Как купить квартиру от подрядчика безопасно?

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

• делают остекление;
• проводят электромонтаж;
• выполняют штукатурные работы;
• делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

• отдают квартиру после накопления  выполненного объема работ, что чаще всего;
• отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ;
• подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко,  есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет.

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

• И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам  как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Как купить квартиру от подрядчика 

• Первое – Вы должны оценить Застройщика – его деловую репутацию, степень готовности объекта.
  Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность  по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению, а это огромные деньги.
  Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!
• Второе –  Договор долевого участия у дольщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!
  Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!
• Третье – обязательно запросите  у Подрядчика справку  о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.
  Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора)  или доверенного лица Подрядчика  выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц).
• Четвертое – квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика – это уменьшает риски.
• Пятое –  есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить и нужно заключать договор купли-продажи, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  Если вы попали в этот период, подрядчик должен принять квартиру от застройщика по акту и зарегистрировать права в Росреестре.
• Шестое – выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности,  и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
• Седьмое, а может первое – уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

И конечно, нужно проверить учредителя компании и само юрлицо на предмет банкротства и судебных тяжб! 

Как купить квартиру от подрядчика и оформить сделку

Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру, права на которую зарегистрированы на подрядчика в Росреестре,  то тогда оформляете:

• Договор купли-продажи;
• Акт приема передачи;
• Документ об оплате;

Запросите у Подрядчика:

• Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (для жилых помещений);
• Справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам ( очень часто накапливаются долги);
• Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов;
• Документ о полной  оплате по ДДУ(справка из бухгалтерии застройщика);

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган – Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть  она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия (Договору переуступки прав и обязанностей) , то необходимо оформить:

• Договор переуступки прав и обязанностей дольщика;

Запросите у Подрядчика:

• Выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство многоэтажного дома, там указаны все договора долевого участия и обременения прав дольщиков. 
• Справку из бухгалтерии о полной оплате за “долю” и  Акт взаимозачетов по выполненным работам.

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи. Это продажа права требования к застройщику.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Покупка квартиры от подрядчика по договору переуступки

Если вы оформили “покупку” квартиры Договором  переуступки прав и обязанностей дольщика, то в обязательном порядке нужно его зарегистрировать.
О  подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее .
Госпошлина 350.0 рублей, оплачивается всеми участниками переуступки поровну.
Оплату по сделке проведите после государственной регистрации договора переуступки.

Обязательно ознакомьте с этим Договором (соглашением о переуступке) Застройщика после регистрации.
Кстати, не все застройщики разрешают переуступку прав, внимательно прочтите Договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Покупка квартиры от подрядчика по договору купли-продажи

Если вы покупаете от подрядчика уже готовый объект недвижимости с зарегистрированным правом собственности, то такая сделка оформляется Договором купли-продажи.

• Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки;
• Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина за это регистрационное действие не предусмотрена.
• Право собственности на покупателя подлежит государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию права собственности –  2000.0 рублей (для физического лица).

Консультация по покупке квартиры от подрядчика

Мы можем вам составить договор переуступки и ответить на любые вопросы по вашей сделке
Подробнее >>>

Всегда рада разъяснить