Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов.
Отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требует удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.Эта норма закреплена в новом законе  ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.02.2017 г.

А покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении?

Статья дополнена 27.09.2018 г Читайте об изменениях ниже.

Разберемся подробнее.

Стоит различать формы зарегистрированного права на недвижимость:

  • единоличная собственность — регистрируется на одного владельца. При этом если этот собственник состоит в браке, имущество признается совместно нажитым.
  • общая совместная собственность — регистрируется на законных  супругов
  • общая долевая собственность — на двух или более собственников не являющихся супругами, а так же если супруги имеют брачный договор с особым режимом собственности на совместно нажитое имущество

Покупка квартиры в общую долевую собственность

  1. Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:
  • Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку.
  • Продавцы -супруги  владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны

При этом покупатели не являются законными супругами или имеют брачный договор с описанием особого режима собственности на недвижимость, купленную во время брака.

Покупка квартиры на двоих

Покупка квартиры  в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.

Например: 8\10 и 2\10 части в праве общей долевой собственности.

Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.

То есть это не означает, что в квартире площадью 100 м.кв одному будет принадлежать 20 м.кв., а другому 80.0 м.кв.

Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.

покупка квартиры в долевую собственностьИтак, если Вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, а оформление такого права допустимо  хоть на 10 или 20 человек, ваша сделка  не требует удостоверения  у нотариуса, если  условия соответствуют  соответствуют вышеперечисленным в п.1

Чаще всего в долевую собственность оформляется недвижимость на нескольких детей.

До последнего времени и супруги оформляли такое право.

Пока не вмешались нотариусы  🙂

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Покупка квартиры супругами

Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является — совместная собственность.

Долевая собственность возможна при оформлении брачного договора.

Глава 7. ЗАКОННЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
 
Статья 33. Понятие законного режима имущества супругов
 
1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
В связи с данными обстоятельствами, Росреестр стал отказывать в регистрации  общей долевой собственности на супругов.
При этом, при подаче документов на регистрацию права собственности, указание о брачных отношениях, делается в заявлении.
До сих пор это заявление не содержит строки об этом и поэтому эти сведения вносятся заявителем от руки.
Если Вы состоите в браке, но при этом не укажите об этом, ни кто у Вас и не спросит Свидетельство о браке.
Хотя скоро Росреестр будет получать эти сведения из ЗАГСа в рамках электронного документооборота.
Итак, законным оформлением имущества на супругов является:
  • Общая совместная собственность. При этом предоставление в Росреестр Свидетельства о браке покупка квартиры в долевую собственностьобязательно( нужна копия, которая будет сличена с оригиналом специалистом приема документов и заверена им и вашей подписью, подтверждающей достоверность копии.
  • Долевая собственность оформляется на супругов при наличии брачного договора, копию которого необходимо подать в Росреестр с другими необходимыми документами.

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ.

Теперь можно зарегистрировать общую совместную собственность на долю в праве.

Например, 2\3 доли в праве зарегистрировать на супругов в совместную собственность  и 1\3 доли в праве на ребенка.

Внесены изменения в Порядок ведения ЕГРН

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/

Читайте дополнительные статьи:

Брачный договор для покупки квартиры 

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Документы в Росреестр

Покупка жилья для семьи с детьми с использованием государственных сертификатов

Покупка жилого помещения для семьи с применением Материнского капитала или других форм государственной поддержки семьи требует оформления общей долевой собственности.

И вот здесь возникают дополнительные расходы на услуги нотариуса:

  • Требуется составление брачного договора, если недвижимость сразу оформляется в долевую собственность, а родители состоят в законном браке.
    Но похоже единого правила регистрации таких сделок в Росреестре нет.

ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ!

18.07.2018
Наконец-то внесены изменения в правила ведения ЕГРН.
Теперь можно регистрировать долю в праве на супругов в общую совместную собственность и не составлять брачный договор !

  • Истории из практики

    Сделка за сентябрь 2017 года:
    Покупка квартиры за собственные средства плюс материнский капитал. В договоре купли-продажи фигурируют все члены семьи- законные супруги и двое несовершеннолетних детей. Право собственности зарегистрировали и брачный договор не затребовали. Сразу супруги его не составляли и в Росреестр не передавали.
    Что это? Ошибка регистратора или  регистратор действовал на основании внутреннего документа.
    Поэтому в такой сделке может и не стоит торопиться с брачным договором, просто если будет приостановка его донести.
    Сами решайте.

  • Требуется нотариальное обязательство о наделении всех членов семьи долями в праве долевой собственности при оформлении в единоличную собственность.
    В течении 6 месяцев — необходимо доли выделить или,  при покупке в ипотеку, после погашения ипотеки. ( например через 15 лет)

    Истории из практики

    Сделка за сентябрь 2017 г.
    Условия сделки:  Семья из четырех человек, законные супруги и дети. Покупают квартиру с использованием собственных средств ( взятых у родителей жены) и маткапитаала.
    Супруга в договор не включаем, таково условие родителей, давших на покупку 2 000 000.0 рублей)
    Регистратор сделку приостанавливает и запрашивает нотариальный  отказ супруга от  участия в сделке или нотариальное обязательство о наделении его долями.
    Обзвонили всех нотариусов — все отказались делать отказ, со смешной отговоркой «типа им на учебе сказали такой документ не делать».
    Пришлось сделать обязательство, сроки поджимали, продавец нервничал.
    Вот так!

Читайте полезную статью: Как выделить долю детям в квартире

Составить предварительный  договор с учетом  нескольких участников со стороны Продавца или со стороны Покупателя легко с помощью Конструктора договоров

Всегда рада разъяснить. Автор


Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми

Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми: 53 комментария

  • 29/01/2019 в
    Постоянная ссылка

    подскажите,мы с мужем покупаем квартиру, с участием мат. капитала и ипотеки,как лучше оформить ; банк предлагает на меня и мужа,но у нас двое несовершеннолетних детей, а потом и их включить в доли с участием нотариуса. Вот как правильно поступить и есть ли какая -нибудь выгода для меня из этих двух ситуаций? спасибо.

    Ответить
    • 29/01/2019 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Натальи.
      Придется условия банка выполнить. Наверное банк не хочет включать несовершеннолетних в число собственников.
      Если по условиям банка нет требования по оформлению общей совместной собственности, можно оформить на одного из супругов, все равно имущество признается совместно нажитым.
      После погашения ипотеки — выделите доли детям. Подробнее в статье:https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/

      Ответить
  • 15/01/2019 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте! Я правильно поняла, что при покупке квартиры отцом и дочерью нужно оформлять в общую долевую собственность с указанием размера доли в праве, например по 1/2 ? Спасибо!

    Ответить
  • 20/12/2018 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день Ольга!

    Возможно ли по действующему закону мне с женой купить в совместную собственность квартиру (вторичка), или придется оформлять на одного человека?

    Ответить
    • 20/12/2018 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Бориса.
      Конечно возможно. Оформление совместной собственности на недвижимость — это реализация законного права супругов на совместно нажитое имущество.

      Ответить
      • 31/01/2019 в
        Постоянная ссылка

        А если покупаем в совместную соб-ть на супругов и н/л ребенка, то как должно быть написано в договоре? Ведь паспорта еще нет у дочки.

        Ответить
  • 03/09/2018 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день!
    Интересует следующая ситуация: Приобретение квартиры по долевому строительству на 3-х человек (муж, жена, мама мужа), допустим в равных долях по 1/3. Можно ли при оформлении прав собственности маме оформить 1/3, а 2/3 оформить на мужа с женой как совместную собственность? Нужен ли в такой ситуации нотариус? Нужно ли будет оформлять брачный договор?

    Ответить
  • 11/08/2018 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте!хотим с мужем купить дом на мат. капитал. Возможно ли обойти обязательство на выделение долей детям. Может их из начально включить в совместную покупку и как это сделать?

    Ответить
  • 01/08/2018 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день, Ольга!
    Вопрос совсем простой.
    Нужно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры, если у квартиры один собственник, а покупают квартиру брат с сестрой в долевую собственность? Мне нужна ссылка на закон , если такой есть, в котором прописано, что такая сделка не нуждается в нотариальном заверении.
    Покупатели говорят, что нужно заверять. Из Вашей же статьи получается, что не нужно.
    С уважением, продавец.

    Ответить
    • 01/08/2018 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Светланы.
      Конечно не нужно заверять нотариусом, они же не супруги, имеют право оформлять в долевую собственность, гражданский кодекс позволяет. Это у законных супругов режим собственности — совместная собственность. Возможно ваши покупатели просто хотят удостоверить договор у нотариуса, пусть тогда и расходы берут на себя.

      Ответить
  • 22/01/2018 в
    Постоянная ссылка

    Мы с мужем относимся к категории «молодая семья» и планируем приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. У меня от первого брака есть ребенок. Как правильно оформить покупку квартиры? Нужно ли заключать брачный договор?

    Ответить
  • 18/01/2018 в
    Постоянная ссылка

    Доброго времени суток! Такая ситуация: находясь в браке мной был куплен земельный участок и оформлен только на меня как на владельца. Мы с мужем стоим на очереди по программе поддержки молодых специалистов. По требованию программы участок должен быть оформлен на всех членов семьи (в нашем случае на меня и мужа). То есть мне нужно предоставить выписку из реестра, в которой бы значились мы оба, а не только я как это сейчас.Как включить мужа в собственники? По сути ведь он уже имеет равные со мной права на эту недвижимость, нужно только как-то оформить это документально.Заранее огромное человеческое спасибо.

    Ответить
    • 19/01/2018 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Анастасии.
      Важно уточнить — по требованию программы члены семьи должны иметь долю в праве собственности или допустима общая совместная собственность?

      Ответить
  • 21/12/2017 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте! Развожусь с мужем. Буду продавать ему свою долю в квартире. Квартиру покупали в браке. Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса или это не обязательно? Когда покупали Мы — не заверяли.

    Ответить
    • 22/12/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Вероники.
      Да, ваша сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. ( в соответствии со ст.42 нового закона ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», вступил в силу 02.01.2017 г.

      Ответить
  • 01/12/2017 в
    Постоянная ссылка

    Олечка!!!А вот ещё такой вопрос:Когда я получила в наследство квартиру в собственность,естественно стали приходить налоги за неё один раз в год как положено,а теперь ново-купленная квартира в собственности у детей несовершеннолетних,моей доли в ней нет,я только как мать в ней прописана.Вопрос:Кто будет или должен теперь платить налоги за неё???На кого они будут приходить???И будут ли вообще приходить???И нужно мне самой идти в налоговую и сообщить о покупке квартиры для детей или они узнают без меня???

    Ответить
    • 01/12/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Светланы.
      Налоговая служба получает данные из Росреестра.
      За несовершеннолетних собственников налоги оплачивают их законные представители — родители.

      Ответить
  • 01/12/2017 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте!!!Постараюсь коротко:Я получила по наследству квартиру от мамы после её смерти в 2010 г. Это было единственное жильё у меня и моих двух несовершеннолетних детей!!!В 2017 г.я решила переехать в город где сын старший поступил в колледж.Продала квартиру за 550 т.всего,при её стоимости примерно 850 т. Переехали в другой город и сразу я купила тоже двухкомнатную квартиру но уже за 470 т.и оформила её в двух долях по 1/2 на двух несовершеннолетних своих детей.У меня теперь нет моей доли в квартире!!!Вопрос:
    Как и на какую сумму и за какое жильё мне нужно заплатить налог???За ту,что продали или за то жильё что купили???Или не нужно его платить???Я же продала там и сразу здесь купила детям другое жильё,причём разницу в деньгах я заплатила за прежнею квартиру по задолженности по ЖКУ,(80тыс)что бы нам позволили оформить куплю -продажу там…Денег даже не было на переезд(залезла в долги)..Помогите разобраться куда я и что ещё должна заплатить по налогам???Или как спастись от налогов,если это возможно???Денег нет,работы нет-Мы бедствуем!!!Благодарю за помощь за ранее!!!

    Ответить
      • 01/12/2017 в
        Постоянная ссылка

        Оленька огромное Вам благодарность за радостную новость для нас и за то,что Вы оказываете помощь людям ,толком не разбирающихся в законах и причём помощь от Вас абсолютно бесплатная!!!Мы очень очень Вам БЛАГОДАРНЫ!!!

        Ответить
  • 30/11/2017 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, мы с мужем находимся в законном браке, у нас есть несовершеннолетний ребёнок. Можем ли мы, при покупке квартиры, оформить ее на двоих (меня и мужа)?

    Ответить
    • 30/11/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Ирины.
      Конечно сможете.
      Возможно два варианта:
      Покупка в общую совместную собственность — законный режим совместно нажитого имущества.
      Долевая собственность — раздел имущества уже на стадии покупки — потребуется нотариальный брачный договор, если договор купли-продажи не будет удостоверяться нотариусом.

      Ответить
  • 07/11/2017 в
    Постоянная ссылка

    Планируем с мужем заключить ДДУ на строительство квартиры, 2 детей. у мужа родители пенсионеры и несовершеннолетняя дочь от предыд.брака. Если заключить договор в НЕравных долях, например жене 4/5 и мужу 1/5, смогут ли родственники мужа в случае несчастного случая подать на выдел его доли из доли жены (из 4/5)? т.е. фактически суд признает не 4/5 и 1/5 за супругами, а как по 1/2 у супругов? и родственники мужа вступят с наследство от 1/2 квартиры?

    Ответить
    • 07/11/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Марины.
      Вам необходимо составить брачный договор и в нем определить размер долей. Тогда родственники не смогут наложить каких-либо обременений на вашу долю.

      Ответить
  • 16/10/2017 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте,подскажите,если мы продаем свою квартиру,оформленную на меня,мужа и троих детей,нам обязательно заверять сделку у нотариуса,это я поняла. А можно ли купить без оформления у нотариуса? Или если мы продаем и покупаем через опеку,то они и покупку обязуют проводить через нотариуса? Нельзя ведь,наверное,оформить на детей доли,а на нас с мужем общую совместную собственность?

    Ответить
  • 13/09/2017 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте,посоветуйте пожалуйста.Мы с мужем собираемся покупать квартиру,деньги по полам,он гражданин России а я гражданка Украины,паспорта российского ещё нету,только РВП,двое детей у меня от первого брака и один уже общий.Как лучше документы оформить чтобы не только на него было оформлена квартира?

    Ответить
    • 13/09/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Marina
      Если вы в законном браке — иквартира признается совместно нажитым имуществом даже если оформлена на одного из супругов.
      Так же законным является оформление общей совместной собственности.
      Долевая собственность (то есть раздел имущества при покупке ) — это нотариальная сделка

      Ответить
  • 19/07/2017 в
    Постоянная ссылка

    по приказу опеки купил квартиру в долевую собственность на себя, жену и 3 детей по 1/5. потом нотариус испугалась отказа в регистрации и оформила брачный договор, что по договору купли собственность считать совместной. как вы думаете — зарегистрируют?

    Ответить
    • 19/07/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Анатолия.
      В этом случае в брачном договоре наоборот указывают, что режим недвижимости, купленной в браке — долевая собственность, а не совместная. Возможно вы не правильно поняли.
      Уточните ситуацию

      Ответить
  • 29/06/2017 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Планируем продать квартиру родителей (где родители и я с братом имеем по 1/4 доли), и приобрести для них новую (вторичку). Не хватает ок.15% стоимости. Идея в том, чтобы новая квартира, как и прежняя, была разделена на 4 доли, ну или хотя бы на 2 (нам с братом, а-ля наследство от родителей). Фактически ипотеку могу взять только я, т.к. родителям уже за 65, а брату самому скоро может понадобиться крупный кредит. И я, и брат состоим в браке, но о подписании брачного договора мне с мужем не может идти и речи.
    Поправьте меня, пожалуйста, и подскажите, возможна ли такая схема покупки: покупаем с братом квартиру в общую долевую собственность 50%50. Где и кем составляется договор купли-продажи (нотариус)? Для каждого из нас это будет совместно нажитое имущество с супругами (нотариальное согласие супругов на приобретение)? Свою долю брат оплачивает полностью, а мне понадобится ипотека. В ипотечном договоре мой супруг выступает как созаемщик, наших белых доходов достаточно для одобрения заявки. Должен ли брат фигурировать в ипотечном договоре (если да, то в какой роли, чтобы минимизировать влияние этого «моего» ипотечного договора на его будущий собственный кредит)?
    Заранее спасибо за Ваш ответ.

    Ответить
    • 29/06/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Натальи. Если ваш брат не будет созаемщиком — кредитная организация откажет в предоставлении кредита.
      А доли в праве общей долевой собственности банки не берут в залог, только целую квартиру.

      Ответить
  • 26/06/2017 в
    Постоянная ссылка

    Чтоб у меня лежал этот документ о соглашение соседи. Чтоб если они вдруг начали заднюю давать. У меня было подтверждения , что они претензий не имели.

    Ответить
    • 26/06/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Оксаны.
      Составьте соглашение о переустройстве.
      Шапка документа, например как в соглашении о задатке, в тексте: п. 1 что переустраиваете подробно, п.2 соседи ознакомлены , не возражают.
      Подпись

      Ответить
  • 26/06/2017 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. Подскадите пожалуйсто . Мне нужен бланк заявления от соседий на разрешения пристройки. Не где не могу найти. За ранее благодарю.

    Ответить
  • 21/06/2017 в
    Постоянная ссылка

    Добрый день! Откуда мода при оформлении в долевую собственность супругами нужен брачный договор?

    Ответить
    • 21/06/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Максима.
      Семейный кодекс ст.33-35.
      Если не предоставлять Свидетельство о браке и в заявлении указать «в браке не состою» — зарегистрируют долевую, пока Росреестр не получает сведений из ЗАГСа

      Ответить
  • 13/06/2017 в
    Постоянная ссылка

    А если у меня есть разрешение на озеленение и расширения жилого помещения. Все равно ??? Только договариваться.

    Ответить
    • 14/06/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Оксаны. Если у вас есть разрешение на расширение жилого помещения стоит произвести кадастровый учет изменений и зарегистрировать новую площадь в Росреестре.
      Что касается отключения воды — это обострение ситуации. А оно вам надо )))

      Ответить
  • 13/06/2017 в
    Постоянная ссылка

    Еще подскажите . Эти соседи с верху подключены к нашему стоянку холодной воды проходит он у меня в ванной в моей собственности. Могу я их отключить и потребовать, чтоб они проводили с колодца свой стоял с водой??? За ранее благодарю.

    Ответить
  • 13/06/2017 в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте. У меня с соседями разные выходы из квартиры. У нас БКМ конадский домик.Подъезда нет. Я при выходе из квартиры пристроила пристройки. На тот момент когда строила они против не были. Два собственника кв.до сих пор не против, а вот один мозги выносить. Сказали, что добьеться чтоб ее снисли. Что делать??? Можете что нибудь посоветуете.

    Ответить
    • 13/06/2017 в
      Постоянная ссылка

      Ответ для Оксаны.
      Нужно найти пользу от вашей пристойки соседям ))). Вдруг их будущие покупатели захотят такую же пристройку сделать, а вы не разрешите ))) и не смогут они хорошую цену взять.
      Нового ничего не посоветовать. Договаривайтесь

      Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.