец(Дольщик) — юридическое лицо, предоставил вам от Застройщика справку о полной оплате и платежные документы и Акты взаимозачетов на стоимость квартиры, прописанной в Договоре долевого участия.
Подводные камни при покупке «долевки»
У Подрядчиков работ часто на руках не зарегистрированные Договоры долевого участия. Какие риски здесь скрыты?
- Одна и та же квартира отдана разным Подрядчикам (двойные продажи).
- Квартира Застройщиком заложена в банк.
- Квартира арестована судебными приставами.
Понятное дело, что Подрядчик об этом не знает!
Купить квартиру от дольщика. Важные условия сделки
- Застройщик не участвует в Договоре переуступки, согласовывать с ним его не нужно.
НО! Необходимо уведомить застройщика о переуступке в ближайшее время после регистрации, особенно если строительство завершается.
Ведь Акт приема-передачи квартиры собственность должен быть составлен на нового Дольщика.
- Росреестр откажет в регистрации Договора переуступки, если Застройщик уже сдал в Росреестр документы о вводе дома эксплуатацию. В этом случае Продавец обязан оформить право собственности и продать по Договору купли-продажи и только потом ее продавать по Договору купли-продажи с уплатой налогов.
Какой налог с продажи квартиры
- Получите от продавца документы, подтверждающие факт оплаты вами денежных средств застройщику или предыдущему дольщику ( в случае неоднократной переуступки прав). Как составить правильно расписку читать далее > >
- Проверьте полномочия представителя юридического лица на подписание договора и регистрационные действия.
- У физического лица испросите Согласие супруга на продажу.
Стоит прочесть: Покупка квартиры у юридического лица
Участие в долевом строительстве регламентируется ФЗ- 214
ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИИ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕАКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ