- Предварительный договор для опеки
- Образец предварительного договора купли-продажи для Опеки
- Для чего требуют предварительный договор купли-продажи
- Как легко составить предварительный договор купли-продажи для Опеки
- Статья, переписанная ИИ (для тех, кому нравятся статьи от ИИ). Проверено и исправлено автором
- Почему ПДКП критически важен?
- Ключевые правила при сделках с «детскими» долями
- Как избежать ошибок в документе?
Предварительный договор для Опеки входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи недвижимости.
Поэтому без него не обойтись в сделке по продаже недвижимости, или долей в праве на нее, принадлежащей несовершеннолетним детям.
Здесь Вы получите правильный шаблон предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Предварительный договор для опеки
Вы решили продать квартиру или другую недвижимость, принадлежащую ребенку?
Возможно ребенок владеет только небольшой долей в праве на квартиру, жилой дом или даже земельный участок.
Без разрешения на продажу из Отдела по опеке и попечительству, Росреестр не зарегистрирует сделку.
К тому же Ваша сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса ( ст. 54 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости), который так же затребует у вас приказ (разрешение) органов опеки, разрешающий продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.
Для того, чтобы получить разрешение на продажу необходимо предоставить в опеку два договора:
- предварительный ДКП на продажу;
- предварительный ДКП на покупку.
Да, чаще всего, органы опеки выдают разрешение на продажу с одновременной или последующей покупкой недвижимости несовершеннолетнему.
Разрешение на продажу с зачислением денег на детские счета допускается только при переезде семьи в другой населенный пункт.
Предварительный договор для опеки по продаже вашей недвижимости так же заранее необходимо предоставить нотариусу.
На его основании помощник нотариуса будет составлять основной ДКП (договор купли-продажи).
ДКП для покупки недвижимости детям не требует нотариального удостоверения.
Нотариальным договором купли-продажи оформляется только продажа детской недвижимости.
Без письменных предварительных договорённостях с покупателем вашего старого жилья и с продавцом вашего нового жилья, оформленным в виде договора об условиях купли-продажи, не обойтись!
Ведь ваша сделка требует большого времени для получения разрешения на продажу (до 30 дней).
И чтобы покупатель вас спокойно ждал и не просматривал другие варианты для покупки — заключите с ним предварительный договор купли-продажи и так же заключить предварительный договор с продавцом вашей новой недвижимости.
Только так ваше непростое мероприятие можно «склеить».
Конечно нужно оформить прием передачи задатка, как обеспечительной меры.
Именно прием-передача задатка обеспечивает выполнение договоренностей о цене, сроках заключения ДКП и передачи объекта покупателю.
Пропишите в предварительном договоре сроки подготовки к заключению основного ДКП не менее 1 месяца !
А лучше — полтора месяца.
Если разрешение на продажу получите раньше, вам ни кто не мешает выйти на сделку ранее указанной в пДКП даты.
Образец предварительного договора купли-продажи для Опеки
Образец, для составления предварительного договора купли-продажи , чаще всего не нужно использовать!
Вряд ли в вашей сделке такие же условия, как там описаны.
Образец может сбить вас с толку и привести к ошибкам.
А ошибки в предварительном договоре чреваты потерей денег или нервным срывом.
Лучше используйте — шаблон договора.
Шаблон пдкп с детьми для скачивания
Если вы будете обеспечивать договоренности задатком, необходимо оформить еще и соглашение о задатке.
Комплект из 3-х документов документов (пДКП, соглашение о задатке, форма расписки о получении задатка) для оформления предварительных договоренностей можно составить одним разом с помощью этого сервиса.
Для чего требуют предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор для Опеки — это очень важный документ, подтверждающий намерения сторон совершить сделку на определенных условиях и за определенную цену.
На основании этого документа, можно понудить Продавца через суд к подписанию договора купли-продажи.
Важным моментом этого договора является сроки вселения в жилое помещение (передачи объекта недвижимости покупателю), что так же важно для органов Опеки при принятии решения о выдаче разрешения на продажу детского жилья.
Таким образом, имея на руках правильно составленный предварительный договор для Опеки , Вы уже защищаете интересы несовершеннолетнего.
Это очень важно для отдела по защите прав детей.
К тому же, при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо выполнить следующие правила:
- в новой квартире, комнате или жилом доме несовершеннолетнему должно отойти не меньше квадратных метров, чем в предыдущем жилом помещении.
Исключением может явиться покупка жилья для ребенка в единоличную собственность, то есть целой квартиры, комнаты или жилого дома.
В этом случае допускается незначительное уменьшение площади, но это на усмотрение органов опеки.Однако, если кадастровая стоимость продаваемой квартиры больше, чем покупаемой, органы Опеки могут сделать расчет именно из кадастровой стоимости, а не площади.
В пДКП покупки прописывается размер доли в праве собственности каждому ребенку.
Не допускайте уменьшение площади на детскую долю.
Обратите внимание на кадастровую стоимость квартиры, жилого дома, жилой комнаты.Пример из практики 2026 года.
Продаваемая квартира находится в г. Нижневартовск, 71 м.кв. Ребенку принадлежит 1\3. Ребенку выделяют долю в имеющемся жилье (квартире площадью 62 м.кв.) в г.Тюмени. Органы Опеки дали разрешение на продажу с последующим дарением 1/2 доли.
Потому что кадастровая стоимость продаваемой квартиры чуть 5 000 908 рублей, а кадастровая стоимость имеющейся квартиры 3 265 009 рублей. (просто не произошла переоценка кадастровой стоимости) - новая квартира, комната или жилой дом не должны иметь меньше благоустройства, нежели предыдущее жильё, не быть ветхим или аварийным, а так же важна доступность несовершеннолетнего к образовательным и лечебным учреждениям;
Не относитесь к составлению Предварительного договора формально, не делайте его «абы-как».
Все что написано пером — не вырубишь топором.
После подписания его сторонами сделки он приобретает высшую юридическую силу.
Ведь период ожидания разрешения из органа по Опеке и попечительству порой занимает более 10 рабочих дней (хотя регламент — 30 рабочих дней), а Продавец вашего нового жилья может и передумать или цену повысить.
Кроме того, для получения разрешения на продажу с одновременной покупкой, в Опеку необходимо предоставить предварительный договор по встречной сделке, то есть по покупке квартиры (дома, комнаты) или долей в праве на них на несовершеннолетних детей.
Как легко составить предварительный договор купли-продажи для Опеки
Воспользуйтесь бесплатным шаблоном предварительного договора.
Если сомневаетесь в правильности составленного предварительного договора, можете прислать его нам на проверку.
Цена 500 рублей.
Юрист подкорректирует договор в соответствии с условиями вашей сделки и ответит на ваши вопросы.
После оплаты услуги вам на почту придет чек и дополнительное письмо, ответом на которое вы присылаете ваш договор.
А так же ваши вопросы.
Срок оказания услуги — не позже следующего рабочего дня.
Статья, переписанная ИИ (для тех, кому нравятся статьи от ИИ). Проверено и исправлено автором
Предварительный договор для органов опеки: зачем он нужен и как его составить.
При продаже недвижимости (или долей в ней), принадлежащей несовершеннолетним, предварительный договор купли-продажи (ПДКП) является обязательным документом. Без него невозможно получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Почему ПДКП критически важен?
- Основание для приказа опеки. Органы опеки одобряют сделку только при наличии документальных гарантий того, что права ребенка не будут нарушены.
- Требование нотариуса. Согласно ст. 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», сделки с имуществом несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус потребует ПДКП вместе с разрешением опеки.
- Фиксация обязательств. Оформление ПДКП с покупателем старого жилья и продавцом нового «склеивает» сделку. Пока опека готовит распоряжение (до 30 дней), договор защищает вас от отказа контрагентов или внезапного изменения цены.
Ключевые правила при сделках с «детскими» долями
Для получения положительного решения опеки необходимо соблюдение ряда условий:
- Имущественная выгода. В новом жилье доля ребенка по площади не должна быть меньше предыдущей.
- Кадастровая стоимость. Если площадь нового жилья чуть меньше, опека может одобрить сделку при условии, что кадастровая стоимость новой доли выше.
- Качество жизни. Новое жилье не должно быть ветхим, аварийным или менее благоустроенным. Также учитывается социальная инфраструктура: близость школ и поликлиник.
- Сроки. В договоре крайне важно прописать сроки фактического вселения ребенка в новое помещение.
Как избежать ошибок в документе?
Использование типовых образцов из интернета рискованно, так как они редко учитывают специфику участия законных представителей (родителей, опекунов) и интересы детей. Ошибки в формулировках могут привести к отказу ведомств и срыву сделки.
Для подготовки юридически грамотного документа рекомендуется использовать Конструктор предварительного договора купли-продажи квартиры.
Специализированный сервис позволяет:
- Учесть все требования актуального законодательства РФ.
- Автоматически сформировать корректные пункты о законных представителях и несовершеннолетних участниках.
- Подготовить пакет документов как для продажи, так и для встречной покупки жилья.
Формальный подход к составлению ПДКП недопустим: любые неточности в договоре о намерениях могут стать препятствием для защиты прав несовершеннолетнего и успешного завершения сделки.
Всегда рада разъяснить. Автор
Спасибо. Узнал новое.
Ответ для Баярма.
Действительно органы Опеки и попечительства принимают предварительный договор купли-продажи жилья в простой письменной форме (то есть не удостоверенный нотариусом). Просто сложилась такая деловая практика, так как удостоверение договора стоит у нотариуса дорого.
То есть участники сделки со стороны продавца и со стороны покупателя подписывают пДКП и вы его передаете в органы Опеки через МФЦ.
пДКП квартиры можно легко составить с помощью Конструктора договоров: https://dogovor-ndv.ru/my/doc/1
Здравствуйте, подскажите пожалуйста предварительный договор купли продажи должен быть обязательно заверен нотариально,если продаваемый дом в долевой собственности (есть дети до 18лет?).И так же должен подписан и покупателем и продавцом?Почему то нотариус сказал,что не обязательно нотариально заверять его.Сами составьте и можете идти в органы опеки,так ли это?
Ответ для Анжелы.
Органы Опеки контролируют только детские доли. Ваша доля -их не интересует. Т.е — можете.
Добрый вечер! Могу ли я в предварительном договоре купли- продажи указать больлую квадратуру, а купить меньше, при этом не ущемляя права детей. Тоесть выделив им свои принадлижавшие доли
Ответ для Ирины. Его можно продлить, если обе стороны не против.
Сделка не состоялась по вине продавца, если покупатель отказывается от продления договора, то продавец возвращает задаток в двойном размере. Если конечно составлялось соглашение о задатке. Если этого документа нет и он не является частью предварительного договора, продавец возвращает задаток в сумме, которую получил от покупателя.То есть этот платеж признается не задатком, а авансом.
Добрый день, а что делать если предварительный договор истёк о покупке квартиры, а опека затянула сроки? Залог возвращается?
Не первый раз получаю такие вопросы, в вашем регионе опека просто злобствует.
То есть они не разрешают залог детских долей в пользу банка, а это необходимо для получения именно ипотечного кредита.
Вариант с размещением детских денег на спец. счетах сейчас практически не используется из-за инфляции.
Нужно доказать Опеке, что вы улучшаете положение детей, большей площадью квартиры, а ГЛАВНОЕ близостью к образовательным учреждениям.
Приобщите так же к заявлениям документы, подтверждающие вашу трудоустроенность и доходы, которые подтвердят вашу надежность, как заемщиков ипотечного кредита.
Добрый день! У нас такая ситуация: Мы в 2014 году приобрели 3-х комнатную квартиру в ипотеку в Московской области, в 2019 году материнским капиталом погасили часть суммы по кредиту. В январе этого года мы закрыли ипотеку и выделили детям доли по 1/36, детей 2-е (17 и 4,5 года, прописаны мы все в другой квартире в Москве, собственностью нашей она не является). Сейчас мы хотим продать нашу квартиру и купить другую, мы нашли и покупателя на нашу квартиру и новую квартиру, которую хотим купить. Новая квартира дороже и соответственно мы хотели взять ее в ипотеку, но опека, по предварительной консультации, мне сказала, что на такую сделку разрешения не дадут, возьмите, говорят в долг. Потребительский кредит на такую сумму стоит в 2 раза дороже, чем ипотека. Я почитала, что есть вариант открыть детям специальный счет и положить на него сумму равную стоимости их долей. Далее взять ипотеку и спокойно ее платить и жить в новой квартире. Но и тут опека говорит, что так нельзя. И что все эти вопросы теперь через МФЦ решаются. И еще проблема в том, что собственница новой квартиры проживает в другой стране, прилететь сможет только один раз на совершение сделки. Как нам быть, какие есть варианты? Квартиру купить тоже хотим в Московской области, но ближе к работе и образовательным учреждениям детей.
Прочтите тут: https://exspertrieltor.ru/2021/02/11/razreshenie-na-prodazhu/
Какие документы нужно представить в Органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу квартиры с долей ребенка 14 лет, проживающего за границей с семьей (мать. отец. братья и сестры)?
Ответ для Ксении. У нас, в Тюмени, требуют нотариальный документ.
Вам нужно у уточнить в своем отделении, разрешена ли простая письменная форма.
Почему-то не появляется сообщение с названием банка (зеленый банк)
Ответ для Ксении. У вас какой банк?
Здравствуйте, ситуация такая. У нас есть квартира, в которой использовался для оплаты мат.капитал, ипотека закрыта, обременение снято — идем выделять доли и выставляем на продажу. Так же у нас уже есть другое жилье приобретенное в ипотеку, новострой площадью вдвое больше, оформлено в общую собственность с супругом. В опеке сказали, что все что от нас требуется, это разрешение от банка на выделение долей в обремененном жилье, и после продажи квартиры с обязательством мы просто должны положить сумму стоимости детских долей в счет ипотеки, как бы выкупая эти доли у банка. Банк нас заверил, что против не будет и разрешение выдаст.
Расскажите, были на вашей практике такие случаи, и что мне нужно для того чтоб выделить доли, то есть какие документы подготовить перед походом к нотариусу, и какие мои действия далее.
Вроде все так просто и я все понимаю, но когда начинаю углубляться, становится страшно
Ответ для Анны.
Да, такой вариант возможен, НО на усмотрение органов опеки. Подробнее здесь:https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/
Добрый день. Можно ли получить согласие от органов опеки, если не альтернативу по жил.площади предложить, а внести деньги за собственность ( в которой никто не прописан)на счета детей?
Ответ для Руфины.Вы хотите заказать составление предварительного договора юристом?
Здравствуйте! помогите пожалуйста с составлением предварительного договора купли -продажи дома с земельным участком с размером долей, выделяемым детям?
Огромное спасибо!
Ответ для Анастасии.
Сначала нужно согласовать с банком возможность выделения доли несовершеннолетнего в залоговой квартире. Не все банки это разрешают. Если будет положительное решение — банк выдаст вам на руки письмо в орган Опеки и попечительство и именно там по заявлению обоих родителей могут выдать разрешение на залог детской доли. А могут и отказать.
Добрый день!
У моего несовершеннолетнего ребенка есть доля (1/3) в 1-комнатной квартире, которую я бы хотела продать.
Прописан ребенок и проживает со мной в 2х комнатной квартире, которая куплена в ипотеку. Каким образом можно получить разрешение ипотеки на продажу 1-комнатной квартиры, чтобы деньгами от ее продажи закрыть ипотеку 2х комнатной?
Насколько я понимаю, необходимо внести какое-то изменение / дополнение в кредитный договор, которое будет «обещать» , что после погашения ипотеки ребенок получит долю (не меньше, чем имел раньше) в 2х комнатной квартире?
Ответ для Владимира.
Перестраховываются органы Опеки.
Поскольку у вас теперь нет препятствий для наделения долями детей в новой квартире (квартиру тоже поставили на кадастровый учет?), а нужно просто время, заключайте предварительный договор купли-продажи с запасом времени (например 2 мес) и просите у опеки разрешение на продажу с одновременным дарением (выделением ) детям долей в новой квартире.
ВАЖНО. Без постановки самой квартиры на кадастровый учет — права на нее не зарегистрировать.
Здравствуйте Ольга! Меня зовут Владимир. У меня вопрос следующего содержания.
Мы решили продать квартиру в которой двое детей имеют права собственности по 10/100 на каждого. Обратившись в органы опеки по месту жительства г.Белоярский ХМАО нам дали разъяснение что мы должны после продажи положить на счета детей сумму равную их долям. Мы дали пояснения что у нас имеется квартира приобретенная по ДДУ и мы там предоставляем детям такие-же доли, но в договоре ДДУ дети отсутствуют. Квартира взята в ипотеку с использованием мат.капитала, но мы готовы загасить ее и снять обременение банка. Сейчас объект введен в эксплуатацию с 3.12.2018г и мы подписали акт приема передачи 12.01.2019г, в акте приема передачи дети тоже отсутствуют. Документы на получения права собственности в росреестр мы пока не подавали так как дом на кадастровый учет встал в начале февраля. В связи с этим органы опеки нам дали ответ так как дети не учтены в ДДУ и не фигурируют в акте приема-передачи, мы должны для получения разрешения предоставить обязательства на детей и после продажи еще положить деньги на счета детей. Данная ситуация для нас не понятна до конца так как вроде детей мы обеспечиваем равными долями даже улучшаем их, но все равно должны отдать сумму с продажи. Помогите разобраться. Спасибо!
Ответ для Варьяна.
Сейчас у нотариуса есть услуга передачи заверенной копии другому коллеге, в другом регионе. Он подтверждает тождественность документа. Мне так доверенность передавали, 250 рублей всего заплатила.
Благодарю за молниеносный ответ.
Дело в том, что оригинал ПД, как и объект продажи находятся за 5000 км от опеки и от несовершеннолетнего совладельца. Естественно, заявляем по месту регистрации.
Ответ для Валерьяна.
Сделайте обычную копию и возьмите с собой оригинал для сверки специалистом.
Здравствуйте, Ольга Дмитриевна!
В органы опеки требуется копия Предварительного договора, чтобы они удостоверились в сумме сделки, т.к. приказ будет выдан после внесения денег на депозит несовершеннолетнего. (с их слов) Вопрос:
Подписанный сторонами сделки Предв. дог-р должен быть обычной ксерокопией? Или как-то заверен, удостоверен печатями?
Спасибо!