Продажа паркинга (машино-места в паркинге)подчиняется общим правилам сделок с недвижимым имуществом и регулируется Гражданским кодексом РФ и ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.
Сразу оговорюсь.
Под паркингом, в этой статье, мы будем понимать предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, то есть – машино-место.
Не путайте машино-место с парковочным местом, которое располагается за пределами здания. Парковочное место является частью уличной сети и купле-продаже не подлежит!
В этой статье вы получите общие разъяснения, алгоритм сделки купли-продажи машино-места и регистрации права собственности на него в Росреестре.
ПАРКИНГ – здание или помещение для стоянки большого количества автомобилей.
Продажа паркинга (машино-места в паркинге)
Продажа паркинга (машино-места) невозможно, если этот объект недвижимости не состоит на кадастровом учете и права собственности не зарегистрированы в Росреестре.
Кадастровый учет – первичен! На основании кадастрового учета объект недвижимости квалифицируется как машино-место.
Регистрация прав на машино-место –вторична.
Постановка машино-места на кадастровый учет происходит с описанием его границ в здании или сооружении.
Статья 24 , ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”
6.2. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности – в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее – специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.
Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования.( Минимально допустимый размер подобных объектов – 5,3 на 2,5 метра. Приказ Росреестра от 23 июля 2021 г. № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места»)
Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается. ( в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
До сих пор встречаются ситуации, когда машино-место не поставлено на кадастровый учет, как отдельный объект недвижимости, а оно является частью паркинга и права зарегистрированы полностью на здание (паркинг) в общую долевую собственность.
До 02.01. 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть очень большим. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для продажи машино-места необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.
Кроме того, такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
В настоящее время в соответствии со ст. 6 Закона № 315-ФЗ, каждый участник общей долевой собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств и оформленные до вступления в силу этого закона, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места и зарегистрировать своё право собственности на него.
Для выдела в натуре своей доли и регистрации права собственности на машино-место участник общей долевой собственности должен представить в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
В этом случае представлять согласие всех остальных участников долевой собственности на выдел не потребуется.
Купля-продажа паркинга (машино-места). Оформление сделки
Купля-продажа паркинга оформляется договором купли-продажи и актом приема-передачи. При этом возможна обязательная нотариальная или простая письменная форма договора купли-продажи.
Если ваше машино-место не поставлено на кадастровый учет, как отдельный объект недвижимости, и права на него оформлены как доля в праве общей собственности – продажа оформляется нотариальным договором в обязательном порядке. Вы можете обратиться к любому нотариусу в рамках нотариального округа, в котором расположен ваш объект недвижимости (машино-место, паркинг).
Если машино-место состоит на кадастровом учете как отдельный объект недвижимости и права на него оформлены в единоличную, общую долевую или общую совместную собственность тогда, при продаже:
- объекта ( машино-места) целиком – простая письменная форма договора при любой форме собственности (единоличной, общей долевой или общей совместной);
- доли в праве на машино-место из единоличной или общей совместной собственности – простая письменная форма договора;
- доли в праве на машино-место из общей долевой собственности – обязательная нотариальная форма договора.
Но даже если вам не требуется обязательная нотариальная форма договора, по общему решению сторон сделки, они могут обратиться к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи машино-места.
Для оформления передачи задатка за машино-место оформляется предварительный договор купли-продажи и соглашения о задатке. А позже, заключается основной договор купли-продажи.
Закон требует соблюдение той же формы предварительного договора, как и основной.
Если ваша сделка по продаже паркинга не подлежит обязательному удостоверению нотариусом, вы вправе самостоятельно составить договор купли-продажи. Общие шаблоны договоров здесь.
Так же вы можете заказать нам индивидуальный шаблон договора, учитывающий ваши индивидуальные условия сделки (оплаты, передачи, рассрочки и т.д) или составление договора юристом. Цены > > >
Купля-продажа машино-места
Купля-продажа машино-места, как и любого другого объекта недвижимости, требует подписания Акта приема-передачи объекта. Он заключается сторонами сделки в момент фактической передачи машино-места и завершает оформление сделки. Акт-приема передачи не передается на регистрацию, если он подписывается уже после государственной регистрации права на покупателя.
Извещение (уведомление) о продаже паркинга
Извещение (уведомление) о продаже паркинга, который оформлен как доля в праве общей долевой собственности, размещается продавцом на сайте Росреестра.
Это можно сделать из личного кабинета сайта Госуслуг.
В разделе недвижимость указаны все, принадлежащие вам объекты недвижимости.
Выберите из списка ваших объектов паркинг (долю в праве на паркинг), смотрите ссылку на размещение уведомления о продаже.
4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи.
Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли.
Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования. (часть 4.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
