Ничтожные сделки с недвижимостью встречаются нередко. Разберемся подробнее.
Скучная статья, только теория.
Увы без этих знания просто никак! Эти несколько минут, затраченных на чтение, вызовут у вас бдительность.
Рекомендую прочесть до конца.
Ничтожные сделки с недвижимостью
Ничтожные сделки являются недействительными сразу с момента их совершения — решения суда для этого не требуется.
Но чтобы не попасть в такую сделку — необходимо все-таки понимать какие это сделки.
Ничтожные сделки:
- сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам;
- сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
- мнимая сделка;
- притворная сделка;
- сделка, совершенная полностью недееспособным лицом (либо не достигшим четырнадцати лет (малолетним), либо признанным недееспособным в судебном порядке).
Разберемся подробнее.
1. Стороны заключают сделку не соответствующую законодательству
Какие требования законодательства необходимо выполнить?
- заключить сделку в письменной форме. Конечно все понимают, что договор купли — продажи составить необходимо, а вот с предварительным договором купли-продажи многие «не заморачиваются» и принимают или передают задаток или аванс просто по расписке, считая ее достаточной для оформления предварительных договоренностей. А ведь расписка не является самостоятельным документов в сделке. К тому же Гражданский кодекс РФ прямо указывает на обязательную письменную форму предварительного договора купли-продажи.
- Кроме соблюдения письменной формы, в договоре обязательно должна быть дата его заключения, полный адрес объекта недвижимости, цена сделки, так же необходимо указать персональные данные законных участников сделки — фамилию, имя и отчество полностью, дату и место рождения, место проживания. Паспортные данные можно не указывать, однако дополнительно персонифицировать участников сделки будет не лишне. Суд может обратить на это внимание. А ведь не исключена необходимость использование этих документов в суде.
- И конечно сделка должна быть заключена между покупателем и собственником недвижимости или законными представителями сторон.
Сейчас ( 2021 г) часто встречаются сделки по продаже жилья, приобретенного с применением средств государственных субсидий (материнский капитал и т.д), в котором родители не выделили доли детям.
Юридически дети становятся собственниками с момента применения государственных средств поддержки семей с детьми.
Сделка по продаже такого жилья (без выделенных детских долей) — ничтожна.
Кто такие законные представители?
Это:
- представители, действующие по доверенности, заверенной нотариусом или иным уполномоченным лицом
- родители детей, не достигших 14 лет
- законные усыновителей,опекуны детей, не достигших 14 лет
- законные опекуны недееспособных
2. Сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
Например:
- С целью уклонения уплаты подоходного налога с продажи — занижается цена в договоре, а потом с целью получения налогового вычета покупатель предоставляет в налоговые органы расписку о получении денег продавцом сверх цены, указанной в договоре
- Один из участников сделки находится в состоянии алкогольного опьянения и этот факт подтверждается медицинской справкой, а в суде и показаниями свидетелей.
3. Мнимые и притворные сделки
- мнимая сделка;
- притворная сделка;
Действительная воля участников этих сделок не соответствует их фактическим действиям (то есть волеизъявлению). Следовательно, обе они признаются недействительными.
Например:
- Продажа или дарение собственником своего имущества с целью избежать его изъятия за долги или конфискации в пользу государства (мнимая сделка)
- Оформление договора дарения, вместо договора купли-продажи(притворная сделка)
4. Сделки, совершенные малолетними.
- Малолетние (дети до 14 лет) могут совершать сделки только в лице законных представителей.
Родителя являются законными представителями детей на основании свидетельства о рождении.
5. Сделки, совершенные недееспособными.
Физическое лицо, достигшее 14 лет, признается недееспособным только по решению суда.
На этом теория закончилась.
О практике — в завтрашнем письме.
Всегда рада разъяснить
Ничтожные сделки с недвижимостью
