- Отчуждение доли в праве собственности
- Отчуждение доли в праве из общей собственности
- Отчуждение доли в праве из общей долевой собственности
- Отчуждение долей из общей совместной собственности
- Отчуждение долей из единоличной собственности
- Незаконные требования регистраторов об отчуждении доли в праве
- Законодательство об отчуждении доли в праве собственности
Отчуждение доли в праве собственности или отчуждение долей в праве собственности — частые сделки.
Доли могут отчуждаться в пользу участника общей долевой собственности или в пользу третьих лиц.
Доли могут отчуждаться одновременно по одному договору или участники могут продавать или дарить свои доли в праве собственности на недвижимость независимо друг от друга, в разное время и разными договорами.
Рассмотрим эти сделки подробно.
Отчуждение доли в праве собственности
Отчуждение недвижимости или долей в праве собственности на неё — это изменение собственника(ов) путем купли-продажи, дарения, мены.
Это нужно знать!
Доли в праве собственности отдельно выделены только в общей долевой собственности.
Однако отчуждение доли может происходить и из единоличной, и общей совместной собственности.
При этом НЕ нужно перед отчуждением доли из общей совместной собственности регистрировать общую долевую собственность, то есть определять размер долей в праве между ее участниками.
Отчуждение доли в праве из общей собственности
Отчуждение доли из общей совместной собственности специально не оговорено в законе.
Отчуждение доли из общей долевой собственности в законе прописано особо!
А именно, форму сделки при отчуждении доли из долевой собственности определяет 42 статья ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Внимание! Все сделки по отчуждению с недвижимости несовершеннолетних и недееспособных оформляются только нотариально!
Отчуждение доли в праве из общей долевой собственности
Купля-продажа доли из общей долевой собственности оформляется только нотариальным договором купли-продажи.
Кроме того, отчуждение доли из общей долевой собственности третьему лицу требует обязательного письменного уведомления о продаже других участников общей собственности с указанием цены и других условий сделки.
При продаже доли другому участнику долевой собственности уведомлять иных ее участников не требуется.
Одновременное отчуждение всех долей в праве общей собственности одному или нескольким покупателям по одному договору — может оформляться в простой письменной форме, то есть без удостоверения договора нотариусом. Эта ситуация прописана в законе как исключение из правила.
Эта норма закреплена в статье 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» :
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении своих долей по одной сделке, …»
Подробнее об уведомлении о продаже доли прочтите в статье: Уведомление о продаже доли в квартире
Отчуждение долей из общей совместной собственности
Участники общей совместной собственности могут продавать долю в праве на недвижимость, имеют такое право. Конечно это возможно только при общем согласии всех собственников этого объекта.
В результате сделки возникает общая долевая собственность. И меняется состав участников.
Такая сделка не требует удостоверения договора купли-продажи нотариусом. Но есть исключение из правил!
В этой сделке есть особенность оформления, а именно:
- если объект недвижимости является совместно нажитым имуществом и супруги оформляют раздельные доли в праве — это нотариальная сделка. Так как регистрация отдельных долей является разделом имущества.
Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ раздел совместно нажитого недвижимого имущества оформляется нотариально. - если объект недвижимости является совместно нажитым имуществом и супруги оформляют общую собственность на долю в праве — допустимо сделку оформить договором купли-продажи в простой письменной форме.
Сделки по дарению долей в праве на неё — с 13.01.2025 года оформляются только нотариально!
Отчуждение долей из единоличной собственности
В результате отчуждения доли их единоличной собственности — регистрируется общая долевая собственность.
При этом, если недвижимость является совместно нажитой, но оформлена на одного супруга, тогда долю в праве можно оформить:
- на собственника;
- на супругов в совместную собственность. Брачные отношения необходимо подтвердить свидетельством о браке.
Форма записи в ЕГРН об общей совместной собственности на долю прописана в п.110 Порядка ведения ЕГРН от 01.06.2021 года
Незаконные требования регистраторов об отчуждении доли в праве
Однако, не все так радужно.
Всеми правдами и неправдами Росреестр гонит участников сделки по отчуждению долей к нотариусу.
Наблюдается внутренняя политика Росреестра на увеличение нотариальных сделок, чтобы снять с себя ответственность за их законность.
Поэтому довольно часто регистраторы приостанавливают сделки с требованием нотариального договора.
Конечно, если вы не допустили ошибку и чётко понимаете незаконность этого требования, вы быстро разрешите эту проблему направлением возражения с указанием требований закона.
Лично в моём рабочем архиве более 100 таких возражений, на основании которых мы в досудебном порядке урегулировали спор с государственным регистратором Росреестра.
Законодательство об отчуждении доли в праве собственности
Требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество впервые определены Федеральным законом от 02.06.2016 №172-ФЗ.
Указанные нормы закреплены в статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017 года.
Так, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
На основании ч.2 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Согласно ст.42 Закона №218-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации (отказ оформляется нотариально).
В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
На основании ч.2 ст.42 Закона №218-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Росреестра. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Размещать извещения участников долевой собственности на недвижимость на официальном сайте Росреестра о намерении продать долю необходимо в соответствии с порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724.
Извещение размещается продавцом доли путем заполнения формы в личном кабинете на сайте Росреестра с использованием системы идентификации и аутентификации. Электронная форма извещения включает следующие разделы:
— вид объекта недвижимости;
— кадастровый номер объекта недвижимости;
— адрес объекта недвижимости или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);
— цена, по которой продается доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости;
— фамилия, имя, отчество продавца — физического лица или наименование продавца — юридического лица;
— адрес электронной почты и (или) почтовый адрес продавца, по которым иные участники общей долевой собственности могут с ним связаться.
Извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. Извещение, размещенное продавцом доли посредством заполнения электронной формы извещения в личном кабинете, становится доступным для просмотра в специальном разделе официального сайта органа регистрации прав с момента его размещения.
Если иным участникам долевой собственности на недвижимое имущество, указанное в извещении, предоставлен доступ к «Личному кабинету», орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня размещения извещения информирует указанных лиц в «Личный кабинет».
Извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. По истечении указанного срока извещение перемещается в архив, доступ к которому имеют только государственные регистраторы прав. Общий срок хранения на сайте сведений об извещении составляет три года.
Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Предусмотренное ч.1 ст.250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости.
На основании ч.2 ст.42 Закона №218-ФЗ государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.
В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.
Спасибо. Узнал новое.
Здравствуйте.
Можно пробовать в простой письменной форме соглашение, но тогда нужно выделять доли и родителям и детям.
Если только детям выделить, тогда это договор дарения и только нотариальная форма.
Здравствуйте! По нотариальному договору, за материнский капитал приобреталась 1/2 доля жилого дома и 1/2 доля земельного участка, теперь по соглашению нужно выделить доли детям (из 1/2 доли). Соглашение также должно быть только нотариальным?
Ответ для Романа.
Если квартира куплена в браке, то невозможно зарегистрировать долевую собственность на супругов по договору дарения. Форма зарегистрированного права у вас — единоличная, а режим собственности супругов — совместная собственность.
Оформление долевой собственности на совместно нажитое имущество супругов признается разделом собственности и оформляется только нотариально. Ст.38 Семейного кодекса РФ.
Добрый день!
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Вот если я, являясь единственным собственником квартиры, дарю (продаю) 1/2 в праве собственности на эту квартиру своей жене, требуется нотариальное удостоверение? Отчуждатель — «все участники долевой собственности», отчуждается «своя доля». В законе же не говорится «ВСЕХ своих долей».
Спасибо!
Ответ для Марины. Да, у вас теперь нотариальная сделка, такой у нас закон о регистрации недвижимости (ст. 42)
Добрый день Ольга !Прочитала вашу статью. Но мнение у меня раздвоилось. Вот такой вопрос. Я в 2015 году подарила свою 1/3 долю в квартире своей дочери .И 1/3доля той же квартиры у моего сына(это была приватизация 1990 года).Теперь дочь хочет свои 2/3 доли отдать мне. Чтоб у нее не было недвижимости. Так как ее муж хочет взять ипотеку на работе(и это одно из условий).И нас(меня и дочь)отправляют к нотариусу за удостоверением этой сделки. Это обязательная процедура? Сын не против этого. Мы должны заплатить нотариусу не понятно за что? Ведь эта доля до 2015 года была моей. Пожалуйста ответьте мне, так как я запуталась в этом. С уважением Марина.
Ответ для Натальи. Законодательство не регламентирует минимальный размер долей.
Что касается детей и их доли, то ее цена не должна быть меньше доли ребенка в сумме использованных средств.
Ольга, большое Спасибо за Ваши познавательные статьи, . И у меня вопрос: имеются ли в настоящее время нормы права, устанавливающие минимальный размер долей в праве собственности на недвижимое имущество, которые можно отчуждать? Особенно меня интересует есть ли ограничения по минимуму доли, выделяемой детям из недвижимости, купленной с использованием материнского капитала?