Задаток за квартиру — это финансовая мера, которая обеспечивает выполнение договоренностей о купле-продаже. В предварительном договоре купли-продажи фиксируются: цены, сроки и способы расчета, сроки заключения основного договора купли-продажи, сроки подачи документов на государственную регистрацию, сроки и порядок передачи квартиры покупателю и иные условия сделки.
Задаток за квартиру
Задаток за квартиру — это не просто платеж. Да конечно, он является частью оплаты за квартиру, так же как и аванс. Но при этом:
- для покупателя — это невозвратный платеж, если он откажется от сделки;
- для продавца — это обязательство сохранить цену и другие условия продажи, иначе он возвращает задаток в двойном размере.
Задаток настолько важный платёж, что он даже специально прописан в Гражданском кодексе РФ.
ГК РФ, статья 380
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Договоренности о передачи и приеме задатка оформляются только письменно. В противном случае платеж признается авансом.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Оформление задатка за квартиру
Чтобы скрепить задатком обязательства о цене и других условиях сделки, нужно письменно эти условия прописать в предварительном договоре купли-продажи.
Само соглашение о задатке или включается в предварительный договор купли-продажи (пДКП), тогда это называется — договор задатка.
Либо соглашение о задатке прикладывается к пДКП, как отдельный документ.
Лично я, в своей работе по сопровождению сделок с недвижимостью, составляю отдельное соглашение о задатке.
так участникам сделке легче понять суть задатка и последствия невыполнения условий пДКП.
Чтобы облегчить себе работу по составлению сразу двух документов, я составляю их с помощью специального онлайн-сервиса. Его разработал программист по моему сценарию.
Посмотрите короткое видео о составлении предварительного договора купли-продажи квартиры с помощью Конструктора договоров.
Он формирует дополнительно соглашение о задатке, если в условии сделки вы выбрали этот пункт, и форму расписки от продавца в получении задатка или аванса.
Получение задатка за квартиру
Получение задатка за квартиру сразу накладывает на ее собственника обязательства:
- предоставить покупателю для изучения документы устанавливающие права на квартиру (договор купли-продажи, договор приватизации, решение суда, Договор участия в долевом строительстве + Акт приема-передачи, свидетельство о праве на наследство и т.д). Этот документ является описанием вашей предыдущей сделки. Он важен покупателю для исключения рисков.
- предоставить покупателю выписку из егрн об объекте недвижимости. Этот документ подтверждает наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности, а так же отсутствие/наличие обременения прав в веде ипотеке(залоге), запрете на регистрационные действия или аресте.
- оплатить задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт дома. Заказать в управляющей компании справки для покупателя об отсутствии задолженности.
- снять с регистрационного учета по месту жительства домочадцев, заказать справку о зарегистрированных лицах (их отсутствии).
Наличие зарегистрированных лиц не препятствует сделке купли-продажи.
Однако всех их нужно прописать в договоре и указать дату до которой они будут сняты с регистрационного учета.Наличие зарегистрированных лиц в квартире всегда является рискованным обстоятельством для приобретателя квартиры. Ведь снять их с учета можно только по их заявлению (желанию) или через суд. Обращение в суд всегда обременительно по срокам и расходам по оплате иска и услугам юриста.
Задаток за квартиру. Расписка в получении денег
Расписка о задатке за квартиру передается покупателю в обмен на деньги. Подготовьте ее в присутствии покупателя.
Расписка изготавливается от руки, обязательно указывается дата получения денег (без даты расписка является недействительной).
Обязательно укажите за какой объект недвижимости передается задаток. Пропишите адрес и обязательно кадастровый номер.
Обязательно в расписке укажите, что основанием приема-передачи денег является Соглашение о задатке от такой-то даты.
ВНИМАНИЕ!
В расписке, дополнительно к адресу, укажите кадастровый номер квартиры. Так как часто администрация населенного пункта вносит изменения или уточнения в адресный реестр. Что приводит к «устареванию» адреса, указанного в ЕГРН.
Кадастровый номер — это неизменный идентификатор объекта недвижимости.
Задаток за квартиру. Оптимальный размер
Размер задатка за квартиру определяется участниками сделки по-договоренности.
Но, не имеет смысла давать задаток такого размера, потеря которого не будет ощутима для покупателя или продавца.
Для дорогих объектов недвижимости задаток может исчисляться миллионами рублей. По рядовым квартирам, стоимостью 5 000 000 — 10 000 000 рублей достаточно передать задаток 50 000 — 150 000 рублей.
Ошибки при оформлении задатка за недвижимость
Наиболее частой ошибкой при приеме-передаче задатка является устная договоренность об условиях сделки. Конечно расписку о получении денег оформляют письменно, а вот предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке игнорируется.
Таким образом, условия сделки, озвученные устно забываются либо искажаются. Возникают ссоры и сделка разваливается.
Получить деньги покупателю, которые он передал продавцу, бывает очень проблематично. Еще сложнее взыскать с него двойную сумму задатка, так как он считает виновной стороной покупателя.
Исходя из личного опыта ( я оформила более 1 000 сделок купли-продажи недвижимости) могу заявить, что 99% сделок в городах не дойдет до финала, если не заключен предварительный договор купли-продажи.
Другой ошибкой является неполное оформление. То есть заключается либо предварительный договор купли-продажи(пДКП) либо Соглашение о задатке.
А ведь нужны эти оба документа, так как задача пДКП — закрепить условия сделки, а задача Соглашения о задатке — разъяснить юридическую суть платежа и условия возврата двойной суммы продавцом, если он нарушит договор.
Конечно, можно объединить эти два документа в один громоздкий. Только зачем это делать.
Я всегда составляю документы для оформления задатка с помощью Конструктора договоров. Он сразу выдаст три документа.
Частые вопросы (FAQ)
Задаток за квартиру: краткие ответы
Что такое задаток?
Задаток — это сумма, которую покупатель передаёт продавцу в подтверждение намерения купить квартиру.
Зачем нужен задаток?
Он фиксирует договорённость сторон и показывает серьёзность намерений покупателя.
Чем задаток отличается от аванса?
Аванс обычно возвращается, если сделка не состоялась. Задаток может не возвращаться или возвращаться в двойном размере — в зависимости от того, кто нарушил договорённость.
Если покупатель передумал, вернут ли задаток?
Обычно нет, если в соглашении указано, что сумма является именно задатком.
Если продавец передумал продавать квартиру?
Продавец обязан вернуть задаток в двойном размере, это предусмотрено законом и соглашением.
Нужно ли оформлять задаток письменно?
Да, обязательно. Устная договорённость почти не защищает стороны.
Какой документ составляют при передаче задатка?
Обычно составляют соглашение о задатке и расписку о получении денег.
Что должно быть указано в соглашении?
Данные сторон, адрес квартиры, сумма задатка, цена квартиры, сроки сделки и последствия отказа и другие условия сделки, о которых договорились стороны.
Можно ли передавать задаток наличными?
Можно, но обязательно нужна расписка от продавца. Без неё будет сложно доказать передачу денег.
Лучше задаток или аванс?
Для покупателя чаще безопаснее аванс, для продавца — задаток.
Можно ли вернуть задаток, если банк не одобрил ипотеку?
Только если такое условие заранее прописано в соглашении.
Кому передавать задаток?
Только собственнику квартиры или его представителю по нотариальной доверенности.
Нужно ли проверять документы перед задатком?
Да. Нужно проверить наличие права собственности, паспорт продавца, выписку ЕГРН и наличие обременений (арестов, запретов на регистрационные действия).
Какую сумму обычно дают в задаток?
Чаще всего от 50 000 до 200 000 рублей, но сумма зависит от цены квартиры и договорённости сторон.
Главный риск задатка?
Потерять деньги, если сделка сорвётся по вине покупателя или условия сделки плохо (не полно) прописаны.
Могу ли я вернуть задаток и выставить дом снова на продажу?
Спасибо. Узнал новое.
