- Купля-продажа ипотечной квартиры с заменой заёмщика
- Заявление в банк о замене заемщика
- Купля-продажа ипотечной квартиры. Процедура замены заёмщика
- Трехсторонние договоры между заемщиками и банком
- Договор купли-продажи с заменой заёмщика
- Страхование для купли-продажи ипотечной квартиры
- Купля-продажа ипотечной квартиры. Доверенность на сделку с заменой заёмщика
- Особенности сделки с заменой заёмщика
Купля-продажа ипотечной квартиры с ипотекой по дополнительному соглашению к кредитному договору в рамках услуги по замене заёмщика – относительно редкая сделка.
Эта статья, в первую очередь, будет полезна риэлторам.
Делюсь опытом успешной сделки , чтобы вы могли избежать “неловкости” в работе с клиентом.
Сделка состоялась в г.Тюмени.
Моим партнером в этой сделке был риэлтор Сергей Малахов ( агентство сознательно не указываю, так как убеждена, что профессионализм определяется личностью риэлтора, а не местом, где он работает) .
Выражаю ему признательность и благодарность. Профессиональный и адекватный спец.
Купля-продажа ипотечной квартиры с заменой заёмщика
В этой сделке, по сути, переуступаются права и обязанности по ранее заключённому кредитному договору.
То есть, новый кредитный договор не заключается с покупателем недвижимости, а заключается трехстороннее дополнительное соглашение к Кредитному договору между заемщиком, новым заемщиком и банком и Договор о переводе долга.
Все условия ипотечного кредита сохраняются для нового заёмщика.
Поэтому ставка по кредиту может быть даже менее 10% (были хорошие времена)
Разберемся подробнее.
Заявление в банк о замене заемщика
Для замены заемщика по кредитному договору необходимо подать в банк два заявления – от действующего заемщика и будущего.
Заявления должны быть поданы через личный кабинет продавца, к заявлениям нужно добавить анкету, паспорт покупателя, трудовую книжку и справки 2-НДФЛ за два года. В нашем случае была еще доверенность от покупателя. Доверенность нужно прикрепить сразу, иначе дело будут пересматривать.
Про доверенность для такой сделки подробнее опишу ниже.
Форму заявлений и форму анкеты на нового заемщика можно скачать из личного кабинета заемщика на Домклик.
Если в кредитном договоре участвует Созаемщик от него так же нужно заявление.

Сложностью на этом этапе является то, что документы для рассмотрения заявления может отправить в банк только продавец.
У риэлторов нет доступа к сделке в Домклик, несмотря что покупку этой квартиры сопровождал тот же риэлтор.
Не каждый продавец сам с этим справится. Риэлтору со стороны продавца приходится активно, но деликатно вмешиваться в этот процесс.
Все запросы допов так же видит только продавец и важно быть с ним на связи, чтобы не проморгать запрос от банка.
Заявление в нашем случае, рассматривалось очень долго, почти месяц.
Поэтому нам пришлось пролонгировать предварительный договор купли-продажи, ведь нужно было еще записаться на сделку. В общем опаздывали на 1 день.
Купля-продажа ипотечной квартиры.
Процедура замены заёмщика
Замена заемщика и созаемщика оформляется двумя договорами. Составляет их банковский специалист.
Как всегда, нет возможности ознакомиться с ними заранее нет. Это очень неудобно.Лично я всегда знакомлюсь с договорами заранее, если это позволяет ситуация.
Это придает уверенности и позволяет ответить на все, порой сложные, вопросы своего клиента.
Трехсторонние договоры между заемщиками и банком
Переуступка прав и обязанностей по кредитному договору оформляется:
- Дополнительным соглашением к Кредитному договору; Образец договора в расширенной версии статьи.
- Договором о переводе долга. Образец договора в расширенной версии статьи, ссылка в конце.
Оба договора трехсторонние, подписываются старым заемщиком (и созаемщиком), новым заемщиком и банком.
Новому заемщику по Акту приема-передачи передается:
- Кредитный договор (оригинал);
- График платежей.
Дату ежемесячного платежа можно изменить только после проведенной первой оплаты в старый срок.
Все другие условия кредитного договора сохраняются: процентная ставка, обязанность страхования жизни и потери трудоспособности, страхование предмета залога.
О страховании подробнее ниже.
Услуга Сбербанка по замене заемщика платная. Стоит 1% от суммы долга, но не менее 12 000 и не более 30 000 рублей.
Поэтому между участниками сделки заранее должна быть прописана в предварительном договоре купли-продажи договоренность об этих затратах.
То есть несет затраты продавец или покупатель, либо поровну.
Договор купли-продажи с заменой заёмщика
Договор купли-продажи стандартный для ипотечной сделки, только порядок расчет описан иначе.
В нашем случае формулировка следующая:
- 100 000 (сто тысяч) рублей Покупатель передал Продавцу за счёт собственных средств до подписания настоящего договора в качестве задатка:
- 1 213 220 (один миллион двести тринадцать тысяч двести двадцать) рублей 38 копейки Покупатель оплачивает Продавцу за счет собственных средств.
- Полный рабочий шаблон договора купли-продажи квартиры с заменой заёмщика в расширенной версии статьи.
Договор купли-продажи составляет риэлтор (агентство недвижимости).
Страхование для купли-продажи ипотечной квартиры
Если условия кредитного договора продавца содержат необходимость оформления страхования жизни и трудоспособности, то новый заёмщик тоже должен оформить этот полис.
Причем это нужно сделать в ближайшее время, так как без оформления полиса ставка будет повышена ставка на 1%.
То есть до первого платежа, с запасом времени, нужно оформить полис и прикрепить его к своему аккаунту на Домклик.
Страхование предмета залога – нужно в обязательном порядке.
Проще оформить полисы у Сбера, поскольку другие страховщики запросят новую оценку предмета залога.
У нас новому заемщику 26 лет, страхование жизни обошлось менее 9 000 рублей.
Страхование предмета залога при долге по кредитному договору более 3 600 000 около 3600 рублей.
Купля-продажа ипотечной квартиры.
Доверенность на сделку с заменой заёмщика
Сбербанк позволяет провести сделку по доверенности.
У нотариусов есть заготовки для ипотечной сделки Сбера, только обязательно в такую доверенность нужно внести дополнения в связи с заменой заёмщика.
Подробнее в расширенной версии.
Особенности сделки с заменой заёмщика
Купля-продажа ипотечной квартиры с заменой заёмщик – непростая сделка.
И все потому что, в Сбере она еще не обкатана.
Консультанты Домклик давали нам с риэлтором-партнером разночтивую информацию и даже ошибочную.
Поэтому пришлось “переобуваться на лету”, что ставило нас в неловкое положение и вызывало недоумение у клиентов.
Подробнее о всех “подводных камнях” этой сделки читайте далее.