Купля-продажа ипотечной квартиры с процедурой замены заёмщика в Сбере

Купля-продажа ипотечной квартиры с ипотекой по дополнительному соглашению к кредитному договору в рамках услуги по замене заёмщика – относительно редкая сделка.
Эта статья, в первую очередь,  будет полезна риэлторам.
Делюсь опытом успешной сделки  , чтобы вы могли избежать “неловкости” в работе с клиентом.
Сделка состоялась в г.Тюмени.
Моим партнером в этой сделке был риэлтор Сергей Малахов ( агентство сознательно не указываю, так как убеждена, что профессионализм определяется личностью риэлтора, а не местом, где он работает) .
Выражаю ему признательность и благодарность. Профессиональный и адекватный спец.

Купля-продажа ипотечной квартиры с заменой заёмщика

В этой сделке, по сути,  переуступаются права  и обязанности по ранее заключённому кредитному договору.
То есть, новый кредитный договор не заключается с покупателем недвижимости, а заключается трехстороннее  дополнительное соглашение к Кредитному договору   между заемщиком, новым заемщиком и банком и Договор о переводе долга.
Все условия ипотечного кредита сохраняются для нового заёмщика.
Поэтому ставка по кредиту может быть даже менее 10% (были хорошие времена)
Разберемся подробнее.

Заявление в банк о замене заемщика

Для замены заемщика по кредитному договору необходимо подать в банк два заявления – от действующего заемщика и будущего.

Заявления должны быть поданы через личный кабинет продавца, к заявлениям нужно добавить анкету, паспорт покупателя, трудовую книжку и справки 2-НДФЛ за два года. В нашем случае была еще доверенность от покупателя. Доверенность нужно прикрепить сразу, иначе дело будут пересматривать.
Про доверенность для такой сделки подробнее опишу ниже.
Форму заявлений и форму анкеты на нового заемщика можно скачать  из личного кабинета заемщика на Домклик.

Если в кредитном договоре участвует Созаемщик от него так же нужно заявление.

купля-продажа ипотечной квартиры
Заявление о смене заемщика для Продавца

Сложностью на этом этапе является то, что документы для рассмотрения заявления  может отправить в банк только продавец.
У риэлторов нет доступа к сделке в Домклик,  несмотря что покупку этой квартиры сопровождал тот же риэлтор.

Не каждый продавец сам с этим справится. Риэлтору со стороны продавца приходится активно, но деликатно  вмешиваться в этот процесс.

Все запросы допов так же видит только продавец и важно быть с ним на связи, чтобы не проморгать запрос от банка.

Заявление в нашем случае, рассматривалось очень долго, почти месяц.

Поэтому нам пришлось пролонгировать предварительный договор купли-продажи, ведь нужно было еще записаться на сделку. В общем опаздывали на 1 день.

Купля-продажа ипотечной квартиры.
Процедура замены заёмщика

Замена заемщика  и созаемщика оформляется двумя договорами. Составляет их банковский специалист.

Как всегда, нет возможности ознакомиться с ними заранее нет. Это очень неудобно.Лично я всегда знакомлюсь с договорами заранее, если это позволяет ситуация.
Это придает уверенности и позволяет ответить на все, порой сложные,  вопросы своего клиента.

Трехсторонние договоры  между заемщиками и банком

Переуступка прав и обязанностей по кредитному договору оформляется:

  • Дополнительным соглашением к Кредитному договору; Образец договора в расширенной версии статьи.
  • Договором о переводе долга. Образец договора в расширенной версии статьи, ссылка в конце.

Оба договора трехсторонние, подписываются старым заемщиком (и созаемщиком), новым заемщиком и банком.

Новому заемщику по Акту приема-передачи передается:

  • Кредитный договор (оригинал);
  • График платежей.

Дату ежемесячного платежа можно изменить только после проведенной первой оплаты в старый срок.
Все другие условия кредитного договора сохраняются: процентная ставка, обязанность страхования жизни и потери трудоспособности, страхование предмета залога.
О страховании подробнее ниже.

Услуга Сбербанка по замене заемщика платная. Стоит 1% от суммы долга, но не менее 12 000 и не более 30 000 рублей.
Поэтому между участниками сделки заранее должна быть прописана в предварительном договоре купли-продажи  договоренность об этих затратах.
То есть несет затраты продавец или покупатель, либо поровну.

Договор купли-продажи с заменой заёмщика

Договор купли-продажи стандартный для ипотечной сделки, только порядок расчет описан иначе.

В нашем случае формулировка следующая:

  • 100 000 (сто тысяч) рублей Покупатель передал Продавцу за счёт собственных средств до подписания настоящего договора в качестве задатка:
  • 1 213 220 (один миллион двести тринадцать тысяч двести двадцать) рублей 38 копейки Покупатель оплачивает Продавцу за счет собственных средств.
  • Полный рабочий шаблон договора купли-продажи квартиры с заменой заёмщика в расширенной версии статьи.

Договор купли-продажи составляет риэлтор (агентство недвижимости).

Страхование для купли-продажи ипотечной квартиры

Если условия кредитного договора продавца содержат необходимость оформления страхования жизни и трудоспособности, то новый заёмщик тоже должен оформить этот полис.

Причем это нужно сделать в ближайшее время, так как без оформления полиса ставка будет повышена ставка на 1%.

То есть до первого платежа, с запасом времени, нужно оформить полис и прикрепить его к своему аккаунту на Домклик.

Страхование предмета залога – нужно в обязательном порядке.

Проще оформить полисы у Сбера, поскольку другие страховщики запросят новую оценку предмета залога.

У нас новому заемщику 26 лет, страхование жизни обошлось менее 9 000 рублей.

Страхование предмета залога при долге по кредитному договору более 3 600 000 около 3600 рублей.

Купля-продажа ипотечной квартиры.
Доверенность на сделку с заменой заёмщика

Сбербанк позволяет провести сделку по доверенности.
У нотариусов есть заготовки для ипотечной сделки Сбера, только обязательно в такую доверенность нужно внести дополнения в связи с заменой заёмщика.
Подробнее в расширенной версии.

Особенности сделки с заменой заёмщика

Купля-продажа ипотечной квартиры с заменой заёмщик – непростая сделка.

И все потому что, в Сбере она еще не обкатана.
Консультанты Домклик давали  нам с риэлтором-партнером разночтивую информацию и даже ошибочную.

Поэтому пришлось “переобуваться на лету”, что ставило нас в неловкое положение и вызывало недоумение у клиентов.

Подробнее о всех “подводных камнях” этой сделки читайте далее.

Иные способы продажи ипотечной квартиры.

Поделиться с друзьями

Автор сайта.
Консультирую по сделкам купли-продажи, дарению, выделению и перераспределению долей.
Документально оформляю возмездные и безвозмездные сделки, знаю процедуру:
- регистрации прав;
- регистрации перехода прав;
- регистрации ограничений прав и арестов;
- досудебного урегулирования споров с Росреестром.
C 2017 года консультирую через интернет.
Опыт работы с 2006 года
Индивидуальный предприниматель.
ОКВЭД 68.31.3

Сделки с недвижимостью
Здесь можно задать вопрос. Отвечаю в течение следующего рабочего дня

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.