Сделка купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры — это многоэтапный процесс, требующий выполнения обязательных процедур:

1. Сбор документов для покупателя: правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги и капитальный ремонт дома, справка о зарегистрированных лицах.
2. Заключение договора: Подписание предварительного и основного договоров купли-продажи.
3. Регистрация сделки: Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
4. Расчеты: Передача денежных средств продавцу наличным или безналичным путем.
5. Получение выписки из ЕГРН о проведенной регистрации сделки: Покупатель получает документ(выписку), подтверждающий право собственности на квартиру.

Разъясняет риэлтор

Ольга Слободчикова

Риэлтор-эксперт. Опыт работы в сфере оборота недвижимости с 2006 года. Разъяснения даю на основании практического опыта и знаний требования законодательства в части сделок с недвижимостью.

Задать вопрос

Сделка купли-продажи квартиры

Процедура сделки купли-продажи квартиры значительно упростилась.
Перечень документов для Росреестра является закрытым и государственный регистратор сделок не может запросить дополнительные бумаги, если их нет в законе.

Сделки с недвижимостью регулируются ФЗ №-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Вступил в силу 02.01.2017 года.

Сделка купли-продажи квартиры требует выполнения следующих условий:

• Установления прав на квартиру путем заключения письменного договора купли-продажи;
• Регистрацию перехода права — внесения в ЕГРН заявления продавца о переводе прав в пользу покупателя;
• Регистрацию права собственности на покупателя.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Оформление сделки купли-продажи квартиры предполагает подписание всеми ее участниками двух обязательных документов:

1. Договора купли-продажи объекта недвижимости (ДКП);
2. Акта приема-передачи объекта недвижимости (АПП).

Допускается объединение этих двух документов в один. То есть в ДКП включается АПП. Это возможно в том случае, если передача квартиры происходит в день подписания договора купли-продажи.

Документы для оформления сделки могут быть подписаны как на бумажном носителе, так и в электронном виде.

Подписание договора документов в электронном виде НЕ предполагает их распечатку.
Однако, на практике часто это делают, и даже еще раз  договор подписывают, так сказать для «спокойствия».

Но ДКП, подписанный в электронном виде, имеет приоритет над тем же договором, подписанным на бумаге.

При заключении сделки в электронном виде файлы с документами подписываются квалифицированной электронной цифровой подписью (ЭЦП) продавцов и покупателей.

Сделки в электронном виде проводят все крупные банки и даже крупные агентства недвижимости. Там же выпускают ЭЦП.

Срок регистрации сделок, оформленных в электронном виде — до 3-х рабочих дней.

Договор купли-продажи и Акт приема-передачи вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки.
Исключением из этого правила являются обязательные нотариальные сделки:

1. продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным собственникам;
2. продажа доли из долевой собственности.

В этих сделках  ДКП вступает в силу, только после удостоверения его нотариусом.

Однако, по решению сторон сделки, они могут обратиться к нотариусу за удостоверением ДКП, даже если закон не требует этого.
Некоторым продавцам и покупателям спокойнее, если есть уполномоченный свидетель сделки — нотариус.
Удостоверение ДКП нотариусом — это подтверждение уполномоченным свидетелем факта подписей под договором именно участников сделки, прописанных в этом документе.

Удостоверение ДКП нотариусом — не является регистрацией сделки!
Единственным регистратором сделок с недвижимостью в РФ — является Росреестр.

Рекомендуется подписывать Акт приема-передачи непосредственно в квартире при фактической ее передаче.

Если Акт приема-передачи подписывался позже подачи договора в Росреестр, Акт в регистрационную службу  не передается!
Храните его в личном архиве.

Сколько стоят услуги нотариуса по оформлению купли-продажи квартиры

Услуги нотариуса по оформлении сделки купли-продажи недвижимости состоят из:

• государственной пошлины за удостоверение ДКП. Она составляет 0.5% от цены квартиры. Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости более, чем на 30%, для расчета берется 70% от кадастровой стоимости.
  

  Например. Цена квартиры в договоре 5 000 000 рублей, а кадастровая стоимость 8 000 000 рублей, тогда государственную пошлину рассчитают следующим образом:
  8000 000*70%= 5 600 000 рублей.
  5 600 000* 0.5%= 28 000 рублей.

• оплаты услуги по составлению ДКП. Цену устанавливают региональные нотариальные палаты, поэтому цены варьируют от 5 000 до 10 000 рублей.
• так же нотариусу оплачивается госпошлина за регистрацию права собственности, которую от пересылает в Росреестр. С 01.01.2025 года она составляет 4 000 рублей за объект недвижимости с ценой (или кадастровой стоимостью) менее 20 000 000 рублей. Далее — 02% от цены или кадастровой стоимости (если цена ниже кадастровой стоимости, тогда для расчета берут кадастровую стоимость).

Сколько стоят услуги банка по оформлению сделки купли-продажи квартиры

Все крупные банки, которые выдают ипотечные кредиты, предлагают оформить сделку в электронном виде. Причем услуга распространяется и на сделки за собственные средства.

В эту услугу входит:

• составление ДКП;
• выпуск квалифицированной цифровой подписи на всех участников сделки;
• оформление заявления в Росреестр на регистрацию;
• передача документов в Росреестр по электронным каналам связи.

Стоимость таких услуг разная. Банки устанавливают цену самостоятельно. В среднем от 5 000 до 15 000 рублей.
Плюсом оплачивается государственная пошлина в Росреестр (расчет см. выше).

Наши услуги по составлению ДКП.

Документы в МФЦ для  сделки купли-продажи квартиры

Орган регистрации сделок с недвижимостью (Росреестр) при купле-продаже квартиры осуществляет как минимум 2 регистрационных действия:

1. регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю;
2. регистрация права собственности на покупателя.

Регистрационные действия осуществляются на основании заявлений участников сделки. Делопроизводитель МФЦ составляет заявления в своей рабочей программе. Участники сделки его подписывают.

К заявлениям приобщаются:

1. Договор купли-продажи;
2. Акт приема-передачи (если он подписан на момент передачи договора на регистрацию сделки);
3. Свидетельство о заключении брака (если покупатели являются супругами);
4. Согласие супруга на продажу (если квартира была приобретена в браке);
5. Справку о зарегистрированных лицах, если на момент сделки таковые имеются. Они должны быть указаны в ДКП;
6. Нотариальный брачный договор, если супруги приобретают квартиру в общую долевую, а не в общую совместную собственность.
7. Кредитный договор и закладная (если квартира приобретается за счет кредита), заявление о регистрации ипотеки.
   

   Все документы, участвующие в сделке будут оцифрованы. Оригиналы документов будут храниться в МФЦ до завершения регистрации и будут выданы с выпиской из ЕГРН после завершения процедуры.

8. Документ удостоверяющий личность (паспорт РФ,  паспорт иностранного гражданина с переводом на русский язык, заверенный нотариусом, свидетельство о рождении детей до 14 лет);

Стоимость услуг Росреестра по регистрации сделки купли-продажи квартиры

Специалисты Росреестра не составляют договоры купли-продажи квартиры. Конечно иногда рядом с офисом Регистрирующего органа «сидят» сторонние юристы, которые и составляют ДКП.

Стоимость услуг Росреестра — это государственная пошлина за регистрацию права на квартиру.
Она составляет 4 000 рублей за один объект недвижимости и увеличивается по дорогим объектам.(см.выше)

От уплаты государственной пошлины, установленной настоящей главой, освобождаются:

• физические лица — ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны при их обращении за совершением юридически значимых действий, установленных главой 25.3 НК (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, — за совершение действий, предусмотренных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, за исключением государственной регистрации ограничений прав и обременений объектов недвижимости (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица, пострадавшие в результате чрезвычайной ситуации, — за выдачу документа взамен утраченного или пришедшего в негодность вследствие такой чрезвычайной ситуации, а также за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в них, приобретенные ими в связи с реализацией мер социальной поддержки взамен жилых помещений, утраченных ими вследствие такой чрезвычайной ситуации (подпункт 16 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица — за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в них, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений или долей в них в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве (подпункт 17 пункта 1 статьи 333.35 НК);
• физические лица — за государственную регистрацию права собственности при наследовании недвижимого имущества, указанного в абзаце третьем пункта 5 статьи 333.38 НК (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.35 НК)

Основанием для предоставления льгот физическим лицам, перечисленным в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.35 НК, является удостоверение установленного образца.

Основанием для предоставления льготы, предусмотренной подпунктом 15 пункта 1 статьи 333.35 НК, является документ, выданный в установленном порядке.

Какие документы нужны для заключения сделки купли-продажи квартиры?

Заключить сделку купли-продажи квартиры — это значит подписать договор купли-продажи.
Таким образом, нужен всего один документ — договор купли-продажи объекта недвижимости. Достаточно подписать даже 1 экземпляр договора.
Однако на практике, чаще подписывают 2 экземпляра, один для продавца, другой для покупателя.
Можно сделать экземпляр договора для всех участников сделки.

Конечно, для идентификации участников сделки — нужны паспорта для взрослых и детей старше 14 лет и свидетельства о рождении малолетних продавцов и покупателей.

Для составления ДКП вам нужна выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, так как все данные о квартире и правах, из нее нужно внести в ДКП.
А так же изучите правоустанавливающий документ, чтобы убедиться в выполнении условий предыдущей сделки в полном объеме ( полная оплата).

Сделка купли-продажи завершается передачей объекта недвижимости покупателю, что оформляется письменно — Актом приема-передачи.

Обременение прав на квартиру в виде ипотеки или запрета на регистрационные действия не запрещает сделку.
Продажа арестованной квартиры — недействительна!

Срок регистрации: Как долго регистрируется переход права собственности?

Срок регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от места подачи документов.

Если вы подадите документы на регистрацию непосредственно в офис отделения Росреестра — 7 рабочих дней;

При подаче документов через мфЦ — 9 рабочих дней.

При оплате госпошлины в двойном размере сроки регистрации сокращаются втрое.

Безопасность расчетов: Какой способ передачи денег наиболее безопасный?

Закон разрешает наличный и безналичный расчет в сделках с недвижимостью в РФ. Однако, уже в который раз поднимается вопрос о запрещении наличного расчета.

Провести безопасно наличный расчет сложнее. Поэтому я рекомендую следующие способы безопасного наличного расчета:

• заказать в банке услугу пересчета купюр.
  При этом присутствует я продавец и покупатель.
  Кассир выявит фальшивые купюры, если они есть и правильно пересчитает купюры с помощью специальной техники.
  После пересчета прямо в кассе покупатель передает деньги продавцу. Взамен получает расписку от продавца;
• сразу зачислить деньги на счет продавца.
  Продавец оформляет процедуру зачисления наличных денег к себе на счет, вдвоем с покупателем они заходят в кассу и кассир принимает сумму с выдачей продавцу приходного кассового ордера. Продавец выдает расписку покупателю.

Безналичные расчеты осуществляются:

• непосредственно путем банковского перевода со счета покупателя на счет продавца;
• путем открытия специального аккредитивного счета, условием перевода денег продавцу является предоставление им в банк выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности  на имя Покупателя;
• с использованием специальных банковских сервисов «Безопасные расчеты». Это тоже специальная форма аккредитива, только банк сам запрашивает выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности на покупателя. Запрос выписки происходит через электронные каналы связи банка с Росреестром.

Подробно о безопасных способах расчета читайте в статье: Аккредитив при покупке недвижимости

 

Возможность оспаривания:
Можно ли признать сделку недействительной или расторгнуть её?

Недействительные сделки, на основании статьи 166 ГК РФ подразделяются на :

• ничтожные. Например,  договор купли-продажи квартиры подписал не законный собственник, а его супруг.
  Или ДКП подписал недееспособный продавец.
• оспоримые. Например, родители не выделили детям доли, потому что применили материнский (семейный) капитал. Дети не участвовали в продаже квартиры, хотя стали собственниками ее в силу закона. При этом родители не внесли данные об этом в ЕГРН.

Росреестр ведет реестр недееспособных собственников недвижимости. Однако, он не выдает эти сведения потенциальным покупателям.

Расторгнуть действительную сделку можно только через суд. Например, покупатель не полностью рассчитался с продавцом, нарушил сроки расчета или иные условия договора.
Или другая ситуация — продавец утаил от покупателя существенные недостатки в квартире.

Практические советы при сделке купли-продажи квартиры

— Обязательно проверяйте юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Руководствуйтесь свежей выпиской из ЕГРН. с датой  максимально приближенной к дате заключения ДКП.

— Проверяйте на сайте Федеральной службы судебных приставов наличие долгов у продавца. Долги могут привести к запрету на регистрационные действия в любой момент до регистрации вашей сделки.
— Выбирайте надежный способ расчета (аккредитив, банковская ячейка). Предпочтительно  — безотзывный аккредитив. Обязательно попросите у Покупателя банковский документ, подтверждающий зачисление полной суммы;
— Проверьте наличие обременений на недвижимость (ипотека, арест). Затребуйте у продавца свежую выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
— Не пренебрегайте услугами специалистов в сфере оборота недвижимости.

Эти рекомендации помогут минимизировать риски и сделать процесс покупки недвижимости безопасным и комфортным.

Всегда рада разъяснить. Автор