Задаток за квартиру — это финансовая мера, которая обеспечивает выполнение договоренностей о купле-продаже. В предварительном договоре купли-продажи фиксируются: цены, сроки и способы расчета, сроки заключения основного договора купли-продажи, сроки подачи документов на государственную регистрацию, сроки и порядок передачи квартиры покупателю и иные условия сделки.
Задаток за квартиру
Задаток за квартиру — это не просто платеж. Да конечно, он является частью оплаты за квартиру, так же как и аванс. Но при этом:
- для покупателя — это невозвратный платеж, если он откажется от сделки;
- для продавца — это обязательство сохранить цену и другие условия продажи, иначе он возвращает задаток в двойном размере.
Задаток настолько важный платёж, что он даже специально прописан в Гражданском кодексе РФ.
ГК РФ, статья 380
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Договоренности о передачи и приеме задатка оформляются только письменно. В противном случае платеж признается авансом.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Оформление задатка за квартиру
Чтобы скрепить задатком обязательства о цене и других условиях сделки, нужно письменно эти условия прописать в предварительном договоре купли-продажи.
Само соглашение о задатке или включается в предварительный договор купли-продажи (пДКП), тогда это называется — договор задатка.
Либо соглашение о задатке прикладывается к пДКП, как отдельный документ.
Лично я, в своей работе по сопровождению сделок с недвижимостью, составляю отдельное соглашение о задатке.
так участникам сделке легче понять суть задатка и последствия невыполнения условий пДКП.
Чтобы облегчить себе работу по составлению сразу двух документов, я составляю их с помощью специального онлайн-сервиса. Его разработал программист по моему сценарию.
Посмотрите короткое видео о составлении предварительного договора купли-продажи квартиры с помощью Конструктора договоров.
Он формирует дополнительно соглашение о задатке, если в условии сделки вы выбрали этот пункт, и форму расписки от продавца в получении задатка или аванса.
Получение задатка за квартиру
Получение задатка за квартиру сразу накладывает на ее собственника обязательства:
- предоставить покупателю для изучения документы устанавливающие права на квартиру (договор купли-продажи, договор приватизации, решение суда, Договор участия в долевом строительстве + Акт приема-передачи, свидетельство о праве на наследство и т.д). Этот документ является описанием вашей предыдущей сделки. Он важен покупателю для исключения рисков.
- предоставить покупателю выписку из егрн об объекте недвижимости. Этот документ подтверждает наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности, а так же отсутствие/наличие обременения прав в веде ипотеке(залоге), запрете на регистрационные действия или аресте.
- оплатить задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт дома. Заказать в управляющей компании справки для покупателя об отсутствии задолженности.
- снять с регистрационного учета по месту жительства домочадцев, заказать справку о зарегистрированных лицах (их отсутствии).
Наличие зарегистрированных лиц не препятствует сделке купли-продажи.
Однако всех их нужно прописать в договоре и указать дату до которой они будут сняты с регистрационного учета.Наличие зарегистрированных лиц в квартире всегда является рискованным обстоятельством для приобретателя квартиры. Ведь снять их с учета можно только по их заявлению (желанию) или через суд. Обращение в суд всегда обременительно по срокам и расходам по оплате иска и услугам юриста.
Задаток за квартиру. Расписка в получении денег
Расписка о задатке за квартиру передается покупателю в обмен на деньги. Подготовьте ее в присутствии покупателя.
Расписка изготавливается от руки, обязательно указывается дата получения денег (без даты расписка является недействительной).
Обязательно укажите за какой объект недвижимости передается задаток. Пропишите адрес и обязательно кадастровый номер.
Обязательно в расписке укажите, что основанием приема-передачи денег является Соглашение о задатке от такой-то даты.
ВНИМАНИЕ!
В расписке, дополнительно к адресу, укажите кадастровый номер квартиры. Так как часто администрация населенного пункта вносит изменения или уточнения в адресный реестр. Что приводит к «устареванию» адреса, указанного в ЕГРН.
Кадастровый номер — это неизменный идентификатор объекта недвижимости.
Задаток за квартиру. Оптимальный размер
Размер задатка за квартиру определяется участниками сделки по-договоренности.
Но, не имеет смысла давать задаток такого размера, потеря которого не будет ощутима для покупателя или продавца.
Для дорогих объектов недвижимости задаток может исчисляться миллионами рублей. По рядовым квартирам, стоимостью 5 000 000 — 10 000 000 рублей достаточно передать задаток 50 000 — 150 000 рублей.
Ошибки при оформлении задатка за недвижимость
Наиболее частой ошибкой при приеме-передаче задатка является устная договоренность об условиях сделки. Конечно расписку о получении денег оформляют письменно, а вот предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке игнорируется.
Таким образом, условия сделки, озвученные устно забываются либо искажаются. Возникают ссоры и сделка разваливается.
Получить деньги покупателю, которые он передал продавцу, бывает очень проблематично. Еще сложнее взыскать с него двойную сумму задатка, так как он считает виновной стороной покупателя.
Исходя из личного опыта ( я оформила более 1 000 сделок купли-продажи недвижимости) могу заявить, что 99% сделок в городах не дойдет до финала, если не заключен предварительный договор купли-продажи.
Другой ошибкой является неполное оформление. То есть заключается либо предварительный договор купли-продажи(пДКП) либо Соглашение о задатке.
А ведь нужны эти оба документа, так как задача пДКП — закрепить условия сделки, а задача Соглашения о задатке — разъяснить юридическую суть платежа и условия возврата двойной суммы продавцом, если он нарушит договор.
Конечно, можно объединить эти два документа в один громоздкий. Только зачем это делать.
Я всегда составляю документы для оформления задатка с помощью Конструктора договоров. Он сразу выдаст три документа.
Частые вопросы (FAQ)
Могу ли я вернуть задаток и выставить дом снова на продажу?
