Сделка купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры — это многоэтапный процесс, требующий выполнения обязательных процедур:

1. Сбор документов для покупателя: правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги и капитальный ремонт дома, справка о зарегистрированных лицах.
2. Заключение договора: Подписание предварительного и основного договоров купли-продажи.
3. Регистрация сделки: Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
4. Расчеты: Передача денежных средств продавцу наличным или безналичным путем.
5. Получение выписки из ЕГРН о проведенной регистрации сделки: Покупатель получает документ(выписку), подтверждающий право собственности на квартиру.

Разъясняет риэлтор

Ольга Слободчикова

Риэлтор-эксперт. Опыт работы в сфере оборота недвижимости с 2006 года. Разъяснения даю на основании практического опыта и знаний требования законодательства в части сделок с недвижимостью.

Задать вопрос

Сделка купли-продажи квартиры

Процедура сделки купли-продажи квартиры значительно упростилась.
Перечень документов для Росреестра является закрытым и государственный регистратор сделок не может запросить дополнительные бумаги, если их нет в законе.

Сделки с недвижимостью регулируются ФЗ №-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Вступил в силу 02.01.2017 года.

Сделка купли-продажи квартиры требует выполнения следующих условий:

• Установления прав на квартиру путем заключения письменного договора купли-продажи;
• Регистрацию перехода права — внесения в ЕГРН заявления продавца о переводе прав в пользу покупателя;
• Регистрацию права собственности на покупателя.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Оформление сделки купли-продажи квартиры предполагает подписание всеми ее участниками двух обязательных документов:

1. Договора купли-продажи объекта недвижимости (ДКП);
2. Акта приема-передачи объекта недвижимости (АПП).

Допускается объединение этих двух документов в один. То есть в ДКП включается АПП. Это возможно в том случае, если передача квартиры происходит в день подписания договора купли-продажи.

Документы для оформления сделки могут быть подписаны как на бумажном носителе, так и в электронном виде.

Подписание договора документов в электронном виде НЕ предполагает их распечатку.
Однако, на практике часто это делают, и даже еще раз  договор подписывают, так сказать для «спокойствия».

Но ДКП, подписанный в электронном виде, имеет приоритет над тем же договором, подписанным на бумаге.

При заключении сделки в электронном виде файлы с документами подписываются квалифицированной электронной цифровой подписью (ЭЦП) продавцов и покупателей.

Сделки в электронном виде проводят все крупные банки и даже крупные агентства недвижимости. Там же выпускают ЭЦП.

Срок регистрации сделок, оформленных в электронном виде — до 3-х рабочих дней.

Договор купли-продажи и Акт приема-передачи вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки.
Исключением из этого правила являются обязательные нотариальные сделки:

1. продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным собственникам;
2. продажа доли из долевой собственности.

В этих сделках  ДКП вступает в силу, только после удостоверения его нотариусом.

Однако, по решению сторон сделки, они могут обратиться к нотариусу за удостоверением ДКП, даже если закон не требует этого.
Некоторым продавцам и покупателям спокойнее, если есть уполномоченный свидетель сделки — нотариус.
Удостоверение ДКП нотариусом — это подтверждение уполномоченным свидетелем факта подписей под договором именно участников сделки, прописанных в этом документе.

Удостоверение ДКП нотариусом — не является регистрацией сделки!
Единственным регистратором сделок с недвижимостью в РФ — является Росреестр.

Рекомендуется подписывать Акт приема-передачи непосредственно в квартире при фактической ее передаче.

Если Акт приема-передачи подписывался позже подачи договора в Росреестр, Акт в регистрационную службу  не передается!
Храните его в личном архиве.

Сколько стоят услуги нотариуса по оформлению купли-продажи квартиры

Услуги нотариуса по оформлении сделки купли-продажи недвижимости состоят из:

• государственной пошлины за удостоверение ДКП. Она составляет 0.5% от цены квартиры. Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости более, чем на 30%, для расчета берется 70% от кадастровой стоимости.
  

  Например. Цена квартиры в договоре 5 000 000 рублей, а кадастровая стоимость 8 000 000 рублей, тогда государственную пошлину рассчитают следующим образом:
  8000 000*70%= 5 600 000 рублей.
  5 600 000* 0.5%= 28 000 рублей.

• оплаты услуги по составлению ДКП. Цену устанавливают региональные нотариальные палаты, поэтому цены варьируют от 5 000 до 10 000 рублей.
• так же нотариусу оплачивается госпошлина за регистрацию права собственности, которую от пересылает в Росреестр. С 01.01.2025 года она составляет 4 000 рублей за объект недвижимости с ценой (или кадастровой стоимостью) менее 20 000 000 рублей. Далее — 02% от цены или кадастровой стоимости (если цена ниже кадастровой стоимости, тогда для расчета берут кадастровую стоимость).

Сколько стоят услуги банка по оформлению сделки купли-продажи квартиры

Все крупные банки, которые выдают ипотечные кредиты, предлагают оформить сделку в электронном виде. Причем услуга распространяется и на сделки за собственные средства.

В эту услугу входит:

• составление ДКП;
• выпуск квалифицированной цифровой подписи на всех участников сделки;
• оформление заявления в Росреестр на регистрацию;
• передача документов в Росреестр по электронным каналам связи.

Стоимость таких услуг разная. Банки устанавливают цену самостоятельно. В среднем от 5 000 до 15 000 рублей.
Плюсом оплачивается государственная пошлина в Росреестр (расчет см. выше).

Наши услуги по составлению ДКП.

Документы в МФЦ для  сделки купли-продажи квартиры

Орган регистрации сделок с недвижимостью (Росреестр) при купле-продаже квартиры осуществляет как минимум 2 регистрационных действия:

1. регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю;
2. регистрация права собственности на покупателя.

Регистрационные действия осуществляются на основании заявлений участников сделки. Делопроизводитель МФЦ составляет заявления в своей рабочей программе. Участники сделки его подписывают.

К заявлениям приобщаются:

1. Договор купли-продажи;
2. Акт приема-передачи (если он подписан на момент передачи договора на регистрацию сделки);
3. Свидетельство о заключении брака (если покупатели являются супругами);
4. Согласие супруга на продажу (если квартира была приобретена в браке);
5. Справку о зарегистрированных лицах, если на момент сделки таковые имеются. Они должны быть указаны в ДКП;
6. Нотариальный брачный договор, если супруги приобретают квартиру в общую долевую, а не в общую совместную собственность.
7. Кредитный договор и закладная (если квартира приобретается за счет кредита), заявление о регистрации ипотеки.
   

   Все документы, участвующие в сделке будут оцифрованы. Оригиналы документов будут храниться в МФЦ до завершения регистрации и будут выданы с выпиской из ЕГРН после завершения процедуры.

8. Документ удостоверяющий личность (паспорт РФ,  паспорт иностранного гражданина с переводом на русский язык, заверенный нотариусом, свидетельство о рождении детей до 14 лет);

Стоимость услуг Росреестра по регистрации сделки купли-продажи квартиры

Специалисты Росреестра не составляют договоры купли-продажи квартиры. Конечно иногда рядом с офисом Регистрирующего органа «сидят» сторонние юристы, которые и составляют ДКП.

Стоимость услуг Росреестра — это государственная пошлина за регистрацию права на квартиру.
Она составляет 4 000 рублей за один объект недвижимости и увеличивается по дорогим объектам.(см.выше)

От уплаты государственной пошлины, установленной настоящей главой, освобождаются:

• физические лица — ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны при их обращении за совершением юридически значимых действий, установленных главой 25.3 НК (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, — за совершение действий, предусмотренных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, за исключением государственной регистрации ограничений прав и обременений объектов недвижимости (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица, пострадавшие в результате чрезвычайной ситуации, — за выдачу документа взамен утраченного или пришедшего в негодность вследствие такой чрезвычайной ситуации, а также за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в них, приобретенные ими в связи с реализацией мер социальной поддержки взамен жилых помещений, утраченных ими вследствие такой чрезвычайной ситуации (подпункт 16 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица — за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в них, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений или долей в них в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве (подпункт 17 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица — за государственную регистрацию права собственности при наследовании недвижимого имущества, указанного в абзаце третьем пункта 5 статьи 333.38 НК (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.35 НК)

Основанием для предоставления льгот физическим лицам, перечисленным в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.35 НК, является удостоверение установленного образца.

Основанием для предоставления льготы, предусмотренной подпунктом 15 пункта 1 статьи 333.35 НК, является документ, выданный в установленном порядке.

Какие документы нужны для заключения сделки купли-продажи квартиры?

Заключить сделку купли-продажи квартиры — это значит подписать договор купли-продажи.
Таким образом, нужен всего один документ — договор купли-продажи объекта недвижимости. Достаточно подписать даже 1 экземпляр договора.
Однако на практике, чаще подписывают 2 экземпляра, один для продавца, другой для покупателя.
Можно сделать экземпляр договора для всех участников сделки.

Конечно, для идентификации участников сделки — нужны паспорта для взрослых и детей старше 14 лет и свидетельства о рождении малолетних продавцов и покупателей.

Для составления ДКП вам нужна выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, так как все данные о квартире и правах, из нее нужно внести в ДКП.
А так же изучите правоустанавливающий документ, чтобы убедиться в выполнении условий предыдущей сделки в полном объеме ( полная оплата).

Сделка купли-продажи завершается передачей объекта недвижимости покупателю, что оформляется письменно — Актом приема-передачи.

Обременение прав на квартиру в виде ипотеки или запрета на регистрационные действия не запрещает сделку.
Продажа арестованной квартиры — недействительна!

Срок регистрации: Как долго регистрируется переход права собственности?

Срок регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от места подачи документов.

Если вы подадите документы на регистрацию непосредственно в офис отделения Росреестра — 7 рабочих дней;

При подаче документов через мфЦ — 9 рабочих дней.

При оплате госпошлины в двойном размере сроки регистрации сокращаются втрое.

Безопасность расчетов: Какой способ передачи денег наиболее безопасный?

Подробно о безопасных способах расчета читайте в статье: Аккредитив при покупке недвижимости

Возможность оспаривания:
Можно ли признать сделку недействительной или расторгнуть её?

Недействительные сделки, на основании статьи 166 ГК РФ подразделяются на :

• ничтожные. Например,  договор купли-продажи квартиры подписал не законный собственник, а его супруг.
  Или ДКП подписал недееспособный продавец.
• оспоримые. Например, родители не выделили детям доли, потому что применили материнский (семейный) капитал. Дети не участвовали в продаже квартиры, хотя стали собственниками ее в силу закона. При этом родители не внесли данные об этом в ЕГРН.

Росреестр ведет реестр недееспособных собственников недвижимости. Однако, он не выдает эти сведения потенциальным покупателям.

Расторгнуть действительную сделку можно только через суд. Например, покупатель не полностью рассчитался с продавцом, нарушил сроки расчета или иные условия договора.
Или другая ситуация — продавец утаил от покупателя существенные недостатки в квартире.

Практические советы при сделке купли-продажи квартиры

— Обязательно проверяйте юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Руководствуйтесь свежей выпиской из ЕГРН. с датой  максимально приближенной к дате заключения ДКП.

— Проверяйте на сайте Федеральной службы судебных приставов наличие долгов у продавца. Долги могут привести к запрету на регистрационные действия в любой момент до регистрации вашей сделки.
— Выбирайте надежный способ расчета (аккредитив, банковская ячейка). Предпочтительно  — безотзывный аккредитив. Обязательно попросите у Покупателя банковский документ, подтверждающий зачисление полной суммы;
— Проверьте наличие обременений на недвижимость (ипотека, арест). Затребуйте у продавца свежую выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
— Не пренебрегайте услугами специалистов в сфере оборота недвижимости.

Эти рекомендации помогут минимизировать риски и сделать процесс покупки недвижимости безопасным и комфортным.

Всегда рада разъяснить. Автор