Опасность при покупке квартиры — неадекватный продавец может испортить сделку.
И не из вредности.
Просто он многого не знает по процедуре оформления сделки и обязательных требований, но заблуждается на этот счет.
Таким продавцом может оказаться молодой и дерзкий человек, которому ранее удавались дела с наскоку или пожилой и боязливый.
Вариантов здесь — бесконечность.
Опасность при покупке квартиры
Этой статьей я открываю новую рубрику «Истории из практики», в которых буду описывать текущие сделки, осложненные обстоятельствами.
Эти статьи полезно будет прочесть как продавцам, так и покупателям недвижимости, чтобы исключить подобные ситуации в своей сделке.
При подготовке к сделке могут быть выяснены обстоятельства, которые затягивают сделку надолго.
А иногда и вовсе рушат ее.
Опасность при покупке квартиры за собственные средства
Расскажу один пример из практики.
Каждый покупатель, имеющий в кармане достаточно средств для оплаты, чувствует себя на рынке недвижимости королем. Ведь он может диктовать условия сделки.
И немногие подозревают, что продавец способен им «выкручивать руки».
Особенности личностей участников сделки накладывают свой отпечаток на течение (ход) сделки.
Поэтому я буду подробно их описывать.
Сделка. Август 2017 года.
Женщина, 69 лет, пенсионерка, активная и уверенная в себе, в прошлом успешный адвокат. Приехала из Евпатории в наш славный город Тюмень купить однокомнатную квартиру для цели сдачи в аренду.
При этом возможно в будущем продажа этой квартиры и покупка двухкомнатной для проживания дочери с внучкой.
Имеет полную сумму для оплаты квартиры наличкой.
По рекомендации обращается к нам за подбором вариантов для покупки и сопровождения сделки.
У выбранной квартиры три собственника: супружеская пара средних лет и их дочь 23 лет . В квартире проживает дочь. Сообщает, что она «в теме», занимается арендой квартир и все знает )))
Цель продажи — покупка подобной квартиры по-ближе к родителям, так как у дочери маленький ребенок и она не замужем.
Покупатель принимает решение о покупке и все собираются за столом переговоров для изучения документов и оформления задатка.
Изучаем документы.
Продаваемая квартира «куплена» по Договору участия в долевом строительства, участниками которого были все члены семьи.
По Акту приема-передачи квартира передана участникам и зарегистрировано право общей долевой собственности по 1\3 на каждого.
При этом обнаруживается, что у дочери утеряно Свидетельство о регистрации права собственности.
Сличаем паспорта с договором долевого участия и актом приема-передачи, ФИО совпадает, а реквизиты паспорта дочери нет.
Выясняем, что она была замужем, меняла фамилию, затем развелась и вернула себе девичью фамилию.
Регистрация права общей долевой собственности произошла до ее вступления в брак.
Получаем предварительную информацию с сайта Росреестра об отсутствии арестов и обременений и оформляем предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.
Я зачитываю вслух для участников сделки эти два документа, особое внимание уделяю соглашению о задатке, с объяснением сути этого юридического инструмента, при этом участники сличают свои документы с текстом договора и соглашения.
По расписке покупатели передают задаток 50 000.0 рублей.
Поскольку на квартиру зарегистрировано право общей долевой собственности — договор купли-продажи на момент сделки подлежал обязательному удостоверению нотариусом в обязательном порядке( эта норма закона изменена 31.07.2019 г).
В предварительном договоре купли-продажи прописали о делении расходов на удостоверение договора поровну, между сторонами сделки.
Сроки выхода на сделку по моему настоянию определили один месяц.
Хотя все настаивали — 10 дней достаточно, ведь деньги наличные.
Осложнения в сделке, неадекватное поведение продавца
Уже на следующий день продавец (дочь) заявила, что они нашли встречный вариант и передали задаток, оформив его самостоятельно.
Она настаивала на быстрой сделке, ведь ее торопил продавец по встречке.
Риэлтор объяснила, что сроки выхода на сделку зависят от нотариуса и получения выписки из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений.
И тут началось…. угрозы, что они откажутся от сделки… Говорилось это с отрицательными эмоциями и нажимом, хотя от покупателя здесь сроки не зависели
Потом предложения передать всю сумму по предварительному договору…
Конечно, мы не пошли на их условия, ведь у нас все сроки были прописаны в предварительном договоре и задаток оформлен правильно.
Рекомендую на подготовку к сделке брать не менее 1 месяца. И в предварительном договоре прописать возможность их пролонгации.
В результате, когда выписка из ЕГРН пришла к нотариусу — оказалось, что дочь внесла изменения в ЕГРН в связи со сменой фамилии после вступления в брак, а когда развелась и вернула себе старую фамилию — изменений не сделала.
Конечно нотариус отказался от сделки до внесения поправок в ЕГРН.
Вот тут-то и пригодилось, казавшееся излишним, время, прописанное в предварительном договоре.
Но нервов покупателю, все же она потратила, закатывая истерики о потере задатка во встречной сделке, ведь там они взяли срок всего одну неделю.
Прочтите дополнительную статью: Риске в сделке при покупке недвижимости
Всегда рада разъяснить. Автор
Спасибо. Узнал новое.
