Как купить часть квартиры и оформить сделку?

 Купить часть квартиры  может каждый.
Такие сделки  часто  сделки бывают между родственниками, но и третье лицо так же может купить часть квартиры.В  этой статье я вам разъясню обязательные процедуры оформления покупки части  квартиры(доли в праве собственности) и регистрацию  права на нее.

Если вам нужна помощь в составлении договора купли-продажи части квартиры из единоличной и совместной собственности – переходите на страницу наших услуг.

Купить часть квартиры

Купить часть квартиры и купить долю в праве –  это одно и то же?

Исключительно редко, имея долю в праве собственности на квартиру, люди выделяют эту долю в натуре, ведь не всегда планировка квартиры позволяет обособить часть ее площади.
Просто по договоренности участники долевой собственности пользуются квартирой.

Иногда  квартиру переводят в статус “коммунальная” и каждую комнату ставят на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости. Для этой процедуры нужна воля всех участников долевой собственности.

Можно ли купить часть квартиры

Еще раз разъясняю, что покупка доли в праве собственности, не означает покупку части квартиры. Если вы владеете 1\4 доли в праве собственности на квартиру в 100 м.кв. это не означает, что вам принадлежит 25 м.кв.

Покупка доли в праве собственности на квартиру возможна из единоличной, совместной и долевой собственности.

Например, квартира принадлежит физическому лицу на праве единоличной собственности. Собственник имеет право продать часть своих прав на этот объект недвижимости любому лицу.
В результате сделки будет образована долевая собственность, например: 2\3+ 1\3 доли в праве собственности.

Купить часть квартиры в ипотеку

Банки разрешают покупку в ипотеку последней доли доли в квартире участником общей долевой собственности. Например: вы владеете 1\2 долей в праве собственности и покупаете сразу две оставшиеся доли по 1\4.
Банк дает деньги под залог объекта недвижимости и ему важно, чтобы не было иных владельцев квартиры, кроме участников Кредитного договора или Договора поручительства.

Купить часть квартиры за материнский капитал

Разрешается оплата покупки материнским капиталом части квартиры (доли в праве на квартиру) при условии, что после сделки участниками долевой собственности будут дети и супруг владельца сертификата на материнский(семейный) капитал.
То есть за маткапитал можно выкупить последнюю долю в праве.
Например, мама (владелица сертификата) владеет 1\2 долей в праве на квартиру. 
Она может выкупить 1\2 доли за средства субсидии таким образом, чтобы участниками собственности стали ее двое детей и супруг.
Например,  по 1\8 доли детям, супругу – 1\8 доли и матери – 5/8 доли.

Как оформить куплю части квартиры

Купить часть квартиры – это значит оформить Договор купли-продажи доли в праве собственности и Акт приема-передачи,  и зарегистрировать свои права на долю в праве в Росреестре.

Оформление покупки части квартиры может очень сильно отличаться, в зависимости от уже оформленного права собственности на нее.

Существует три вида права собственности на объекты недвижимости:

• Единоличная собственность;
• Общая совместная собственность;
• Общая долевая собственность.

Купить часть квартиры из общей долевой собственности

Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности, причем размер долей определен.
И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.
Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно  третьему лицу – никаких проблем.
Если долю выкупает стороннее лицо – продавец доли обязан уведомить о продаже других участников долевой собственности.
Отчуждение(продажа) долей в праве долевой собственности  не всеми ее участниками одновременно – это нотариальная сделка в обязательном порядке (ст.42, ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости).

Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус.
Подписываете  Акт приема-передачи и  передаете пакет документов в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.
С февраля 2019 года нотариус обязан самостоятельно передать пакет документов  и заявления участников сделки в Росреестр посредством электронного документооборота, это бесплатная услуга.
Однако, участники сделки могут сделать это самостоятельно.

Стоит прочесть: Продажа доли родственнику или собственнику

Предварительный договор купли-продажи доли из долевой собственности

Без предварительного договора купли-продажи в вашей сделке просто не обойтись.
Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить  Уведомление о продаже заинтересованным лицам – другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

Шаблоны > > >

Уведомление о продаже доли

Первой задачей продавца доли является  уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием  цены и других условий продажи, например рассрочки платежа. ( при условии продажи доли третьему лицу, не участнику долевой собственности).

Если по истечении  календарного месяца, другие участники долевой собственности, долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

Стоит прочесть : Уведомление о продаже доли

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Это дорого, но тогда не нужно ждать календарный месяц.

Трудности сделки купли-продажи части квартиры из долевой собственности

И вот здесь начинается самое сложное!
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, продажа доли из общей долевой собственности бывает очень сложной.

Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения   уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

Купить часть квартиры из общей совместной собственности

Оформить куплю-продажу  доли из совместной собственности можно двумя способами:

• если квартирой владеют супруги, то после продажи регистрируется долевая собственность, причем супружеская доля остается в совместной собственности.
  Таким образом не происходит раздел совместно нажитого имущества и такой договор купли-продажи не нужно удостоверять у нотариуса.
  Запись в ЕГРН о совместной собственности на супружескую долю вносится согласно п.90.1 Порядка Ведения ЕГРН.
  

  90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

• если квартирой в общей совместной собственности владеют не супруги, а братья/сестры, родители/дети, что часто происходило при приватизации жилья, тогда при купле-продажи доли в праве собственности регистрируется общая долевая собственность.

Продажа доли из совместной собственности не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Купить часть квартиры из единоличной собственности

Каждый собственник вправе распорядиться своим жильём по своему усмотрению и продать долю в праве.

Однако, очень часто в единоличную собственность оформлено совместно нажитое имущество.
Росреестр сейчас регистрирует сделку без нотариального согласия супруга на продажу.

ОДНАКО, в ЕГРН будет внесена запись об осуществлении регистрации без согласия на то, в силу закона, заинтересованного лица.

Это является обременением права. Поэтому рекомендую такое согласие у продавца доли запросить.

Продажа доли в праве из единоличной собственности не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Государственная пошлина за регистрацию права на часть квартиры

Конечно юридически правильно говорить – не “часть квартиры”, а на долю в праве собственности на квартиру.

Если регистрация доли в праве собственности на квартиру, осуществляется отдельно( в другой день) от регистрации права на весь объект недвижимости, тогда государственная пошлина составляет 4000 рублей. Оплачивает ее приобретателя права на долю.
Подробнее здесь.

Всегда рада разъяснить. Автор