Продажа детских долей в квартире, да и вообще продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям требует обязательного удостоверения договора купли-продажи нотариусом.
А это немалые расходы.
Но это еще не весь квест для родителей.
До сделки нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства с условиями, которые родителям нужно выполнить одновременно с продажей детской недвижимости.
Разберемся подробно.
Продажа детских долей в квартире
Детские доли в праве собственности на квартиру появляются на основании:
- договора купли-продажи, в который изначально были включены дети как покупатели;
- договора дарения долей;
- договора приватизации;
- соглашения о выделении(определении) долей после использования субсидий на улучшение жилищных условий семьи и договор купли-продажи.
Все вышеперечисленные документы указывают размер доли ребёнка в праве собственности.
Подтверждает права ребёнка запись в Едином государственном реестре недвижимости.
Документы в Опеку для получения разрешения на продажу квартиры
Чтобы получить в органах Опеки и попечительства разрешение на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, необходимо через МФЦ подать заявления от всех несовершеннолетних собственников.
За малолетних детей действуют ОБА родителя, то есть заявления подает мать и отец, если он указан в свидетельстве о рождении.
Дети от 14 до 18 лет подают заявления сами, но с согласия родителей.
К заявлениям на получение разрешения на продажу нужно приложить:
- Документы на продаваемую квартиру , это – договор, на основании которого у несовершеннолетнего установлены права( они выше перечислены);
- Выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие там записи о правах ребёнка.
Из этих документов органы Опеки получат информацию о размере дли ребёнка и пересчитают площадь , которая приходится на ребенка.
Примеры расчета площади детских долей
Например.
В квартире площадью 35 кв.м, доля ребенка составляет 1\2 на основании Договора приватизации.
Значит на ребёнка приходится 17,5 м.кв.
Другой пример.
В квартире площадью 46 м.кв, доли у двоих детей составляют по 1\10 в праве собственности на основании Соглашения о выделении долей по материнскому капиталу и Договора купли-продажи (в котором указаны только родители).
Значит на каждого ребёнка приходится по 4,6 м.кв. площади.
Внимание!
Несмотря что ст.30 Жилищного кодекса РФ не допускает образование долей на которые приходится менее 6 м.кв. общей площади жилого помещения, выделение долей после применения средств материнского капитала является ИСКЛЮЧЕНИЕМ из этого требования.
Если доли в праве собственности у несовершеннолетних детей появились в результате оплаты покупки (или погашения ипотечного кредита) средствами государственной субсидии (материнского капитала или иных субсидий на улучшение жилищных условий семьи с детьми), органы Опеки сделают свой расчет размера долей.
И если выявят ущемление прав детей, то есть меньшую долю, чем полагалась, вынесут отказ в разрешении на продажу и потребуют увеличить размер долей.
Сделку по устранению ошибки можно провести без нотариуса.
Оформляется она соглашением о перераспределении долей.
Составление такого соглашения можно нам заказать.
Расходы будут намного меньше.
К заявлению в органы Опеки так же нужно приобщить:
- Предварительный договор продажи квартиры;
- Предварительный договор покупки новой квартиры.
- Договор дарения (если вы выделяете доли детям в уже имеющемся жилье).
С 13.01.2025 года все Договоры дарения недвижимости подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
В этих договорах нужно указать площадь квартиры и размер детских долей.
На основании этих документов специалист сделает расчёт площади, приходящейся на долю ребёнка.
Родители должны сохранить или увеличить площадь в квартире, приходящуюся на детскую долю.
Возможно небольшое уменьшение площади, при условии покупки квартиры на ребёнка в единоличную собственность (на усмотрение органов Опеки).
Составить предварительный договор купли-продажи (пДКП) квартиры с детскими долями легко с помощью Конструктора договоров.
Это специальный онлайн сервис для риэлторов.
Осложнения при продаже детских долей в квартире
- Долгое получение разрешения. Если вам придется увеличивать размер долей в продаваемой квартире или есть риски иных задержек в подготовке документов, берите на подготовку к сделке не менее 1.5 месяцев.
О сроках выхода на подписание основного договора купли-продажи (ДКП) прописывается в предварительном договоре.
Я всегда указываю срок – 1.5 месяца. Иначе сделка может развалиться, так как одна из сторон просто откажется продлевать пДКП. - Поскольку сделка по продаже подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, он тоже пересчитает размер детских долей.
Вроде не его дело, если уже на руках есть разрешение на продажу, но он отвечает за риски в сделке.
Часто нотариусы по этой причине отказывают в удостоверении ДКП.
Конечно можно поискать другого нотариуса, более лояльного к малым ошибкам. - Нотариус может настоятельно предложить удостоверение договора покупки квартиры ( а это не требуется, если со стороны продавцов нет детских долей).
В этом случае нотариус указывает, что в разрешении на продажу прописана одновременная сделка по продаже и покупке.
Но одновременная, в этом случае, это в один календарный день.
Можно просто перед посещением нотариуса, передать документы в МФЦ по покупке, а ему предоставить Опись о приеме договора на регистрацию перехода права.
Внимание!
Государственный регистратор не зарегистрирует переход права в сделке по продаже до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка по покупке, если в разрешении на продажу указана одновременная сделка.
Всегда рада разъяснить. Автор
