Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – очень хороший юридический инструмент при покупке жилых и нежилых объектов недвижимости.
Он является договором о намерениях совершить сделку на определенных условиях и в определенные сроки.

История из жизни.
Владелец дачного земельного участка решил его продать, так как не имел интереса к его возделыванию. Участок зарос сорной травой. Дал объявление на Авито. Цену выставил 200 000 рублей.
Тут же ему позвонили с предложением о покупке, так как цена была ниже рыночной. Договорились на просмотр в субботу. Участок покупателю понравился, сделку назначили на среду следующей неделе и пожали друг другу руки.
Эту картину наблюдал сосед. Когда покупатель уехал, он предложил купить участок на 50 000 дороже и тут же перевести эти деньги продавцу на карту в качестве задатка.
Нашелся чистый лист бумаги, на котором от руки было составлен минимальный предварительный договор с соглашением о задатке. И 50 000 было направлено на карту владельца участка.
И намерения первого покупателя не осуществились.
И так бывает нередко!

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается  для закрепления условий сделки, которые стороны обсудили. Теперь необходимо переложить договорённости на бумагу.

Добротный предварительный договор купли-продажи на 99% обеспечивает заключение основного договора на ранее выбранных сторонами условиях.
Поэтому его стоит заключать не только при покупке жилой, но и коммерческой недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи (пДКП) может быть заключён в простой письменной или нотариальной форме по решению сторон.

Но, если на основании закона сделка должна быть оформлена только в нотариальной форме, тогда и договор о намерениях (пДКП) оформляется у нотариуса. Таковы требования закона.

Неформальное исключение составляют сделки продажи недвижимости, в которой выделены доли детям. Органы Опеки, для подготовки разрешения на продажу, принимают предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме, несмотря на то, что сделка по продаже детской недвижимости оформляется только нотариальным ДКП (ст.54 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”)

Прочтите дополнительную статью: Предварительный договор для Опеки.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательной государственной регистрации.
Однако, это можно сделать при длительном сроке выхода на сделку.

На основании предварительного договора купли-продажи недвижимости в ЕГРН можно внести запись об обременении в пользу покупателя ( обременение прав – предварительный договор купли-продажи от ____ года).

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости

Часто стороны сделки отказываются от заключения предварительного договора, так как не умеют его составить.

Я составила для вас универсальный (усредненный) шаблон предварительного договора купли-продажи недвижимости для составления от руки. Скачивайте и распечатайте в 2-х экземплярах.

Еще легче составить добротный индивидуальный пДКП квартиры с помощью сервиса  “Конструктор договоров”.
Здесь вы сразу получите три документа:

• предварительный договор купли-продажи квартиры;
• соглашение о задатке;
• шаблон расписки продавца в получении аванса или задатка (в зависимости от выбранного вами условия платежа).

В левую часть вносишь данные, в правой – видишь содержание договора.

Условия предварительного договора купли-продажи

Договор – это описательный документ. Чем подробнее будет описана сделка – тем лучше.

Но в договоре для описания сделки с недвижимостью есть требования к обязательному указанию существенных условий:

• в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости нужно указать кадастровый номер;
• площадь объекта и его назначение;
• цену;
• наличие зарегистрированных лиц по квартирам, комнатам, индивидуальным домам.
• сроки выхода на подписание основного договора купли-продажи.

Кроме существенных условий в предварительном договоре хорошо бы указать:

• способ и порядок расчетов;
• сроки подготовки продавцом пакета документов для сделки;
• регистрацию обременения в пользу продавца, в случает отсрочки расчета;
• сроки передачи договора на государственную регистрацию права;
• штрафные санкции за односторонний отзыв документов из Росреестра;
• сроки передачи объекта недвижимости покупателю;
• сроки действия пДКП (до исполнения или конкретной даты);
• порядок расторжения договора и многое другое.

Предварительный договор купли-продажи  с задатком

Если намерения сторон в совершении сделки высоки, предварительный договор может включать в себя соглашение о задатке.
Но соглашение о задатке лучше сделать самостоятельным документом, чтобы участники сделки подписали его собственноручно.
Тем самым они признают суть и значимость задатка и понимают как могут лишиться суммы задатка или вернуть его в двойном размере.

Скачать соглашение о задатке можно здесь.

Образец предварительного договора купли-продажи

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимость – не лучший помощник. Так как вы можете сохранить условия договора в образце, просто забыть поменять.
Так очень часто допускаются ОШИБКИ.

Лучше используйте чистый шаблон предварительного договора максимально подходящий для вашей ситуации.
Особое внимание уделите в нем на способы расчета и регистрации обременения в пользу продавца.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Расторжение пДКП возможно по обоюдному решению сторон. Если сделка не может быть совершена по объективной причине ( например, во время пандемии сроки сделок вынужденно были перенесены на две недели), тогда стороны подписывают соглашение о расторжении пДКП.

Если был передан аванс – его возвращают покупателям.
С задатком все сложнее.
При отсутствии взаимных претензий можно переквалифицировать задаток в аванс.
Об этом прописывается в Соглашении о расторжении предварительного договора купли-продажи.
В противном случае случае – задаток остается у продавца.

Всегда рада разъяснить. Автор