Проведение сделок с недвижимостью

Проведение сделок с недвижимостью имеет ряд особенностей, у которых есть объективные причины:

  • высокая цена риска оспоримой и ничтожной сделки;
  • государственная регистрация перехода;
  • необходимость подготовки свежей выписки из ЕГРН об отсутствии арестов , обременений и запретов на регистрационные действия;
  • регламентированный порядок письменного оформления сделки.

Проведение сделок с недвижимостью

Особенности сделки разберем подробнее:

  1. Высокая цена сделки  нередко требует подготовки
    денежных средств – оформление ипотечного кредита, продажи  недвижимости, размещение заявки в банк на получение наличных , перевода денег из другого города и др.
    За это время объект может быть продан другому Покупателю или Продавец  повысит стоимость,  или изменит другие условия сделки в свою пользу.
    Поэтому необходимо заключение между покупателем и продавцом  предварительного договора купли-продажи и передача задатка.
  2. Для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к  Покупателю требуется порой подготовка целого пакета документов и снятие проживающих с регистрационного учета.
    А на это уходит от 1 до 4 недель.
  3. Бывают и особые обстоятельства – выведение объекта из залога или снятие ареста.
    Эти процедуры порой занимают до 2-х месяцев.
  4. Покупка квартиры во вновь построенном доме требует постановки ее на кадастровый учет и это займет у вас  примерно месяц. ( Вызов кадастрового инженера, изготовление Технического плана, внесение данных о технических характеристиках объекта недвижимости в Единый государственный объект недвижимости).
  5. Некоторые сделки  требуют  обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, а именно:
    -Все сделки по дарению недвижимости с 13.01.2025 года подлежат обязательному удостоверению нотариусом;
    – Отчуждение долей в праве на  недвижимость, находящейся в общей долевой собственности НЕ всеми участниками долевой собственности по одной сделке ( ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” – далее “Закон“);
    -Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам ( ст. 54 закона);
    -Отчуждение недвижимости принадлежащей недееспособным ( ст. 54 закона);
    -Покупка супругами недвижимости в долевую собственность( а не в общую совместную, как того требует Семейный кодекс РФ, ст. 34-38).

Изменения в жилищном законодательстве

ВНИМАНИЕ!!! Ограничение минимальной доли в праве на жилые помещения.

МЕНЕЕ 6 м.кв. НЕ ВЫДЕЛЯТЬ!
1 сентября 2022 года вступили в силу поправки в статью 30 Жилищного кодекса РФ.

“1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие
возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения,  приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.

Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными.

Исключения из правила:
Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений, выделения долей детям в связи с применением материнского капитала.

Процедура проведения сделки с  недвижимостью

Проведение сделок с недвижимостью, используя уже проверенный алгоритм,  исключает ошибки:

  • получение информации об отсутствии арестов и обременений;
  • получение документов подтверждающих, что права и законные интересы членов семьи не нарушены;
  • обязательства родителей по выделению долей детям соблюдены;
  • отсутствуют люди, имеющие право проживания в жилом помещении.

Письменное оформление сделки

Проведение сделок с недвижимостью  обязательно требует  оформления договора между сторонами с описанием участников сделки, объекта недвижимости и условий передачи прав собственности.

Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости оформляется следующими документами:

  • Предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях);
  • Соглашение о задатке ( если он передается);
  • Договор (основной) купли-продажи в простой письменной форме.
    Большинство сделок оформляется в простой письменной форме, т. есть без нотариуса.
  • Акт приема-передачи.

Дарение недвижимости

С 13.01.2025 года дарение недвижимости оформляется договором только в нотариальной форме.

Статья  574 Гражданского кодекса РФ  о дарении недвижимости изменена.

Теперь п. 3 изложен в следующей редакции:

3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.

(в ред. Федерального закона от 13.12.2024 N 459-ФЗ, поправки вступили в законную силу 13.01.2025 года)

Госпошлина и сроки регистрации сделок с недвижимостью

Регистрация перехода права собственности оформляется заявлением на регистрационное действие в Росреестр.
Это заявление вам сформирует в рабочей программе приемщик документов в МФЦ или офисе Росреестра.

Государственная регистрация права – платная услуга.

Государственная пошлина с 01.01.2025 года – 4 000 рублей за каждый объект недвижимости.
Срок регистрации – 7 рабочих дней.

Если вы хотите провести регистрацию за 3 дня, госпошлина – 8 000 рублей.

01.01.2020 года вступили в силу поправки в ст 8.1, п.6 ГК РФ.

Теперь покупатель признается добросовестным приобретателем недвижимости, если он полагался на данные реестра недвижимости и убедился в отсутствии ограничений прав продавца на продажу.

Запрет на проведение сделок с недвижимостью

Запрет на проведение сделок с недвижимостью на определенный объект может быть наложен судебным приставом-исполнителем, органами опеки и попечительства, даже сам собственник может наложить запрет на регистрационные действия без его личного участия.
Запрет на регистрационные действия не делает заключенный договор ничтожным.

Арест недвижимости – это запрет на распоряжение. Арест не разрешает дарения, продажу, мену.

Ипотека (залог в пользу кредитора) – сделки разрешены только с разрешения залогодержателя.

Изменения в процедуре приема документов на государственную регистрацию

Росреестр не принимает дополнительный экземпляр правоустанавливающего документа (договора, соглашения) для своего архива.

Архив Росреестра ведется теперь ТОЛЬКО в электронном виде.

В правоустанавливающем документе не нужно прописывать об экземпляре для Росреестра!!!! Иначе регистратор вернет документ на исправление.

Укажите то количество экземпляров, которое вам необходимо (но не более, чем участников сделки), теперь допустимо подписать и один экземпляр договора/соглашения.

При подаче документов в МФЦ с вашего экземпляра документа будет сделана скан-копия, которую заверит специалист своей электронной подписью. Именно она и поступит регистратору.

На вашем экземпляре договора/соглашения будет проставлена надпись об изготовлении электронной подписи.

✅Центр «Мои Документы» информирует о вступлении в силу изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», упрощающих процесс регистрации недвижимости через МФЦ.

✅С 29.06.2022 передача бумажных комплектов документов между МФЦ и Росреестром производиться не будет, исключением являются только закладные, оформленные на бумаге.

✅На документах, которые приносит заявитель, сотрудник МФЦ ставит отметку о переводе в электронный вид, после чего электронные образы документов передаются в информационную систему Росреестра, что сократит время выдачи итоговых документов минимум на два рабочих дня, так как исключается необходимость доставки бумажных документов.

✅«На договорах, выдаваемых по результатам получения услуги не будет привычных штампов Росреестра, регистрацию сделок и объектов будут подтверждать выписки из ЕГРН, удостоверенные сотрудником МФЦ»

Всегда рада разъяснить


Проведение сделок с недвижимостью


Проведение сделок с недвижимостью

Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос. Отвечаю в течение следующего рабочего дня

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  1. Ольга Слободчикова автор

    Ответ для Светланы Прониной. Информация о документах-основаниях указана только в первоначальной выписке из ЕГРН, которая выдается после регистрации перехода права.

  2. СВетлана Пронина

    Здравствуйте. Указана ли в выписке ЕГРН о переходе прав на объект в 2022 году информация о документах-основаниях регистрации прав собственности?
    Как и где ее может проверить покупатель?