- Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- Первичка и вторичка
- Причины возникновения рисков при покупке квартиры-вторички
- Риски при покупке вторичной квартиры
- Риски покупки квартиры с обременением
- Риски при покупке ипотечной квартиры
- Риски при покупке квартиры у должников и банкротов
- Риски покупки квартиры у наследников
- Риски при покупке приватизированной квартиры
- Риски при покупке квартиры по доверенности
Риски при покупке квартиры на вторичке весьма разнообразны. Если риски не будут выявлены на стадии подготовки к сделке — судебных тяжб не избежать.
И не факт, что вы сможете защитить свои интересы через суд.
В этой статье рассмотрим возможные риски для покупателя в сделке купли-продажи квартиры-вторички.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Прежде чем рассказать вам о рисках при покупке квартиры на вторичке , я разъясню вам, что такое вторичный рынок.
Это важно понимать покупателю квартиры!
Различают первичный и вторичные рынки недвижимости.
Первичка и вторичка
На первичном рынке продаются квартиры на которые право собственности не оформлено и не зарегистрировано в Росреестре.
То есть в ЕГРН(Едином государственном реестре прав) нет записи о владельце.
Например, квартира еще строится, или даже дом уже готов и даже сдан в эксплуатация, но квартира еще не передана участнику долевого строительства.
То есть собственника у нее еще нет, а есть участник долевого строительства у которого есть право требования к застройщику.
Такая квартир называется — первичка. То есть предстоит первичная регистрация права собственности на нее. Определится первый законный хозяин.
Вторичный рынок недвижимости — это предложения о продаже от собственников недвижимости.
То есть на эти квартиры установлено и зарегистрировано право собственности, и при продаже будет оформляться передача прав другому лицу.
Причины возникновения рисков при покупке квартиры-вторички
Риски при покупке квартиры на вторичке по переходу прав возникают если:
- у продавца недвижимости право на нее возникло не законно.
То есть сделка по продаже будет оспоримой .
Для выявления рисков оспоримой сделки нужно изучать историю возникновения права собственности. То есть — правоустанавливающие (первичные) документы; - у продавца недвижимости право возникло законно, но имеет ограничения. Нужно изучать историю возникновения ограничений — ипотек, арестов, запретов на регистрационные действия;
- передача прав оформляется с нарушений требований законодательства — не верная форма сделки, отсутствуют разрешения или согласия на продажу.
Мошеннические схемы рассматривать не будем. Они описаны в другой статье.
Риски при покупке вторичной квартиры
Поскольку квартира является вторичкой, возможно ранее уже был переход права от одного собственника к другому.
Очень часто бывает даже не один переход, а несколько.
Такая квартира уже продавалась, дарилась, обменивалась или переходила по наследству.
Чтобы узнать какие сделки были с квартирой ранее необходимо изучит выписку из ЕГРН о переходе прав.
В этой выписке вы найдете все сведения о сделках с 31.01.1998 года.
Подробнее об этой выписке читайте в статье: Выписка о переходе прав на объект недвижимости из ЕГРН
Особого внимания требуют квартиры по которым прошло несколько сделок за последние 3 года (срок исковой давности).
Если права на недвижимость были приобретены незаконно, собственник старается быстро продать объект недвижимости.
Часто проходит целая череда мнимых сделок, чтобы «запутать следы».
Если вы в выписке из ЕГРН о переходе прав видите информацию о 2-3 сделках за последний год, стоит задуматься, что здесь скрывали.
Конечно закон старается защитить добросовестных приобретателей недвижимости.
Так в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» относительно недавно (2020 г) появилась статья 68.1 Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения»
«Статья 68.1 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости»»]статья 68.1 Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения.
1. Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье — добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.
4. Если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации, предусмотренной настоящей статьей, установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.
5. В случае выплаты компенсации, предусмотренной настоящей статьей, к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.
Важно!
Добросовестным приобретателем недвижимости признается тот покупатель, который для оценки рисков опирался на данные из ЕГРН.
Обязательно повторно получите выписку из ЕГРН на ДЕНЬ сделки!
Онлайн выписка приходит в течение нескольких минут.
Наиболее безопасной является покупка квартиры у первого собственника.
Например:
квартира была приобретена собственником на основании Договора долевого участия от застройщика и Акта приема-передачи квартиры в собственность и он владел ею более 3-х лет.
Риски покупки квартиры с обременением
Риски при покупке квартиры на вторичке, которая находится в обременении не всегда мешают сделке.
Обременение обременению рознь.
В одних случаях заключение договора купли-продажи возможно, в иных — запрещено!
Настоятельно рекомендую оценивать риски как минимум по двум свежим выпискам из ЕГРН!
В случае сбоя в информационной системе выписки могут содержать не полные сведения!
Риски при покупке ипотечной квартиры
- Ипотека. То есть у собственника еще есть неоплаченный долг перед кредитором или предыдущим владельцем квартиры.
Например:
При покупке квартиры была дана рассрочка платежа и перед бывшим владельцем сохраняется неоплаченный долг.
Подобное обременение не препятствует заключению договора купли-продажи, но переход права в Росреестре зарегистрировать невозможно до погашения записи об ипотеке по заявлению кредитора.
Наличие обременения даже в пользу крупного банка-кредитора не означает отсутствия отдаленных рисков, связанных с предыдущими сделками.
Риски при покупке квартиры у должников и банкротов
Самым распространенным риском при покупке квартиры сейчас является наличие запрета на регистрационные действия в связи с долгами продавца.
- Запрет на регистрационные действия. Часто накладывается на различного рода должников по решению суда.
Подобное обременение не препятствует заключению договора купли-продажи, а переход права зарегистрировать в Росреестре невозможно до погашения записи о запрете регистрационных действий по решению пристава-исполнителя. - Арест. Такое обременение не позволяет распоряжаться своей недвижимостью. Регистрируется арест на основании Решения суда или пристава-исполнителя.
Продавцы-банкроты не могут распоряжаться своей недвижимостью без финансового управляющего, то есть не вправе заключать договор купли-продажи.
При этом НЕ всегда их имущество арестовывают!
Риски покупки квартиры у наследников
Покупка квартиры у наследников не исключает рисков появления новых наследников после 6-ти месячного периода ожидания документов о праве на наследство.
Нельзя на 100% исключить судебные разбирательства.
Так как не всегда наследники будут откровенны с покупателями и дадут полную и достоверную информацию.
По косвенным признакам конечно можно заподозрить риски.
Например, когда продавцы очень спешат с продажей — это наводит на размышления о рисках появления нового наследника.
Так, наследником признается еще не рожденный на момент смерти наследодателя его ребёнок.
Риски при покупке квартиры по завещанию так же не исключаются, ведь оно может быть оспорено в суде.
Поэтому «свежее наследство» покупать более рискованно.
Риски при покупке приватизированной квартиры
Серьёзным риском при покупке приватизированной квартиры является наличие лиц, сохраняющих право проживания в квартире.
У каждого взрослого проживающего в квартире на момент приватизации есть право отказаться от неё нотариально оформленным документом.
Однако, отказ от приватизации не лишает человека права сохранения регистрации и проживания навсегда.
Наиболее опасной ситуацией является возможность восстановить регистрацию уже после сделки купли-продажи.
То есть на момент продажи зарегистрированных лиц нет. А потом, через суд, человек восстанавливает регистрацию и заселяется в квартиру.
Риски при покупке квартиры по доверенности
Риски при покупке квартиры по доверенности связаны с двумя обстоятельствами:
- отзывом доверенности доверителем. Такое право у него есть.
- запретом на сделку без личного участия по заявлению собственника в Росреестр.
- предъявлением фальшивой доверенности.
Сейчас на доверенности нотариусы стали проставлять QR-код. Подлинность документа можно проверить по QR-коду .
В QR-коде зашифрованы основные реквизиты документа: сведения о заявителях или их представителях, дата совершения нотариального действия, вид нотариального действия и регистрационный номер, ФИО нотариуса, нотариальный округ нотариуса.
